Propiedades: por qué comprar un departamento en construcción podría salir hasta un 50% más caro en los próximos meses

En un contexto de marcada inestabilidad económica y transformaciones impulsadas por medidas desregulatorias, el sector de la construcción en Argentina enfrentó una significativa disminución en los despachos de cemento durante diciembre de 2023, marcando la mayor caída desde el inicio de la pandemia. Este fenómeno se observa por un aumento significativo en el costos de construcción, medido en dólares, lo que impactó con una tendencia en alza en los precios de los departamentos.

“El sector de la construcción no escapa a los cambios macroeconómicos gigantes que actualmente experimenta Argentina. La implementación de políticas desregulatorias provocó un aumento considerable en los precios, en pesos, de los materiales de construcción, alcanzando casi un 50% en el mes pasado” analiza el presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), Damián Tabakman, quien además destaca que este incremento, “combinado con los anuncios gubernamentales sobre recesión económica y la descontinuación de obras públicas, genera una creciente inquietud en el sector”.

La reacción del sector se tradujo en una preocupación sobre cómo trasladar los aumentos de costos a los compradores, especialmente en proyectos en curso donde la indexación se realiza según el índice CAC que es el que elabora la Cámara Argentina de la Construcción - en base a los costos de la mano de obra y de los materiales- y la referencia son la que se actualizan las cuotas pesificadas de los proyectos inmobiliarios en construcción.

Tabakman subraya que, si bien no cree que se paralicen las obras por el incremento de los costos, los desarrolladores deben considerar ajustes en la forma de financiamiento ante esta nueva realidad económica. “Los desarrolladores van a seguir respetando ese índice pero con una inflación tan alta las cuotas se pueden disparar y la gran pregunta será si los inversores podrán pagar las cuotas en un contexto de recesivo”, profundiza y anticipa que una de “las posibles reacciones por parte de los desarrolladores será realentizar el ritmo de la obra en linea con la capacidad de pago de la gente”.

A su vez, el referente del mercado señala que, si bien “las obras tienen la solvencia suficiente para enfrentar la situación”, los desarrolladores se verán obligados a trasladar los incrementos de costos a los precios de venta. Esto plantea interrogantes sobre la aceptación de estos aumentos por parte de la demanda y podría influir en la dinámica del mercado inmobiliario. “Hay que ver cómo se reacomodan los precios, que vienen de la mano con los costos de venta del metro cuadrado. Porque, por el momento, los valores de venta continúan siendo los mismos”, afirma.

Tabakman también proyecta cómo podría impactar la política en el mercado de la construcción: “En los próximos meses el costo de construcción, en dólares, ya no será tan atractivo como fue hasta ahora, sino que se encarecerá”. Sin embargo, cree que los inversores encontrarán en los ladrillos su mejor cobertura para sus ahorros precisamente frente a esa circunstancia.

Durante los últimos dos años, los costos de construcción medidos en moneda estadounidense estuvieron sometidos a una montaña rusa, fluctuando al compás de la inflación en pesos y las continuas devaluaciones. Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario agrega la preocupación que tienen los desarrolladores de que el blue esté quedando tan bajo “los metros vendidos en dólares se nos descalzan, percibimos de un lado dólares a $1000 de los compradores pero se dan vuelta y los costos en pesos nos aumentaron muchísimo por la devaluación del oficial”.

“Esta asimetría puede hacer que algún constructor-desarrollista sin espaldas tenga problemas”, adelanta el especialista.

Desde la mirada del inversor en ladrillos, el análisis más lineal es que, en este contexto, a quien tiene los dólares ahorrados, una devaluación le juega a favor porque necesitará cambiar menos billetes para obtener más pesos, pero la realidad es que la devaluación del oficial afecta el valor de los insumos importados en el costo de construcción.

“En 2023, el costo de construcción medido en dólares cayó 0,2% mientras que el precio medio de los departamentos disminuyó un 1%”, señala Leandro Molina, Country Manager de Navent en Argentina y Perú, en base a los datos relevados por la Cámara Argentina de la Construcción.

En la misma línea, agrega que “construir hoy cuesta un 91,2% por encima de los valores de octubre de 2020 (mínimo de la serie) pero se mantiene 32,7% por debajo de abril de 2018 (pre devaluación de la administración de Mauricio Macri) y 17,4% por debajo del promedio 2012-2022″.

A la hora de hablar de números, Leandro Molina, Country Manager de Navent en Argentina y Perú, en base a los datos relevados por la Cámara Argentina de la Construcción, detalla que construir hoy, en dólares, cuesta un 91,2% por encima de los valores de octubre de 2020 (mínimo de la serie) pero se mantiene 32,7% por debajo de abril de 2018. “El nivel de actividad se muy alto en construcción privada en la ciudad de Buenos Aires, viene siendo muy bueno”, afirma Tabakman. Esto puede reflejarse en las más de 50.000 unidades actualmente en ejecución, de las que se estima que más de 15.000 serán entregadas antes de fin de año.

Con respecto a la evolución de los precios, el último relevamiento realizado por ZonaProp indica que el valor de venta en pozo promedio de un departamento en la ciudad de Buenos Aires es de US$2377/m2, este número indica una baja anual del 1,19 por ciento.

Otro revés para el sector

La desaceleración se refleja no solo en la caída de los despachos de cemento sino también en las encomiendas profesionales (el indicador más temprano sobre el futuro más probable que atravesará la construcción en la ciudad), luego de registrar un 2023 en alza -con un total de 3609 registradas en obras, por encima de los 3255 del 2022- Una lectura que podría concluirse de estos datos es el indicio de una posible recesión que a la larga podría reflejar una disminución en la planificación y ejecución de nuevos proyectos.

“Hay menos presentación de obras nuevas porque se ve una caída en las encomiendas superior al 20%, en comparación con enero de 2023″, afirma Rosa Aboy, presidenta del Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo (CPAU). Para la misma fecha del año pasado, había 381 encomiendas y ahora son 324.

La presidenta del CPAU sugiere posibles causas para esta disminución, entre ellas: los cambios en materia económica introducidos por el nuevo gobierno, la cautela del mercado y la inflación que afecta los precios de construcción. A pesar de esto, espera que estas tendencias se corrijan y que la actividad en el sector se recupere en los próximos meses.

Al haber menos venta de materiales de construcción, por el aumento significativo registrado el mes pasado, hay menos encomiendas. “Los profesionales que están trabajando en el Estado están preocupados por no la no inversión en obra pública”, analiza Aboy y finaliza: “ si este descenso se mantiene puede afectar a la demanda y a la oferta, por que lo habría menos obras en la calle aunque aún es muy pronto para afirmar un panorama futuro certero”.

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