Blanqueo para comprar propiedades: respuestas a 15 preguntas clave

La Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) instrumentó el Registro de Proyectos Inmobiliarios para que los inversores puedan acceder a los beneficios fiscales previstos en la Ley de Incentivo a la Construcción Federal Argentina y Acceso a la Vivienda. El organismo también reglamentó el Programa de Normalización que habilita la declaración voluntaria de tenencia en moneda nacional y extranjera para la realización de inversiones en desarrollos inmobiliarios.

La Resolución General N°4976, que fue publicada hoy en el Boletín Oficial, habilita los beneficios tributarios y las herramientas contempladas en la ley 27.613. La iniciativa promueve el desarrollo y la inversión en proyectos inmobiliarios nuevos que se inicien a partir del 12 de marzo de 2021 –fecha en la que entró en vigencia la ley- o que, tengan un avance inferior al 50%. El servicio web estará disponible desde el 7 de junio de 2021.

La resolución establece que para acreditar la fecha de inicio y el grado de avance menor al 50% será necesario un dictamen de un profesional matriculado competente en la materia con su firma certificada por la autoridad profesional que rija la matrícula o, en el primer caso, también se admitirá la información presentada ante las autoridades edilicias competentes. Una vez aceptada la inscripción se generará un “Código de Registro de Proyecto Inmobiliario” y se emitirá la correspondiente “Constancia de Registración de Proyecto”.

Dicho código deberá ser consignado en las declaraciones juradas de los inversores para gozar de los beneficios vinculados al Impuesto sobre los Bienes Personales, Impuesto a las Ganancias y/o Impuesto a la Transferencia de Inmuebles de Personas Físicas y/o Sucesiones Indivisas. Programa de Normalización

La resolución de la AFIP también reglamentará el procedimiento y las condiciones para que los contribuyentes puedan realizar la declaración voluntaria de tenencias de moneda extranjera y nacional que no hubieran sido declaradas a la fecha de entrada en vigencia de la ley. Antes de presentar la declaración jurada a la AFIP, los sujetos que adhieran al programa deberán depositar sus tenencias en moneda nacional o extranjera en una “Cuenta especial de Depósito y Cancelación para la Construcción Argentina (CECON.Ar). Ley 27613” reglamentadas recientemente por el Banco Central.

Según los plazos de acreditación de las tenencias de moneda declaradas, el contribuyente deberá presentar una declaración jurada por cada período y abonará el impuesto especial en las fechas previstas por la normativa para cada caso: una alícuota del 5% para las acreditaciones realizadas hasta el 10 de mayo de 2021, inclusive. Una alícuota del 10% para las concretadas desde el 11 de mayo hasta al 9 de junio de 2021, inclusive y del 20 por ciento para las realizadas desde el 10 de junio al 9 de julio de 2021, inclusive. En cada caso, los vencimientos de las mismas son el 31 de mayo de 2021, el 30 de junio y el 9 de julio respectivamente.

La resolución de la AFIP establece que el ingreso del impuesto especial se realizará mediante el procedimiento de transferencia electrónica de fondos. No podrán afectarse fondos depositados en la cuenta especial para el pago del gravamen y el pago total en forma previa resultará condición necesaria para la presentación de la declaración jurada.

Po otra parte, quienes adhieran al Programa de Normalización deberán informar, con carácter de declaración jurada, el o los “Código de Registro de Proyecto Inmobiliarios (COPI)” y el monto de la o las inversiones realizadas. La registración de las tenencias y su valuación en el servicio web “Normalización de la tenencia en moneda Ley 27.613” estará disponible desde el 17 de mayo de 2021. En tanto, el sistema para la confección del formulario F. 1130, la generación del Volante Electrónico de Pago (VEP) y el envío de la declaración jurada será habilitado desde el 21 de mayo 2021.

“No hay exenciones impositivas para quienes sinceren dinero pero el beneficio de esta medida es el blanqueo en si mismo porque hoy quien tiene dinero no declarado no puede utilizarlo para comprarse uno. Si lo hace tiene que pagar Ganancias (35%) por el ingreso de esos ingresos a la declaración jurada (patrimonio), también te ajusta el IVA porque se interpreta que son ventas en negro, a lo que se suman los intereses y multas. Es decir, el costo es altísimo en comparación al porcentaje de penalidad que se cobra en este proceso que van del 5 al 20% del dinero blaqueado”, explica Sebastián Dominguez, socio de SDC Asesores Tributarios.

