Urbanizaciones abiertas: gana adeptos el modelo de vivir en el verde sin aislarse y a 15 minutos de todo
Proliferan las microzonas que cuentan con colegios, centros médicos y servicios, pero en las afueras; nuevos emprendimientos inmobiliarios acompañan la tendencia; quiénes eligen estas opciones y por qué
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LA NACIONMercedes Soriano
Casi replicando lo que sucedía en el pasado cuando las casas no tenían portón, alarma o cámaras de seguridad, las urbanizaciones abiertas ganan adeptos con personas que buscan vivir seguras, pero estar cerca de todo, sin aislarse ni “encerrarse” en un barrio privado. El modelo de “ciudad” en el verde se empieza se consolidar y los proyectos inmobiliarios pisan fuerte en esas microzonas.
El concepto se impone en ciudades reconocidas por su alta calidad de vida. “Si se mira el caso de Filadelfia o Dinamarca, tienen ciudades abiertas donde prevalece la seguridad y el espacio público, donde la gente es consciente de que esa parte común es propia y tienen sentido de pertenencia”, apunta Magdalena Day, desarrolladora salteña con 20 años de trayectoria, que ya avanzó con 1200 hectáreas bajo este paradigma.
Con el impulso de la descentralización devenida de la pandemia, las ciudades de 15 minutos son una tendencia mundial. La mente detrás de este concepto, el colombiano Carlos Moreno, define: “Es un delirio decir que vamos a encerrar a los ciudadanos en su barrio. La ciudad de los 15 minutos es lo contrario, que puedas moverte libremente por tu barrio a pie o en bici, y luego por toda la ciudad en bici o transporte público, que es el medio para conectar los barrios”.
Alineado a esta forma de pensar estaba el célebre arquitecto argentino César Pelli. Detractor de vivir encerrado y militante de habitar los espacios abiertos, decía: “El habitante de un edificio de departamentos tiene seguridad y al bajar a la calle está en contacto con la ciudad, lo que no sucede en los barrios cerrados, una forma de vida que francamente detesto.”
Ricardo Cavanagh es uno de los cientos de compradores que recientemente adquirió un departamento en uno de los nuevos proyectos que florecen en Buenavista, un barrio abierto de 120 hectáreas de la zona norte de Buenos Aires a pasos de la Panamericana. “Me parece que para realizar una inversión en un barrio cerrado nuevo hay que alejarse muchos kilómetros, mientras que estos departamentos acercan al epicentro de donde se ha desarrollado la zona norte en cuanto a ofertas de servicios de todo tipo”, analiza.
Buenavista nació hace 40 años, fruto de la inspiración de la ciudad suiza Les Cèdres. “Tiene cuatro lineamientos que son claves en un proyecto: acceso, educación, seguridad y precio”, explica Martín Mieres, que lidera la inmobiliaria homónima y fue uno de los primeros en creer en el potencial de la zona.
El barrio es abierto, pero tiene un área delimitada de funcionamiento que cuenta con complejos residenciales, tres barrios cerrados, tres colegios y un centro comercial. Son al menos cuatro los proyectos que hoy se venden en pozo, con ventas concretadas en tiempo récord. “En cuatro semanas, se reservaron 210 unidades en un friends and family. Nunca habíamos visto este nivel de ventas en departamentos”, afirma Martín Boquete, director de Toribio Achával, broker del emprendimiento Open Buenavista. Los tickets más accesibles del barrio cuestan US$2000 por metro cuadrado, con opciones de financiación durante la obra.
Por su parte, Iván Achaval, presidente de Achaval Cornejo, se asombra por la capacidad de absorción que tiene la zona, ya que fueron alrededor de 500 unidades las que se lanzaron y vendieron este año. En esa línea, explica que quienes compran no solo ven un lugar atractivo para vivir ellos sino para también hacer un negocio: “En la zona no hay nada en venta, y lo que hay, se vende caro. Ni hablar del alquiler que te lo sacan de las manos. Las oficinas responden a la misma tendencia porque ya están todas colocadas y las ya terminadas vacantes piden US$4000/m²”. En ese sentido, explica la oportunidad de revalorización del pozo: “Los compradores vieron que hoy los proyectos se comercializan a US$2000 promedio por metro cuadrado y entienden que las pocas unidades terminadas se venden a US$3000/m² y los compradores convalidan ese precio”.
La unión de dos generaciones
La forma de vida que promueven las urbanizaciones abiertas atrae, principalmente, a dos segmentos: matrimonios mayores que transitan los años del nido vacío y parejas jóvenes que buscan un producto accesible. De hecho, cuando Day empezó con este tipo de desarrollos, lo hizo con la idea de potenciar las chances de los más jóvenes para adquirir una vivienda.
