Oportunidad: cuáles son los barrios porteños en los que las propiedades se revalorizarán

En un mercado que empieza a mostrar mínimos signos de reanimación, encontrar oportunidades para invertir parece no ser fácil. Por un lado, los precios y por el otro, la Ciudad de Buenos Aires posee viviendas a precios convenientes si lo que se busca es sumarlas a la oferta de alquileres.

En este sentido hay que saber que, según un informe de mercado de CABA de Zonaprop de marzo, en 2021 los precios de venta de propiedades acumularon una baja de 0,7% y un acumulado de 9,1% desde el máximo de 2019.

Pero actualmente se evidencia una desaceleración en la caída. El precio medio de un departamento en la Ciudad de Buenos Aires se ubica en US$2525 por m², sin cambios respecto al mes previo. Mientras que los precios de unidades en pozo son el segmento con menor caída de precio en 2021, -0.2%. Los departamentos a estrenar son los que registran el mayor descenso en el año, -1.2%.

Si bien muchas de las operaciones de compra venta se realizan para tener vivienda propia, en otros casos se trata de inversiones en propiedades que permiten generar una renta por alquiler. En este sentido, vale la pena cruzar los datos de venta con la rentabilidad actual de los alquileres. Entre las zonas que ofrecen la mejor relación alquiler/precio para inversores que buscan renta en la Capital Federal, el sector noroeste es el que presenta la mejor rentabilidad (3,6%). Y entre los barrios encabezan la lista La Boca (3,4%) y San Cristóbal (3,2%).

Aunque estos números parecen magros, es preciso recordar que la rentabilidad promedio se mantiene en su piso histórico con un registro de 2,74% anual en marzo. Hace solo cuatro años atrás los números eran más del doble, pues se ubicaban en torno al 5,3%.

“Hay distintos barrios en proceso de desarrollo que también justifican la inversión en ellos. Por ejemplo, en Villa Urquiza está en auge el DOHO, el polo gastronómico erigido sobre las calles Donato y Holmberg donde se asientan los restaurantes y cafés más top de la zona. Los proyectos inmobiliarios y de obra pública (como el Paseo del Bajo en Puerto Madero) también son factores a considerar a la hora de invertir en una propiedad”, cuenta Leandro Molina, gerente Comercial de Zonaprop en Argentina y Uruguay.

En sintonía con estos datos, Guillermo Giavedoni, titular de Giavedoni Propiedades, sostiene que hay que invertir en barrios que tengan potencialidad, y en este sentido él menciona algunos ejemplos como: Villa Crespo, Núñez, Villa Urquiza o Barracas.

“En ellos hay construcciones nuevas, y donde hay más demanda de alquiler, y eso implica que hay mucho más crecimiento del valor de metro cuadrado. Lo que hoy se compra en estos barrios entre US$1000 a US$1500 el metro cuadrado, dentro de diez o quince años, cuando esa zona se desarrolle, costará prácticamente el doble. Hablamos, en este caso, de emprendimiento de pozo”, cuenta Giavedoni.

Los de siempre

Con la mirada experta de quien hace mucho que está en el mercado inmobiliario, Manuel Mel, gerente de Ventas de Mel Propiedades, indica que es preciso mirar cómo está creciendo el nivel de actividad. “Ante esta situación los mejores barrios para invertir son los tradicionales tales como Belgrano, Palermo, Recoleta, Colegiales, Villa Urquiza y Núñez”.

¿Por qué dice esto? “En estos barrios el valor del metro cuadrado histórico tiende a estar por arriba de lo que se ve en la actualidad, por lo que es una oportunidad comprar propiedades allí, tanto usadas como nuevos proyectos en pozo, que están lanzándose cercanos a los U$S2000 el metro cuadrado”, agrega Mel.

Coincidiendo, Miguel Di Maggio, director de la inmobiliaria Depa, agrega que es bueno poner el ojo en “todo barrio que ofrezca cercanía a plazas, acceso al verde y proximidad al río, esto aporta un diferencial. Siempre pensando en una nueva pandemia, aunque ofrezca menos restricciones, será un plus contar con pulmones verdes y contacto con el aire libre”.

Martín Funes, socio fundador de Meta Desarrollos, considera “que los mejores barrios para invertir son los que se ubican en el corredor Norte de la Ciudad de Buenos Aires. En estos casos, el público al que están dirigidos es de un nivel ABC1 que sufre menos frente a los vaivenes de la economía. Asimismo, son zonas ideales para el alquiler temporal y con una mayor demanda. Sumado a esto, se trata de barrios más indicados para plataformas digitales como Airbnb”.

Las oportunidades

Por su parte, Horacio Ludigliani, arquitecto y asesor inmobiliario, asegura que si el presupuesto no alcanza para las zonas más buscadas, hay barrios en las inmediaciones que tienen zonas que se destacan, como “el Barrio Naon, en Mataderos, o el de San Pedro, en Montecastro. Cuanto más nos alejamos de zonas turísticas y de fácil movilidad, los precios bajan bastante”.

En cuanto a la tipología que más ventajas presenta, Mel opina que “la más rentable para invertir en pozo es la de 2 ambientes. Ahora bien, cabe destacar que pronto, cuando el mercado se estabilice en términos de turismo, las unidades de un ambiente, de uno 25 m², tendrán un despegue importante”.

Claro está que la inversión para adquirir un monoambiente es prácticamente la mitad que un dos ambientes, pero los expertos dicen que apenas puedan destinarse a alquileres temporarios su rentabilidad estará por encima del resto.

“Ante la imposibilidad de acceso al crédito que tiene la Argentina y la devaluación constante del poder adquisitivo del peso, la tipología que más rinde como inversión es el monoambiente. Sus metros cuadrados son más caros que los de otras tipologías, pero por ticket, es la unidad que el bolsillo inversor de clase media apenas puede llegar a comprar”, explica Lorenzo Raggio, gerente general de Interwin.

Así como cuesta más caro por metro cuadrado, en el parámetro de esta medida “es el que mejor se puede alquilar y también son las unidades más baratas de mantener. Por eso recomiendo monoambientes amplios, en edificios con mediana cantidad de unidades (con expensas diluidas, pero no muy populosos) y con buenos amenities”, añade Raggio.

Apuntar bien

Un aspecto sumamente importante a la hora de invertir es saber el objetivo que se busca, y eso incluye determinar a qué púbico se querrá tener como inquilino o consumidor final. En función a esta decisión estratégica es que debemos analizar el barrio apropiado.

“Si estoy pensando en parejas jóvenes con hijos pequeños, es importante la presencia de verde y colegios en la cercanía. Si se trata de jóvenes solteros que optan por su primera vivienda es más importante el tema del transporte y bicisendas”, describe Mariano Gubitosi, gerente Comercial de Grupo Portland.

En cambio, cuando el público es más exigente, de un poder adquisitivo más alto, “la ubicación pasa a tener un valor primordial, y entonces los barrios tradicionales como Recoleta, Palermo Chico (Avenida del Libertador, El Rosedal) y, en alguna medida, Belgrano tienen un poder de atracción importante por su consolidación como zonas de gran categoría, que además están acompañadas por proyectos arquitectónicos de alto valor”, concluye Gubitosi.

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