Fin del boom de las vacaciones en barrios cerrados y quintas: bajaron los precios pero siguen en dólares

El boom del “alquiler verde”, que dominó las últimas temporadas de verano tras la irrupción de la pandemia, parece haber encontrado su techo. Luego de dos años de auge en los alquileres vacacionales en barrios cerrados y quintas suburbanas de la Provincia de Buenos Aires con picos de demanda, precios récord, ocupación total y hasta lista de espera en algunas propiedades, el inicio de 2023 pronostica una caída en el cierre de este tipo de operaciones inmobiliarias en los espacios verdes en las inmediaciones y afueras del área metropolitana de Buenos Aires.

La baja en los precios de alquiler, comparado a la temporada 2022, no resulta atractivo suficiente para el mercado que se estaría volcando al turismo dentro del país. Expertos del sector inmobiliario señalaron a LA NACION que existe una caída en la demanda de alquileres y a diferencia de años anteriores, ahora hay una sobreoferta de propiedades vacacionales en los countries y quintas. Remarcaron a su vez que la incertidumbre frente al valor futuro de la cotización del dólar y la crisis económica son otros factores que inciden en que se desinfle el fenómeno.

“Hay poca demanda en esta temporada mientras que existe mucha oferta con cada vez más barrios cerrados que ofrecen propiedades en alquiler. Los propietarios buscaron cerrar las operaciones por los mismos precios de la temporada 2021/2022, pero en promedio están cerrando por un valor menor del que pretendían”, dijo a LA NACION Victoria Daverio, asesora inmobiliaria en Delta Propiedades.

Daverio señaló que las propiedades en los barrios cerrados que se alquilaron entre US$6000 y 7000 para todo el mes de enero (más la semana de año nuevo) hoy bajaron sus precios en promedio a US$4500 por la misma cantidad de días. “El año pasado hubo mucha más demanda y los precios estaban más caros y a esta altura estaba todo ocupado al 100%. Ahora hay alrededor de un 70% alquilado. Las casas que el año pasado eran las primeras en alquilarse siguen disponibles. Normalmente para esta época tendría que estar todo alquilado, pero queda más de un 30% disponible todavía. Las operaciones que cerraron son la de los propietarios que entendieron que tenían que bajar los precios”, agregó.

Sobre las características de las propiedades en alquiler sostuvo que son casas por lo general con capacidad para 8 o 10 personas de tres dormitorios, pileta y jardín que tienen un valor de mercado de US$600.000 y cuentan con servicios de seguridad 24 horas, campos deportivos y colonia de vacaciones. El perfil de los huéspedes suele ser de clase media-alta y personas que tienen que trabajar en el verano y buscan combinar su agenda de trabajo con las vacaciones de sus hijos o por cuestiones laborales no quieren alejarse a más de 30 o 50 kilómetros de la Ciudad.

Más allá de la caída en la demanda, de acuerdo con la asesora inmobiliaria los barrios más buscados siguen siendo Solares del Talar, Los Talares, Nordelta y Villa Nueva en Tigre. “Lo más accesible de la temporada hoy se consigue a US$3500 en Tigre, en Rincón de Milberg que son lotes de 500 metros ubicados sobre las islas del Delta y en Pilar donde hay muchas propiedades ofertadas. Lo más exclusivo se encuentra a US$ 8000 en Nordelta sobre las lagunas en lotes de 1000 metros. Las propiedades en aquella zona con salida directa al río están a US$10.000, pero aquellos lotes el año pasado se pagaban a US$15.000″, dijo Daverio.

Crisis económica

Sobre el cambio en la tendencia refirió que esta temporada mucha gente está eligiendo vacacionar a lo largo del país y que la demanda también se vio afectada por la crisis económica. “Un factor principal de la caída es que los precios de las operaciones son en dólares y hay mucha incertidumbre sobre el valor de la divisa. Además los inquilinos tiene que incurrir en gastos aparte por el alquiler como las expensas, que en promedio son de $40.000 en adelante en la mayoría de los barrios cerrados, pagos por servicios de piletero y jardinero y de luz y gas. Estos gastos generalmente corrían por cuenta del que alquila, pero este año muchos propietarios asumieron la carga para poder cerrar el alquiler”.

Desde la Cámara Inmobiliaria Argentina también empezaron a detectar un cambio en el fenómeno que fue un boom en las últimas temporadas de verano.

“El año pasado y el anterior la pandemia hizo que hubiera una explosión de la demanda de alquileres temporarios en las zonas de quintas y barrios cerrados porque era más difícil viajar por las restricciones ambulatorias. Se llegaron a pagar valores muy altos por los alquileres en las periferias suburbanas como Pilar, Tigre, San Vicente y en las quintas del conurbano, sobre todo norte, noroeste y oeste. Este año la gente está apuntando al turismo dentro del país. Mucha gente en vez de buscar en las periferias de la ciudad, como buscó el año pasado, se va ahora a Pinamar, la costa, Mar del Plata, Córdoba, el sur de la provincia de Buenos Aires y también la Patagonia”, dijo a LA NACION Claudio Vodánovich, secretario general de la Cámara Inmobiliaria Argentina.

De acuerdo con el especialista, la oleada de años anteriores se detuvo porque los inquilinos están prefiriendo por un precio similar viajar un poco más lejos a vacacionar. Desde la Cámara señalaron que todavía es prematuro evaluar el nivel de ocupación toda vez que queda pendiente recabar los números de alquileres del fin de semana extralargo.

En el momento de alquilar, vacacionar en las quintas ofrece un rango más accesible que los barrios cerrados, aunque no cuentan con servicio de seguridad. “Siempre hay consultas y se repiten los inquilinos con los años”, dijo a LA NACION Juan Carlos, propietario de una quinta en la zona de Maschwitz que hace siete veranos ofrece en alquiler.

”Es una quinta grande de 1800 metros con una casa con capacidad para ocho personas, tres habitaciones, dos baños y pileta. En la pandemia no tuvimos problemas para alquilarla y en los últimos años en diciembre, enero y febrero siempre se alquila. Incluso algunos días de marzo”.

Sobre la operación en quintas de iguales características en la zona refirió que siempre se pactan en dólares. El valor por todo el mes de enero ronda los US$2700, la semana de Navidad por 800 y la semana de Año Nuevo por 900. Al alquiler se le suman los gastos de limpieza y se solicita un 20% de depósito de garantía, que se devuelve al final del alquilar. Estos alquileres se pueden encontrar ofertados en plataformas digitales como Booking, Mercado Libre, Airbnb y Zonaprop.

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