Alquileres temporarios: los conflictos que surgen cuando los edificios se convierten en hoteles: “Los turistas usan al portero como conserje”

Rotación constante de gente, costumbres distintas y descuido de los espacios comunes son algunos puntos que incomodan a los copropietarios

¿Otra vez tenemos vecinos nuevos? Esta pregunta resulta cada vez más frecuente entre quienes viven en edificios ubicados en zonas clave de la ciudad en los que varios de sus departamentos se alquilan de forma temporaria a turistas. Pero la cuestión no recae únicamente en la rotación continua de gente sino también en aspectos inherentes a la convivencia y la cotidianidad que, en estos casos, cambia radicalmente.

Los datos evidencian que muy poco se conoce, en verdad, sobre el número de propiedades destinadas a recibir huéspedes de aquí y de allá. Desde el Ente de Turismo porteño aseguran que, de unas 22.244 publicaciones en las que se ofrecen unidades de alquiler temporario en CABA, solamente están registradas unas 526 unidades. Y, si bien la Legislatura porteña dictó la ley 6255 a fines de 2019, la llegada de la pandemia hizo que recién a mediados del año pasado llegara la resolución N° 170/2022 que la implementaba. El objetivo de la normativa es el de regular la actividad turística temporaria en la ciudad y disponer un inventario.

Desde el ente explican, además, que la razón para que los propietarios inscriban los departamentos es, por un lado, conocer la oferta turística de la ciudad y el nivel de ocupación, pero también brindar seguridad jurídica a los turistas y propietarios, así como canalizar denuncias de situaciones irregulares. Sin embargo, aún la cantidad de unidades inscriptas es muy baja, lo que, según argumentan, puede atribuirse al desconocimiento sobre la obligatoriedad del registro.

Desde Airbnb, afirman que los espacios que se encuentran en su plataforma representan menos del 1.5% de la totalidad de viviendas en CABA. Por otra parte, la empresa asegura que los anfitriones, en Buenos Aires, utilizan los ingresos adicionales que obtienen para ayudar a cubrir pagos de hipotecas, elementos esenciales de uso diario y el aumento del costo de vida. Además, más de la mitad de quienes ofrecen su propiedad en alquiler temporario (un 53%) se identificaron como mujeres y el 70% dijo que tiene un trabajo de tiempo completo o de medio tiempo mientras comparte sus espacios en Airbnb.

En noviembre del año pasado, esta compañía de alquileres temporarios anunció algunas medidas que significan una mejora para los anfitriones en la verificación de la identidad de los huéspedes, una tecnología propia en la comprobación de reservas, el aumento de la protección por daños de un millón de dólares a 3 millones y un sistema renovado para facilitar la presentación de reclamos.

Caras nuevas

Lo que es indudable es que los alquileres temporarios se intensificaron durante el último año producto de la vuelta fuerte del turismo tras la pandemia y el mayor rédito que este tipo de renta genera para los propietarios. Hoy por hoy, las zonas de la ciudad que concentran los alquileres temporarios con fines turísticos son Palermo, Belgrano, Núñez, Almagro, Villa Crespo, el centro porteño y las zonas donde se ubican universidades. Respecto al perfil del turista que alquila mediante estas plataformas, Lorenzo Raggio, gerente general de Interwin Inmobiliaria, distingue tres grandes grupos.

“Por un lado, están los turistas que vienen del interior que, por lo general, se quedan durante 3 o 4 días, los fines de semana o los fines de semana largos; después, están los europeos que se toman vacaciones y pueden quedarse hasta una semana”, asegura. A ellos se suma la presencia de turistas latinos, “que suelen alquilar durante un mes en CABA y luego se van a visitar las Cataratas, el sur o viajan a conocer el norte argentino”, explica Raggio. Por último, está el segmento de los estudiantes, que alquilan en promedio por unos 3 meses para conocer y luego pasar a un alquiler tradicional.

En este contexto, muchos vecinos que viven en forma permanente en edificios donde se ofrecen departamentos al turismo transitan a diario situaciones que salen de lo común. Es el caso de Fernando Andrés Acosta, de 39 años, que vive en Retiro en un edifico de 2 torres de 10 pisos cada una (y 4 departamentos por piso) en la zona de 9 de Julio y Av. Santa Fe, quien admite que la sensación que impera es ver siempre caras nuevas. Y se refiere a algunas “anécdotas” con los huéspedes del departamento que se alquila en forma temporaria en su mismo piso.