Esta semana ya se habían dado pasos importantes en el blanqueo de dinero para la compra de propiedades. Se publicó en el Boletín Oficial la reglamentación de la Comisión Nacional de Valores (CNV) que permite la compra de títulos públicos con los fondos depositados en las “Cuentas especiales de depósito y cancelación para la construcción” (CECON.Ar)..

La reglamentación de la CNV busca incentivar el sinceramiento de dólares y de esa forma evitar que los interesados primero cambien sus dólares no declarados en el mercado informal y luego depositen pesos en las cuentas CECON.Ar. “Para incentivar el depósito de dólares, se instrumentó la compra de títulos públicos que coticen en dicha moneda extranjera y en pesos, como por ejemplo el AL30, que permitirá obtener un tipo de cambio –implícito porque es una operación bursátil- al valor dólar MEP que hoy ronda los $145 menos gastos”, detalla Dominguez.

Con la reglamentación de la AFIP , quienes quieran blanquear dinero para comprar propiedades en construcción con un avance inferior al 50% pueden hacerlo a partir del martes, fecha en la que saldrá publicada en el Boletín Oficial. A continuación, las respuestas a 15 preguntas claves sobre el proceso.

¿El blanqueo aplica solamente para personas físicas?

No, la ley de sinceramiento fiscal aplica tanto para personas físicas como para sociedades.

¿Se pueden blanquear sólo dólares?

No, se pueden blanquear tanto pesos como dólares. En cualquier caso, gozan de los mismos beneficios que establece la ley.

¿En qué se puede invertir?

El dinero derivado del sinceramiento fiscal puede destinarse únicamente a la compra de departamentos en obras privadas en construcción con un grado de avance inferior al 50%. No podrán adquirirse departamentos nuevos recién terminados ni unidades usadas.

¿Cómo se instrumenta el destino de los fondos blanqueados?

Los fondos deben depositarse en una Cuenta Especial de Depósito y Cancelación para la Construcción Argentina (CECON.Ar) en forma total o parcial, con anterioridad a la inversión en el proyecto inmobiliario. Sebastián Domínguez, socio de SDC Asesores Tributarios, aclara que los destinos podrán ser los siguientes: “mantenerlos depositados en su moneda de origen, tratándose de moneda extranjera, venderlos en el Mercado Libre de Cambios, a través de la entidad financiera en la que se efectuó el depósito o aplicarlos transitoriamente, y por única vez, a la adquisición de títulos públicos nacionales, para su posterior venta con liquidación, exclusivamente, en moneda de curso legal. En aquellos casos en que se hubiera declarado tenencia en moneda extranjera, la venta con liquidación deberá efectuarse dentro del plazo que, a esos efectos, establezca la CNV”. Y aclara que el producido de la inversión se acreditará en moneda nacional y deberá invertirse en los proyectos inmobiliarios con un avance inferior al 50%. De esta forma, la reglamentación cumple con el objetivo esperado. La moneda extranjera que se exteriorice podrá convertirse a pesos mediante una operación con títulos públicos obteniendo un tipo de cambio implícito denominado “Dólar Bolsa” o “Dólar MEP”. “Nadie optará por vender la moneda extranjera en el Mercado Libre de Cambios obteniendo el tipo de cambio oficial”, agrega.

¿Se pueden realizar varios depósitos en las cuentas “CECON.Ar”?

“Es posible realizar varios depósitos de pesos o moneda extranjera blanqueada, siempre dentro de los plazos del régimen. También se podrá acreditar en la cuenta en pesos “CECON.Ar” los fondos que provengan de la venta de la moneda extranjera en el mercado libre de cambios y de la compra de títulos públicos para su venta en pesos”, responde Dominguez.

¿Hasta cuándo hay tiempo para invertir los fondos blanqueados?

Todos los fondos declarados deberán encontrarse afectados al desarrollo o la inversión, en proyectos inmobiliarios, con anterioridad al 31 de diciembre de 2022, inclusive.

¿Se podrán utilizar los fondos depositados para pagar el impuesto especial del blanqueo?

