Los precios de venta de los departamentos usados en CABA tocaron fondo

En un escenario en el que las operaciones de escrituras de viviendas registran una leve recuperación, los valores de oferta publicados de departamentos usados cayeron en promedio un 0,6% en la Ciudad de Buenos Aires durante el último trimestre, según un informe de Reporte Inmobiliario. A pesar de la caída, la variación negativa de este período fue mucho más moderada que en los trimestres anteriores, en los que la baja promedio había sido del 5,2% y del 4,1%. Según el fundador de la entidad Germán Gómez Picasso, esta baja de precios “era previsible”.

“Podría ser una primera señal de un amesetamiento en los valores y puede que no tengan mucho más margen para caídas”, opina el arquitecto. Después de un tiempo de experimentar una demanda tan baja, la gente se pregunta si es este el momento indicado para comprar un departamento en la Ciudad. “Algunos deciden comprar antes de que un posible amesetamiento se transforme en una próxima alza de precios”, observa.

En términos interanuales, estos datos representan una caída del 12,6%, y muestran un poco más de estabilidad en el mercado respecto a los números del año pasado, cuando había sido casi del 17%. Mientras tanto, bajaron un porcentaje importante desde el pico de hace dos y tres años. En noviembre de 2018, la caída respecto este año fue del 30,5% y en relación a los máximos registrados de principios del 2019 fue del 32%.

La baja de las cotizaciones es una tendencia que se mantuvo en los últimos 11 trimestres (casi tres años) y esto es un factor preponderante a la hora de realizar una operación inmobiliaria. “Creo que siempre uno encuentra un inmueble adecuado y a buen precio porque en el mercado tenés inmuebles similares publicados a precios totalmente disímiles. Entonces, si uno encuentra uno a un buen precio ofertado y verifica que lo que está pagando le conviene más que el precio que hubiera pagado hace tres años no debería esperar mucho más porque se corre el riesgo de que este momento no se vuelva a repetir. En la comparación de precios promedio históricos con respecto a los precios de hoy están retrotraídos a casi 10 años atrás”, opina Gómez Picasso.

¿Por qué sucede esto?

Para el especialista, las razones que motivan este descenso en los precios pueden ser muchas. Comparar la oportunidad actual con las de tiempos anteriores es una de ellas: “La gente empezó a verificar que se consiguen valores más bajos de los que se conseguían hace dos o tres años y eso movió la demanda”, señala Gómez Picasso.

Además, un elemento no menos importante es que “para el ahorrista en dólares la renta de un alquiler es baja, pero empiezan a jugar otras variables, como la fuerte inflación que está teniendo la moneda americana, lo que en algunos casos a la gente que tiene dólares guardados le empieza a hacer cierto tipo de ruido”, dice el experto.

Otro factor a tener en cuenta es la relación intrínseca entre el precio de los departamentos a estrenar y los usados, según Martín Boquete, director de Toribio Achával. Históricamente, el comprador tiene la comparación de valores ente el usado y el nuevo, y si valen lo mismo lógicamente opta por el nuevo. Por ende, el precio de los usados siempre es proporcionalmente más bajo que el de los nuevos. “En las unidades a estrenar, los emprendimientos hoy están en un piso que tocó fondo en dólares. Menos que esto no van a valer -sobre todo los que están en construcción- porque los desarrolladores tienen un costo de construcción y es lo que está reflejando el precio actual”, señala. Por ende, si los metros a estrenar ya llegaron a su piso, los usados también tocaron fondo en un precio más bajo.

En vistas al futuro, queda preguntarse qué podría suceder para que los precios muestren otra caída. “Si hubiese medidas económicas o datos del mercado de la economía que haga pensar que esta pueda estar peor de lo que está, eso podría hacer bajar el precio de los usados. Por ejemplo, si el dólar se va a $300, habría una baja seguramente en el precio del m² fruto de crisis económica”, opina Boquete al imaginar la caída en la demanda ante la posible pérdida de poder adquisitivo de los salarios.

El ranking de precios

A pesar de registrar las cotizaciones más bajas, la cantidad de operaciones del rubro sigue siendo una de las más bajas a nivel histórico. Desde Reporte Inmobiliario señalan que se podría hablar de un nuevo equilibrio en un punto mucho más bajo de precio y cantidad. La menor baja evidenciada en el último trimestre puede que sea el piso del valor por el que están dispuestos a vender la mayoría de los propietarios. Este límite podría llegar a flexibilizase en casos de gran necesidad de realización o que les convenga el recambio de propiedades, pero no muestra mucho más margen para variar.

El valor del metro cuadrado promedio para un departamento usado de calidad estándar y sin amenities se posiciona en los US$1634 en la ciudad de Buenos Aires. El precio promedio más bajo lo porta el barrio de La Boca con US$1205/m² que se contrapone con el más caro a US$2345/m² en la zona Recoleta-Retiro, según el relevamiento realizado por la entidad.

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