“Recuerdo que una vez, de madrugada, me tocaron el timbre y al acercarme a la puerta sólo escuchaba a personas hablar en otro idioma. Obviamente no abrí, pero escuché que tocaban a otros vecinos. Luego me enteré de que eran extranjeros que no sabían cómo salir del edificio y por eso tocaban el timbre en ese horario”, asegura. En otra oportunidad, un grupo de chicas jóvenes, que volvían de bailar en estado de ebriedad, trabaron la llave de la puerta del departamento que rentaban y el encargado tuvo que ayudarlas. “Son situaciones que con vecinos propietarios o que alquilen por largo tiempo tal vez serían de otra forma”, sostiene Fernando.

Algo similar sucede en el edificio que Nicolás Artusi habita desde hace 18 años en Palermo. “Al principio éramos todas personas que veníamos a vivir y con el paso del tiempo esto se transformó”, admite. Sin ánimo de generar prohibiciones, Artusi considera que hay cuestionamientos legítimos que surgen ante esta nueva convivencia que plantean los alquileres temporarios, en especial para los vecinos “de siempre”.

“En el edificio, el portero que vive acá está un poco disponible las 24 horas y los turistas lo usan de conserje. Por ejemplo, le piden que les guarde las valijas, que les abra la puerta, que les consiga un taxi. También hay una persona de vigilancia que hace las veces de botones, al que le piden servicios de hotel como que les consiga algo a la mitad de la madrugada o que le abra la puerta a una visita”, asegura.

Por otro lado, Nicolás cuenta que se produjeron conflictos entre los vecinos por la rotura del ascensor a raíz de que subieron 5 personas cuando solo está permitido que lo hagan 2, o por la organización de fiestas en la terraza. “Este mismo ir y venir continuo de personas desconocidas hizo que una de ellas perdiera las llaves de la puerta de entrada y que todos tuviésemos que cambiarlas”, advierte.

También se dan situaciones imprevistas para las que nadie tiene respuestas. “En uno de estos departamentos, los turistas, que son una pareja de estadounidenses, se fueron a recorrer el país y dejaron las valijas en el edificio. Actualmente, están guardadas en un cuartito de servicio”, dice Artusi. Y enfatiza: “Este es un ejemplo perfecto que ilustra cómo un edificio multifamiliar no está pensado para ofrecer servicios de hotel. No deberíamos nosotros hacernos cargo de la valija de los huéspedes”. Para él, estas situaciones requieren discusión, la necesidad de un consenso y reglas claras.

Posibles soluciones

Ante la forma de convivencia que plantean los alquileres temporarios turísticos, surgen entonces preguntas inéditas. “¿Si las roturas se originan por el uso de los turistas, tendría que haber un diferencial en las expensas para aquellos propietarios que alquilen bajo esta modalidad?”, se cuestiona Artusi, y añade: “¿En lugar del administrador de consorcio debería haber una suerte de gerente del consorcio?” En este punto, argumenta que si un edificio que tiene SUM y parrilla va a funcionar como un hotel, mínimamente tiene que haber cierta organización para su uso.

Según su experiencia, Lady Siebenhaar, titular de Nativa Soluciones Inmobiliarias, los dueños de los departamentos que viven en los edificios donde también se alquilan estas unidades para turismo viven protestando, pero algunos ya encontraron posibles soluciones. “De lo que más se quejan es de la entrada y salida de gente, el recambio continuo hace que nunca sepas quién vive allí, pero también hay conflictos por el cuidado de los espacios comunes, por los ruidos y la música fuerte”, asegura. En los edificios que su inmobiliaria administra, por lo general, cuando hay disconformidad, los propietarios mandan una carta documento al consorcio. “En un edificio tienen previsto cobrar multas en caso de quejas. Prevén cobrar el valor de una expensa por cada queja. Y si el dueño no modifica lo que se le pide paga 2 expensas y esto aumenta a medida que pasa el tiempo y no se regulariza la situación”, explica.

