Oficinas: cuáles son las dos zonas que ganaron en plena pandemia y por qué

Tras dos años de crisis, el cierre del 2021 confirma la estabilidad del mercado de oficinas. Con el alto porcentaje de población vacunada, las empresas iniciaron un progresivo retorno al trabajo presencial y, a partir de la nuevas necesidades, el Microcentro cedió su trono a otras zonas que no se encuentran en el centro neurálgico de la ciudad de Buenos Aires.

Según el último informe Market Beat de oficinas de Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos, el último trimestre se repitió la tendencia de los primeros trimestres, con una vacancia de 15,3%, solo un punto mayor respecto al anterior. Dentro de ese espacio de trabajo desocupado, un 3% corresponde a un proyecto finalizado ubicado en el Distrito Tecnológico que es, paradojicamente, la zona que posee menos espacios libres.

“Estamos observando que varias empresas ya implementaron el retorno progresivo a sus espacios de trabajo y otras aún están en procesos de reorganización y optimización de las superficies que ocupan, para adaptarlas a los esquemas híbridos actuales y para evaluar la posibilidad de reducir costos de alquiler”, comentó José Viñas, Director de Brokerage de Cushman & Wakefield.

Asi, la Zona Dot y el Distrito Tecnológico, fueron las zonas elegidas por las empresas para instalarse. Se acentúa así la tendencia de contratación de superficie en la zona “Non-CBD” (no céntrica), ya que durante el último trimestre el 100% de las ocupaciones se constituyeron en este sector. El submercado de corredor Panamericana fue el más afectado en estos meses, con 7.801 m² liberados, no muy distinta es la situación de Catalinas-Plaza Roma, área donde se desocuparon 6.276 m². Zona Dot y Distrito Tecnológico son los submercados con mayor absorción positiva este trimestre, con 2.412 m² pertenecientes a Loop, un desarrollo recientemente ingresado al mercado.

Mientras tanto en el Reporte del Mercado de Oficinas Clase A en Buenos Aires de Newmark Argentina se advierte que los polos emergentes son Parque Patricios y Palermo, zonas que continúan en proceso de consolidación en donde los valores de alquiler son cercanos al promedio del mercado, en US$23 y US$25/m² por mes para Parque Patricios y Palermo respectivamente.

Respecto al submercado de Parque Patricios, Fernando Novoa, director de Newmark explica que presentó un aumento en sus valores debido a la liberación de superficie en los edificios HIT, los cuales evidenciaron un aumento del 8,5% con respecto al trimestre anterior, elevando el precio de renta promedio ponderado de la zona.

Además, el informe de Newmark Argentina detalla que el comportamiento de la zona Norte demuestra que se mantiene como un área atractiva para la relocalización de las empresas, muchas de las cuales migran desde la zona céntrica.

Ambos reportes coinciden en que si bien la absorción trimestral sigue siendo negativa desde el inicio de la pandemia, con 10.588 m² desocupados, igualmente, el ritmo de desocupación se viene desacelerando, teniendo en cuenta que durante la segunda mitad del año se desocupó una superficie equivalente al 30% del metraje desocupado durante la primera mitad del año.

Por otra parte, en el Corredor Panamericana se continúa observando la diferencia entre su heterogénea oferta debido a su extensión geográfica

¿Qué pasa con los precios? El informe de Cushman muestra que el precio promedio de alquiler pedido para oficinas clase A, el 2021 cerró en US$24,7/por m², continuando la tendencia a la baja con una variación interanual de -8,9%, casi la misma que el trimestre anterior. El submercado Centro Sur marcó la diferencia, con una caída de 30%. En tanto, la baja de precios pedidos en el área Non-CBD (no céntrica) deja de ser tan pronunciada y Catalinas-Plaza Roma se ubica nuevamente como el sector más apreciado del mercado con un valor promedio de US$30/m². “El año cerró con un comportamiento “wait and see”, donde los principales actores se mantienen a la espera de ver qué va a suceder. Las expectativas sobre el rumbo económico del país y una nueva ola de contagios, marcaron el comportamiento del mercado. El porcentaje de vacancia continúa en moderado descenso desde el segundo trimestre del año, promediando un 16,6%”, detalla Novoa, de Newmark.

Cómo sigue la construcción en los próximos meses

Durante el 2021, el inventario se mantuvo sin cambios durante el transcurso de todo el año, debido a los retrasos en los proyectos que esperaban ingresar durante el año, como consecuencia de las restricciones implementadas en el contexto de la pandemia durante el 2020, explica Novoa, de Newmark Argentina.

Además, añade que en cuanto a los nuevos metros en construcción, en 2022 se espera el ingreso de 140.692 m². La zona Norte CABA, Palermo y el corredor Panamericana se mantienen como áreas de atracción de la demanda y son los que concentran la mayor superficie en construcción (63,1%), una muestra más de que los desarrolladores siguen apostando por la diversificación hacia el norte de la ciudad. Mientras que Palermo concentra el 25,5% de los metros en construcción, totalizando 60.257 m2, de los cuales se espera su ingreso para 2023, sumando a la consolidación de este polo emergente.

En tanto, el informe de Cushman & Wakefield indica que hay actualmente en construcción 276.645 m², sin cambios respecto del trimestre anterior, salvo por un proyecto culminado en el submercado Distrito Tecnológico, de 7500 m².

Se esperaba la culminación de otros desarrollos para fines de este año, pero debido a las restricciones solo uno de ellos concluyó su construcción. Por esta razón, si bien la fecha de entrega del 95% del total en construcción está pactada para 2022, se estima que podría haber modificaciones en los plazos e ingresar al mercado recién en 2023. El panorama es positivo en miras al comportamiento de la vacancia, ya que cerca del 50% del volumen en construcción está en distritos con vacancia por debajo del 10%

Por último, los 729.095 m² proyectados hasta el 2026 también podrían sufrir variaciones debido a que los desarrolladores analizan el retorno a las oficinas, las zonas y productos demandados antes de continuar con los proyectos.

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