“Quienes buscan una primera vivienda con servicio e infraestructura, generalmente la encuentran en un barrio cerrado alejado, con expensas fuera de su alcance. En ese escenario, el matrimonio tiene que tener dos autos para estar conectados con los colegios de sus hijos o el trabajo. Cuando las urbanizaciones abiertas están cerca de tramos urbanos consolidados permiten una solución para la familia, ya que lo colaborativo es más económico que lo exclusivo”, plantea la desarrolladora.
Coincide con esta mirada Luciano Lorenzoni, gerente de Marketing del Grupo Proaco: “El espíritu de las urbanizaciones abiertas es que las familias jóvenes puedan acceder a un lote y vivir en una urbanización con las prestaciones de un country como seguridad e infraestructura, pero más cerca del bolsillo”.
El holding invertirá US$500 millones en Docta, un megadesarrollo de 600 hectáreas en Córdoba que planea convertirse en una ciudad de 15 minutos, donde ya hay más de mil familias instaladas. Se comercializan terrenos desde 250 metros cuadrados a US$30.000. El proyecto contempla un colegio, oficinas, un centro comercial, un predio deportivo y senderos para caminatas.
El ingrediente secreto
La seguridad es un servicio cada vez más valorado y, para muchos, innegociable. Es por eso que estas urbanizaciones tienen una accesibilidad restringida. En Buenavista, por ejemplo, el ingreso a las propiedades se limita a la calle Uruguay. Algo similar sucede en La Isla de Olivos, una microzona abierta con edificios de hasta 18 pisos, a la que se accede por una única entrada y que cuenta con una sola salida. Esta modalidad, según los especialistas, protege a los residentes. “Es un barrio muy residencial de unidades grandes, de edificios que se diseñaron cuando se empezaron a incorporar los amenities y la seguridad privada”, comenta Maximiliano D´Aria, director de D’Aria Propiedades.
Andrea tiene 48 años y en pandemia decidió un cambio de vida junto con su pareja. “Vivía en el centro de Córdoba pero me mudé a una urbanización para no perder el estilo de vida y buscar seguridad”, relata. La fórmula se repite en este desarrollo también. “Para ingresar, tenés que recorrer un camino muy largo, entonces todos lo hacen en auto, y cuando llegan a la entrada hay un sistema con lector de patentes para fortalecer el control de quién entra y quién sale”, describe.
A los servicios habituales se suman otras prestaciones originales. En el caso de Plaza Nogales, un nuevo barrio abierto en Malvinas Argentinas de 17 hectáreas, además de viviendas, oficinas, locales comerciales y un centro médico, habrá una huerta comunitaria y un mercado de productos frescos.
“Hay filosofías de urbanismo que pisan fuerte. La idea es que la gente que viva ahí se adueñe del espacio público, que la gente quiera estar en la calle, que use el espacio” sintetiza Soledad Pato, magíster en Economía Urbana y consultora en Visión Urbana. “Si los chicos quieren andar en bicicleta y el 80% de las calles son peatonales, es más sencillo que eso suceda”, razona.
Los desarrolles detectan el cambio y la oportunidad, como la construcción de tipologías que escasean en la zona que se adapten a las nuevas formas de habitar. De hecho, ya está terminado y a punto de ser entregado el primer edificio del proyecto con unidades de 35 a 45 m², que se vendieron en pozo desde los US$50.000 hasta los US$65.000. Una de las mayores apuestas es un nuevo edificio, que ya está en marcha, con unidades más grandes, una tipología casi inexistente por aquellas calles.
Vivir entre amigos
“Es un edificio que tiene mucho movimiento, sobre todo de gente joven, y eso me encanta”, dice Francisca, inquilina de 23 años. “Se me hace más cómodo vivir acá porque ya somos una comunidad casi de amigos”, coincide Daniela, propietaria de 38 años.
Lucas, inquilino de 35 años, afirma que nunca consideró vivir en un barrio cerrado. “Acá puedo hacer muchas reuniones con amigos, la mayoría son jóvenes y tienen las mismas inquietudes que yo”, explica.
La vida social es una pata fundamental para estos tres vecinos de Ayres Vila, una ciudad satelital en Pilar de 15 años de antigüedad en el kilómetro 43,5 de la Panamericana. Tiene oferta gastronómica, edificios residenciales y corporativos, colegios, centros de salud y entretenimiento.
El proyecto está muy cerca de completar el 50% de su masterplan, que implicará “una inversión superior a los US$210 millones y todavía resta construir 90.000 metros cuadrados”, según Javier Rius, gerente general y socio de Ayres Desarrollos.
Los proyectos se multiplican y los residentes valoran el cambio de vida, sobre todo el sentido de pertenencia y la simplificación de la rutina con todos los servicios al alcance sin dejar de pisar el verde.
Por Mercedes Soriano
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