Otro caso es el de Horacio, que vive en Uruguay y Av. Santa Fe, en Recoleta, en un edificio de 55 unidades en 2 cuerpos, quien también tiene que lidiar con este tipo de situaciones ya que allí se alquilan muchísimos departamentos a través de estas páginas. Sin embargo, dice que no han tenido mayores inconvenientes porque, al ser una edificación apta para actividades profesionales y comerciales, siempre hay mucho movimiento.

Pero sí convive con diferentes circunstancias que le resultan desconcertantes: “A veces, el turista tiene que hacer el check out para irse pero el dueño no viene a hacerlo. Como le pide que directamente deje la llave en el buzón que está del lado de adentro del edificio, el turista se queda encerrado. Si esto pasa en el horario en que no está el portero o en un día feriado, los ves que se quedan parados esperando que alguien que entienda el idioma y al que le puedan explicar lo que sucede los deje salir”, asegura Horacio.

Lo mismo que sucede en la Capital Federal se traslada al resto del país, donde prolifera el alquiler por plataformas. “En general, la experiencia no es buena, rápidamente se dieron cambios en la dinámica cotidiana del edificio”, dice Lautaro Natalí, de 26 años, quien alquila en un edificio de 6 pisos, con 3 departamentos por nivel, en el barrio Alta Córdoba. “La convivencia cambió y muchos de mis vecinos no renovaron el alquiler para buscar opciones más económicas. Ya no se conoce a la gente que entra y sale del edificio. Se generan situaciones que antes no pasaban, como la de encontrar la puerta frontal del edificio abierta porque la dejan mal cerrada, paneles de luz rotos en el ascensor y un descuido generalizado de los espacios comunes”, se queja Lautaro.

Buena reputación

No obstante, para Raggio, el problema está claramente arraigado en las tipologías presentes en un edificio. Es decir, cuando hay un margen amplio de tipologías, no queda claro de qué tipo de edificación se trata. “En general, no conocemos casos donde haya conflicto, donde sí se pueden dar es en esos edificios que tienen un mix de tipologías, por ejemplo, donde hay departamentos de 4 ambientes junto con monoambientes”, subraya. El gerente general de Interwin considera que si en un edificio donde hay unas 10 unidades por piso se combinan monoambientes y departamentos de 3 o 4 ambientes es más probable que se generen problemas.

“La verdad, en estos casos, es que vos salís con tus hijos para el colegio al mismo tiempo que llegan los temporarios con las valijas”, advierte. De todas formas, Raggio sostiene que esto sucede en contados casos, y que, por otro lado, Airbnb, que es la plataforma más difundida, tiene un sistema de control muy bueno que es por reputación. “La realidad es que los usuarios cuidan mucho su reputación y las reglas de la casa a la que llegan. Se hace hincapié en cuestiones como que no se pueden hacer ruidos molestos o fiestas. Los turistas se cuidan porque si los califican mal, en el futuro no los aceptan para alquilar en otro lado”, explica.

En cuanto a la habilitación para el alquiler temporario, lo único obligatorio es tener la propiedad registrada para este fin según la Ley 6.255. “Hay algunos reglamentos de copropiedad que prohibieron la renta temporaria. Pero es una actividad permitida si no está prohibida, es decir, si esta inhibición no figura en el reglamento de copropiedad del edificio, el propietario puede alquilar bajo esta modalidad”, aclara Raggio. Por otra parte, asegura que los dueños no tienen que pagar más expensas por alquilar su unidad de esta forma, sino que pagan su porcentual como cualquier otro vecino y aclara que los inquilinos de renta temporaria tienen los mismos derechos que los de un propietario interno: “Pueden usar el SUM, la pileta, el gimnasio, con las mismas reglas”, añade el gerente inmobiliario.

Para Artusi, la clave, más allá de las regulaciones que se puedan establecer, tiene que ver con los que sucede a nivel interno, en el día a día, porque estos edificios-hotel plantean nuevos modos de convivencia sobre los que, simplemente, hay que ponerse de acuerdo. “En mi caso puntual, este edificio se empezó a transformar después de la pandemia, y creo que es algo multicausal, por el impulso del turismo, pero también porque la ley de alquileres llevó a que los propietarios prefieran el alquiler temporario, que les genera mayores ganancias, entre otras razones”, asegura. “Lo que postulo es repensar el sistema o, por lo menos, discutir las cuestiones que surgen y que interrumpen los lazos de comunidad que son propios de un edificio de departamentos”, concluye.

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