Vecinos de Olivos buscan evitar que tres torres de hasta 18 pisos reemplacen a un colegio que se muda
Es el terreno donde todavía funciona el San Andrés, en la zona conocida como “La isla”, alrededor de la estación; el proyecto fue aprobado por la vía de la excepción en el Concejo Deliberante
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LA NACIONFrancisco Olivera
Los carteles pueden verse en los frentes de las casas y balcones. Colgados de ventanas, puertas, rejas. Algunos llevan tiempo porque, en realidad, el reclamo es histórico en la zona. “No a las excepciones. No a las torres del San Andrés”, dice uno de ellos. Son vecinos que piden que el Concejo Deliberante de Vicente López deje de aprobar, mediante la figura legislativa de la “excepción”, construcciones que no están en línea con el código de ordenamiento urbano, aprobado en la comuna en el año 2000. La obsesión del momento es un proyecto ubicado en los terrenos que todavía pertenecen al colegio San Andrés, alrededor de la estación Olivos del ferrocarril Mitre.
Las quejas son encabezadas por la Asociación Civil Pro Vicente López, que preside Flavia Affanni, y otras organizaciones. Una ironía ese nombre, porque esta ONG, que viene discutiendo con las autoridades del municipio desde los tiempos del radical Enrique “Japonés” García, ahora tiene su punto de tensión con la actual administración, que encabeza Soledad Martínez, de Pro. “Quisimos cambiarle el nombre, pero es muy engorroso”, dice Affanni.
Cada vez que se refiere al tema empieza con lo que juzga una promesa incumplida de Jorge Macri, intendente de licencia y ahora candidato a jefe de gobierno porteño, que quedó grabada en un video en 2011, antes de asumir: “Las excepciones son corruptas e injustas. Generan corrupción y un mal desarrollo urbano. Quiero asumir un compromiso muy transparente: se acabó la excepción en Vicente López si somos gobierno”. Sin embargo, mientras la administración de García terminó con 350 excepciones en el transcurso de 24 años (entre 1987 y 2011), la de Macri hizo al menos 364 en apenas 8 años, según admiten en la propia municipalidad. Hay ONG que cuentan incluso más de 500.
La figura legislativa de la excepción es el origen del problema. Vender o comprar una propiedad con ese permiso multiplica su valor, porque el desarrollador podrá edificar con una oferta habitacional muy superior. Por eso, en el universo inmobiliario es tan relevante obtener este tipo de autorizaciones, algo sencillo si se convence a un gobierno que tiene mayoría legislativa en el Concejo Deliberante, como ocurre al menos desde 2011. La operación puede ser negocio, pero se multiplica con lo que se consiga por fuera del código de ordenamiento urbano. Un ejecutivo de una de estas empresas lo explica de este modo: “Si uno hace negocio operando con la norma vigente, mucho más si logra una excepción. Supongamos que consigue un piso adicional en un edificio: son 500 metros cuadrados extra que no tienen el costo de la tierra, sino solo el de construcción, que puede andar por los 1000 dólares el metro. Si el edificio es premium, se vende a 4000 dólares y le obtiene 1,5 millones de más”.
Es, con todo, una discusión técnica válida. Los centros urbanos del mundo desarrollado crecen hacia arriba; es el modo de hacerlo de manera ordenada y funcional. Según datos del Banco Mundial, el 56% de la población global vive en ciudades y la proyección es que en 2050 sea el 70%. En Vicente López dicen que, al contrario de lo que repiten las ONG, el municipio aprueba mucho menos que antes. En 2021, por ejemplo, no hubo ninguna y en 2022 solo una, a una fábrica. La semana pasada, el Concejo Deliberante autorizó una construcción para una pizzería en el puerto de Olivos.
Contraprestación
Al igual que en las normas de la Capital, el mecanismo de la excepción contempla que el desarrollador dé a cambio una contraprestación que les sirva a los vecinos. Es lo que el gobierno municipal aceptó para el complejo en cuestión, instalado en lo que se conoce como “La isla”, un área de siete manzanas que rodea a la estación y donde todavía funciona la secundaria del San Andrés, que ya mudó la primaria a San Fernando. El proyecto prevé edificar ahí tres torres de entre 15 y 18 pisos, un polo gastronómico y un centro comercial. Como contraparte, el constructor deberá hacer tres aportes: 1) un túnel para el tránsito por debajo de las vías en la calle Nogoyá para conectar con Pelliza, lo que permitirá ordenar el tránsito, actualmente colapsado por la calle sin salida; 2) ceder parte del terreno para espacio público y 3) donar por 25 años un espacio para una escuela. La escuela ya funciona desde el mes pasado: el gobierno la llamó Escuela Primaria Municipal Emma Pérez Ferreira.
La discusión divide a los padres de los alumnos y a las autoridades del colegio porque los terrenos valen unos 30 millones de dólares. Según pudo averiguar LA NACION, el San Andrés le encargó la operación al grupo inmobiliario Cushman & Wakefield, especialista en el mercado de oficinas.
Como la excepción se aprobó en 2020 y por unanimidad en el Concejo Deliberante, es legal. Los vecinos pretenden impugnarla con presentaciones administrativas que, hasta ahora, el gobierno ha rechazado. “Todavía no se hizo la operación –contestan las autoridades de Vicente López–. Es cierto que el terreno tiene la condición de residencial, pero porque había un colegio. Ahora cambiaría de nomenclatura. Lo que se hace es, en realidad, devolverle al predio la zonificación que le corresponde”.
El rechazo de los vecinos, que se manifestó varias veces con caravanas de autos en las zonas afectadas, se basa en que la iniciativa sumaría unas 3000 personas más a “La isla” y que el área no tiene, entre otras deficiencias, la infraestructura cloacal necesaria.
Hay además otros proyectos que provocan controversias en la comuna. El más comentado, el Barlovento Towers, que prevé dos edificios de 18 pisos en la esquina de la Avenida del Libertador y la calle Vicente López, no entró estrictamente en la categoría de la excepción, pero también es resistido y ya juntó más de 10.000 firmas de rechazo en la página Change.org.
En este caso, la discusión reside en la interpretación del código, que permite este tipo de construcciones sobre Libertador, pero no en la calle que la cruza porque estaría en área residencial. Mientras el gobierno argumenta que se trata de una propiedad entera que ya terminó el trámite de unificación en la provincia, los vecinos aducen que son parcelas diferentes y que, por lo tanto, la iniciativa excede el fondo de metros requerido por las normas.
En noviembre del año pasado, la asociación de vecinos interpuso contra el proyecto un recurso de revocatoria que el secretario de Planeamiento y Obras Públicas del municipio, Sergio Botello, rechazó. La protesta está lejos de disiparse y es posible que continúe en la Justicia.
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