No. “Los fondos depositados no se podrán utilizar para el pago del impuesto especial del blanqueo”, afirma el tributarista, quien considera que debería haberse permitido utilizar “los fondos exteriorizados en el blanqueo para pagar el impuesto especial ya que es un incentivo más para el régimen”.

¿Cuáles son los beneficios fiscales?

Quienes compren propiedades en pozo (hasta 50% de avance de obra) con dinero declarado no pagarán Bienes Personales por el valor de sus inversiones que realicen en inmuebles en construcción hasta el 31 de diciembre de 2022 inclusive. Es decir, desde el período fiscal en que se efectivice la inversión y por un plazo máximo de dos períodos fiscales. Además, podrán computar como pago a cuenta del Impuesto sobre los Bienes Personales -sobre otros bienes que tenga- el equivalente al 1% del valor de las inversiones en proyectos inmobiliarios. Un dato clave es que cubre el periodo 2020 porque es retroactivo al 31 de diciembre del año pasado. Un ejemplo: la persona que califique para la última escala de Bienes Personales obtendrá un “ahorro” del tributo del 2,25%. Es decir, al 1,25% (lo que le corresponde pagar por la inversión realizada) se le suma el 1% previsto en la ley actual. El beneficio aplica durante dos años. Por otra parte, los titulares de inmuebles podrán diferir el pago del Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI).

¿Quiénes ingresen al blanqueo también tendrán los beneficios en Ganancias y Bienes Personales que contempla la ley?

No. “La reglamentación aclara que aquellos sujetos que ingresen al blanqueo no van a gozar de los beneficios que tienen los inversores que utilicen dinero ya declarado”, aclara Domínguez.

¿Por qué la ley es una buena noticia para los dueños de terrenos que quieran venderlos?

La ley busca facilitar la construcción de nuevas obras y beneficia a los propietarios de las tierras que compran los desarrolladores: así se corrige una distorsión histórica que el sector “viene reclamando hace más de 20 años”. Lo usual es que al momento de la venta de un terreno, el comprador (un desarrollador) ofrezca metros cuadrados (departamentos) como forma de pago que se entregan cuando finaliza la obra. La principal diferencia es que hasta antes de la sanción de esta ley, el vendedor de la tierra debía pagar Ganancias en el momento de la venta, a pesar de que las unidades que le entregarían como forma de pago aún no estuvieran terminadas. En otras palabras, tributaba por una ganancia que aún no se percibía, lo que complicaba cualquier negociación o futuro proyecto. La nueva ley establece que quien vende un terreno difiere el pago del tributo hasta el momento de la entrega de los departamentos o final de la obra (lo que suceda primero). Dicho cambio, coinciden en el mercado, destrabará la ejecución de proyectos. Si se trata de una sociedad, se paga Ganancias, y si es una persona física corresponde el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI).

¿Hay que invertir todo el dinero blanqueado en forma inmediata?

No. El plazo en este caso también es el 31 de diciembre del 2022. Es decir, en esa fecha, la cuenta debe quedar sin fondos. Por otra parte, quien sincere dinero tiene la opción de ir comprando títulos públicos -para transformar los dólares en pesos a tipo de cambio valor bolsa- y realizar la conversión a medida que avanza la obra y tiene la necesidad de pagar la cuota mensual comprometida con el desarrollador.

Por supuesto que también está la opción de dejar depositados los dólares e inclusive hacer el blanqueo ahora y recién entrar en pozo en un par de meses o un año y hasta 18 meses. En ambos casos, la fecha límite es el 31 de diciembre del 2022.

También está la opción de que se quede con los dólares y le pague directamente en esa moneda al desarrollador. En el mercado financiero advierten que esta no será una opción muy usada por el temor que tiene la gente de tener dólares depositados en el banco. “Muchos te preguntan qué pasaría si el Gobierno decide confiscar los depósitos en moneda extranjera, si podrían entrar estas cuentas”, justifican.

La elección de cambiar o no los dólares depositados dependerá de la negociación de cada caso. Hay desarrolladores que tal vez necesitan dólares e implementen descuentos para quienes pagan en esta moneda, otros tal vez quieran pesos. La forma de pago dependerá de las necesidades y “ventajas” que pudiera conseguir el comprador. “Habrá situaciones en los que si uno paga la totalidad de la unidad puede obtener algún ajuste importante”, relata Domínguez.

