Bariloche: se renueva la polémica por el proyecto inmobiliario para urbanizar casi 80 hectáreas del Cerro Catedral
El proyecto para urbanizar el centro de esquí con un hotel y residencias de uso permanente y temporario fue presentado en 2018
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SAN CARLOS DE BARILOCHE.- Impulsado por el Ejecutivo local, el Plan Director de Desarrollo Urbano Ambiental del Cerro Catedral volvió recientemente a la agenda local, con renovadas polémicas.
Se trata de un proyecto que se enmarca en el contrato de prórroga de la concesión que se firmó en 2018 y que tiene vigencia hasta fines de octubre de 2056. Luego de las obras que la empresa hizo para modernizar la infraestructura de servicios del centro de esquí (fabricación de nieve, diseño de pistas y medios de elevación), el plan de desarrollo busca urbanizar 79 hectáreas en el cerro Catedral.
La iniciativa prevé la construcción de un hotel a 1200 metros sobre el nivel del mar, así como diversas áreas residenciales, de uso permanente y temporario. La empresa concesionaria del centro de esquí, Catedral Alta Patagonia (Capsa), está interesada en que avance el proyecto, que según aseguran, permitiría “ofrecer más servicios de calidad, con la experiencia de sky in/out que generaría más turismo”. Advierten que la clave está en modernizar un destino ícono para asegurar su futuro.
A mediados de 2024, el actual intendente Walter Cortés (Unión y Libertad) buscó acelerar el tratamiento del proyecto que busca otorgar “parámetros urbanísticos” a esas 79 hectáreas (representan el 4% del total del área concesionada). Según el jefe comunal, el avance del proyecto abriría la puerta a una de las mayores inversiones inmobiliarias en Bariloche. Sin embargo, por las críticas sociales, la iniciativa entró en pausa durante más de un año.
Días atrás, el Plan Director fue tratado en el Consejo de Planificación Municipal (CPM), tras una convocatoria del Ejecutivo. “Hay que darle parámetros al cerro y después tratar cada proyecto que se presente”, afirmó Cortés, además de mostrarse interesado en la modernización del centro invernal y la necesidad de sumar servicios turísticos.
El debate está abierto
El debate forma parte del recorrido administrativo que debe cumplir el proyecto: incluye mecanismos de participación ciudadana, el análisis de instituciones y organizaciones civiles, además de equipos técnicos de empresas de servicios y de diferentes áreas municipales.
Durante esa reunión en el CPM, la comisión directiva del Colegio de Arquitectos de Río Negro (CARN) elevó una serie de advertencias. Señalaron que el proyecto “nace con un vicio de nulidad constitucional insalvable”, dado que, según la Carta Orgánica Municipal, el Catedral forma parte del patrimonio inalienable de la ciudad. “Las autoridades actúan solo como administradores transitorios, careciendo de facultades para enajenar, lotear o transferir el dominio a privados”, argumenta.
Alicia Albandoz, vicepresidenta del CARN, sostuvo que “el intento de disfrazar una venta de tierras públicas bajo un canon de transferencia del 8% vulnera el espíritu de protección de los recursos naturales del municipio, dejando a los funcionarios que lo avalen expuestos a responsabilidad por mal desempeño”.
En diálogo con LA NACION, la arquitecta dijo que el Ejecutivo municipal ignoró y rechazó todos los documentos presentados por el Colegio y que están “evaluando las acciones judiciales a seguir”.
En la misma línea, el concejal Leandro Costa Brutten (presidente del bloque Incluyendo Bariloche) le presentó a la secretaria de Planeamiento Territorial, María Sofía Maggi, un dictamen de rechazo al Plan Director de Desarrollo Urbano Ambiental del Cerro Catedral en el que asegura que “intentar canalizar un ´pueblo nuevo´ de 13.000 personas como una simple reforma de planeamiento es un fraude a la ley”.
Además de subrayar que la magnitud de la urbanización exige por ley Audiencia Pública Obligatoria y Doble Lectura en el Concejo Municipal, Costa Brutten advirtió que “el Cerro Catedral no es un negocio inmobiliario de Capsa, es el patrimonio inalienable de Bariloche”. En ese sentido, el concejal sostuvo que el esquema de urbanización propuesto “implica una división parcelaria y enajenación encubierta a favor de Capsa, vulnerando el derecho excluyente de los barilochenses”.
Desde Capsa dijeron que “no hay enajenación ni venta: la tierra mantiene su dominio municipal inalienable, lo que se regula son los derechos de desarrollo que obran en los contratos de concesión desde la licitación pública de 1992, ratificados y exigidos por la Ordenanza 2929-CM-18″.
Costa Brutten también se refirió a impedimentos ambientales y geológicos: “El uso de reservorios de agua para nieve artificial para abastecer a 13.000 habitantes es técnicamente inviable y ambientalmente peligroso”. Recalcó además que “el tratamiento del Plan Director de Desarrollo Urbano Ambiental del Cerro Catedral no contó hasta el momento con la participación y los informes de factibilidad de servicios públicos correspondientes”.
Ya el ingeniero civil Ricardo Martín había advertido que el punto más crítico del Plan Director está vinculado a la factibilidad de provisión de servicios básicos en el área: “En particular, con relación al servicio de agua potable y energía eléctrica, que plantean enormes restricciones en la provisión a escala urbana. Habilitar un desarrollo inmobiliario con esta demanda potencial de energía eléctrica (en torno a los 20 MVA) equivale a condenar a la ciudad a un colapso de su infraestructura”.
En ese sentido, desde Capsa respondieron: “A nivel infraestructura, el modelo exige que sea el desarrollador privado quien financie la solución a las deudas históricas de la actual villa. El plan director prevé el soterramiento de líneas eléctricas de 33 kV, plantas de tratamiento de efluentes de última generación y la recuperación de pasivos ambientales (antiguas canteras) como reservorios de agua. Es decir, es un crecimiento que no parasita la red pública, sino que autogenera sus servicios elevando el estándar de toda la zona”.
Asimismo, señalaron que no son 13.000 nuevos habitantes, sino que se trata de una carga poblacional “que ya incluye el área de Catedral que está desarrollada”.
En tanto, fuentes de Capsa indicaron que “ante el desafío de competir globalmente, los centros invernales exitosos como Courchevel en Francia, Whistler Blackcomb en Canadá o Aspen en Estados Unidos apuestan a la cualificación de su oferta. El Plan Director del Cerro Catedral busca incorporar servicios de excelencia y la experiencia ski in/out para atraer a un esquiador de alto nivel que potencie la cadena de valor de toda la ciudad, retomando la visión pionera de Parques Nacionales, que imaginó Villa Catedral como una aldea de montaña integrada armónicamente al paisaje y la montaña”.
Añadieron desde la empresa que el modelo de negocio enfocado exclusivamente en la venta de pases para medios de elevación durante el invierno “resulta inviable si no está acompañado de una planificación urbana integral”. Finalmente, señalaron que el proceso municipal que se lleva adelante “no aprueba edificios inmediatos, sino que fija el ordenamiento general (usos, densidades, delimitación de Áreas de Ocupación Concertada): cada proyecto edilicio futuro requerirá su propio Estudio de Impacto Ambiental exhaustivo”.
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