Valores en alza en nuevos como usados en la Capital

De acuerdo a evaluaciones realizadas entre mediados del año último y el presente se comprobó que los valores en dólares de las unidades, tanto nuevas como usadas, sumaron una notoria alza en los distintos barrios de la Capital. En este análisis se tomó en cuenta que, “históricamente el mercado inmobiliario ha utilizado la divisa norteamericana como unidad de cuenta para materializar el valor de los inmuebles”, apuntó Silvia Caviola, directora de economía y finanzas de la Fundación de la Universidad Argentina de la Empresa (UADE), que a su criterio es la forma de sortear el efecto distorsionador de la inflación y las devaluaciones, tan repetidas en el país.

A consideración de los especialistas, el aumento en el precio del m2 en dólares reflejaría un incremento en la demanda, “que estaba detenida por el cepo cambiario como si fuera un dique de contención y que al abrirse la compuerta del dique se está generando un caudal de movimiento muy importante”, manifestó Gustavo Abascal, director de la comercializadora homónima, que estimó: “Esa mayor demanda es la que hizo que los precios aumentaran entre el 10% y 15% respecto de un año atrás”. A esto se le debe añadir otra razón, la quietud producida por el período pre eleccionario durante la segunda mitad del año último.

Un motivo más para el aumento lo explicó Graciela Muradas, gerenta de emprendimientos urbanos de Toribio Achával, que dijo: “La escasez de terrenos, que se traduce en mayores valores para los que se encuentran disponibles, genera una alta incidencia en la construcción de los proyectos”.

En ese juego de la oferta y la demanda, algo distinto se presenta con los valores de las casas, según Manuel Mel, representante de ventas de Mel Propiedades, quien expresó: “La venta de las casas es un mercado un poco mas chato ya que los montos que suelen manejarse hacen que no varíen tanto los valores, siendo la demanda más reducida”.

Los más caros y más baratos

Para Silvia Caviola, “la localización de los desarrollos genera, también, un valor agregado a la propiedad por una serie de atributos que la puede diferenciar”, dijo. Como por ejemplo, los accesos, los medios de transportes, espacios verdes, calidad edilicia, seguridad, comercios, el nivel socioeconómico de los que habitan la zona, la cercanía de colegios y la oferta gastronómica, lo que aumenta la demanda. Así, se aprecia el por qué de mayores costos del m2 en dólares en determinados barrios porteños en detrimento de otros.

Por este efecto, los precios relevados por la Fundación UADE, muestran que las unidades ubicadas en Palermo, Recoleta, Belgrano y Núñez presentaron cifras más elevadas, tanto en el segmento de nuevos como en usados. Para las viviendas a estrenar, en Palermo, el más caro de todos, los precios rondan entre los 3353 dólares el m2 para un departamento de un dormitorio, 3143 dólares para un monoambiente. Le continúa Recoleta, con la particularidad que el departamento monoambiente, tiene un valor de 3293 dólares el m2, y es más caro que el de un dormitorio, cuyo precio es de 3222 m2. Otra excepción es Colegiales, donde la unidad de un dormitorio tiene mayor valor, 2836 dólares el m2, que en Núñez, de 2810. Por ser barrios donde está creciendo la demanda, subieron notoriamente el valor del m2 en Villa Urquiza, ahora se cotiza a 2560 dólares el m2, y Villa Crespo, a razón de 2507 dólares el m2, para viviendas monoambiente, promediando la tabla de valores.

Invertir en barrios más accesibles

Los sectores más accesibles para el departamento nuevo (monoambiente) son Barracas (2255 dólares el m2); Villa del Parque (2217 dólares el m2), y Flores (2168 dólares el m2). Lo que llama la atención es que el de dos ambientes, por pequeña diferencia, es más caro en Barracas (2470 dólares el m2), que en Villa Crespo (2468 dólares el m2) y con iguales comodidades, el barrio más barato es Balvanera, que cotiza a 2067 dólares el m2.

Con estas referencias, vale tomar en cuenta la visión de Muradas, que comentó: “En el último tiempo, los desarrollistas se muestran muy activos para realizar proyectos en zonas que aún no se han expandido masivamente, pero con gran potencial”. Y agregó: “Debido a iniciativas del gobierno de mejoramiento de barrios, traslado de dependencias gubernamentales y formación de polos, que cambiarán la fisonomía de los barrios”. La propia broker recomendó: “Es momento de aprovechar los valores del metro cuadrado en esos lugares porque en unos meses variarán notablemente”.

Cabe señalar que entre los usados el valor más alto se registra en Recoleta, para los departamentos monoambiente, el precio es de 3008 dólares el m2. Le sigue Palermo con 2978 dólares el m2, y el más económico es Flores con una cotización de 2035 dólares el metro cuadrado.

Por último, Mel destacó: “Mucha gente decidió poner su propiedad a la venta, generando muchísimas tasaciones, ya que es un momento ideal para vender”.

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