¿Cómo es el paso a paso para la compra de títulos públicos habilitados por la CNV que permiten cambiar los dólares a valor MEP?

Para hacerlo, el primer paso es abrir una subcuenta comitente de custodia especial ante el Agente Depositario Centra de Valores Negociables (ADCVN) con la misma titularidad a la declarada en la cuenta bancaria “Cuenta especial de depósito y cancelación para la construcción” (CECON.Ar). Luego, la ADCVN solicitarán que se presente la documentación de respaldo para constatar saldos y datos de titularidad de la cuenta bancaria mencionada. Una vez abierta la subcuenta comitente especial, debe transferirse la moneda extranjera a la misma desde la cuenta bancaria especial CECON.Ar para luego comprar los títulos públicos con la misma.

Otro dato clave es que se pueden comprar títulos públicos también si se blanquean pesos. “Si se compran títulos públicos con pesos, luego se deberán vender también en pesos”, explica Domínguez y aconseja que “quien estime que la cotización de los títulos públicos puede aumentar, podría optar por esta inversión para su posterior venta y afectación al proyecto inmobiliario”.

¿Cuál es el plazo para vender los títulos públicos?

“Si la compra de títulos públicos se realiza con moneda extranjera, es decir en dólares, el plazo es cinco días hábiles contados desde la fecha de acreditación de la compra de los mismos en la subcuenta comitente de custodia especial”, responde Domínguez. Diferente es si los títulos públicos se compran en pesos. En este caso pueden conservarse en cartera, cumpliendo con los plazos del blanqueo. Hay que tener en cuenta los fondos declarados deben invertirse en un proyecto inmobiliario en pozo o con un avance inferior al 50% antes del 31 de diciembre de 2022, inclusive.

¿Se pueden invertir los fondos blanqueados en productos de inversión colectiva?

Sí. Además de poder comprar un terreno para construir un inmueble, un departamento en construcción con un avance inferior al 50% pero también se pueden aplicar los fondos blanqueados a la compra de productos de inversión colectiva, como un fondo común de inversión cerrado, para el desarrollo inmobiliario y las inversiones pueden realizarse tanto en pesos como en dólares.

Cabe recordar que, dentro de la agenda estratégica de inyectar fondos del mercado de capitales a la promoción de la construcción de viviendas, en marzo pasado a CNV autorizó la oferta pública del primer FCI cerrado, en pesos, para desarrollar soluciones habitacionales de hasta 220.000 UVAs o UVIs destinados a sectores medios y bajos de la población del país.

¿Cuánto tiempo podría durar la “ventaja” que genera un costo de construcción en dólares, aún bajo?

El objetivo de la nueva norma es impulsar a un sector que, si bien en los últimos meses mostró signos de recuperación, viene de capa caída con desarrollos inmobiliarios parados por la pandemia y por un mercado en el que los inversores se muestran cautos a la hora de invertir en ladrillos.

Sin embargo, una duda que se le plantea a quienes esperan los últimos ajustes para sincerar dinero es cuánto tiempo durará “la ventana de oportunidad” que provoca un costo de construcción, en dólares, “barato” generado por el retraso cambiario. Todo indicaría que no mucho tiempo. Esta semana se conoció el dato que el costo de construcción aumentó en marzo 2,2%, respecto de febrero, y 43,9%, si se lo compara con marzo de 2020, según datos del Instituto Nacional de Estadística y Censos (Indec). En tanto, en el acumulado del año el incremento asciende a 10,6%.

La suba fue impulsada principalmente por los precios de los materiales que se dispararon 4% en un mes pero 81,2% si se comparan los valores de venta pre cuarentena, es decir anteriores a marzo del 2020, casi el doble que la inflación acumulada en el mismo período (marzo de 2020 a marzo de 2021). En tanto, el aumento acumulado de este año es de 15,1%. Mientras que en marzo los gastos generales subieron 3,2% -y 42,9% en la comparación interanual- y la mano de obra 0,2% en un mes. “En el aumento de la suba de materiales influyó mucho el hecho de que en la segunda mitad de 2020 hubo un auge de la construcción, lo que hizo que creciera la demanda de insumos y ejerció presión sobre sus precios”, analiza el economista Gabriel Caamaño, de Consultora Ledesma.

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