Todo lo que hay que saber sobre los proyectos de ley que modifican la regulación de los alquileres

Luego de más de 30 años de mora, el Congreso podría definir en este 2017 una nueva Ley de Alquileres si Diputados da luz verde al proyecto que recibió media sanción del Senado a fines de noviembre, impulsado por organizaciones de inquilinos y contra la voluntad de propietarios e inmobiliarias. No obstante, Cambiemos ya le anticipó a LA NACION que intentará modificar el proyecto, mientras que la oposición buscará que avance la sanción lograda en la cámara alta. Con ambos escenarios en mente, los actores involucrados ya diseñan sus propias estrategias de incidencia o resistencia.

“Consideramos que es necesario avanzar en una legislación en materia de alquileres, pero no necesariamente en el sentido que lo plasmó el Senado”, adelantó el presidente de la comisión de Legislación General de Diputados, Daniel Lipovetzky (PRO), quien será el encargado de comandar el debate, y agregó: “Tenemos que ver cómo hacemos para reunir los consensos para modificar esa media sanción porque consideramos que es necesario proteger a los inquilinos pero también darle seguridad jurídica a los locadores y las inmobiliarias.”

Vale recordar que si el texto de la senadora Silvia García Larraburu, del PJ-FpV, aprobado en el Senado por unanimidad —incluidos los legisladores de la coalición Cambiemos— se modifica, debería volver a la cámara alta en revisión, lo que podría demorar meses o años una nueva ley. Solo la voluntad política puede acelerar entonces los tiempos pero el año próximo es electoral y eso influye, y mucho, sobre la decisión de los partidos y legisladores.

El texto con media sanción plantea modificaciones al Código Civil y Comercial y propone fijar un tope al aumento de los alquileres dado que solo podrán “reajustarse” una sola vez al año —y no semestralmente como ocurrió en el último año— en función de un índice que elaboraría el INDEC compuesto por el diferencial del aumento de precios minoristas y de salarios. En tanto, se aclara que la actualización de los alquileres solo se aplicaría si existe un incremento del costo de vida superior al 10 por ciento, o no habría modificación del precio.

Además, se fija un plazo mínimo de tres años para los contratos —y no de dos como sucede actualmente— y se permite la rescisión en cualquier momento con una multa de un mes y medio de alquiler si lo hace durante el primer año y de un mes en el segundo o el tercer año. De acuerdo con el articulado, cuando el inmueble sea alquilado para vivienda, “no puede requerirse del locatario el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes” y tampoco “depósitos de garantía o exigencias asimilables por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler”. Por último, aclara que los impuestos que gravan la propiedad y las expensas extraordinarias estarán a exclusivo cargo del propietario.

Entre los puntos a reconsiderar, Lipovetzky mencionó “la participación de las inmobiliarias y sus comisiones, la naturaleza del vínculo entre locadores y locatarios, analizaremos si es conveniente definir a los locatarios como consumidores, etc.”. Y calificó a la media sanción del Senado como “un buen disparador para realizar un análisis más profundo del tema”. El diputado macrista anticipó a LA NACION que el debate se iniciará en el primer semestre con una reunión informativa en el marco de la comisión que él preside a la que serán invitados todos actores del sector.

En debate

Cuando se inicie el análisis del tema, las comisiones de Legislación General y de Vivienda de la Cámara de Diputados —las encargadas de llevar adelante el debate— tendrán para su estudio cuatro proyectos de ley que reforman o actualizan la regulación vigente de los contratos de alquiler: la media sanción del Senado y tres iniciativas que fueron presentadas el año pasado por diputadas del Frente para la Victoria y del bloque, ahora aliado al massismo, Libres del Sur.

Las diputadas kirchneristas Juliana Di Tullio y Carolina Gaillard proponen, al igual que el proyecto que llega desde el Senado, que el plazo mínimo del contrato sea de tres años, y que el anticipo y el depósito de garantía no superen el mes de alquiler. Di Tullio, a su vez, se diferencia del proyecto de García Larraburu en otros dos puntos: plantea derogar la prohibición al inquilino de solicitar la reducción del precio del alquiler si el inmueble perdiera luminosidad por construcciones vecinas. “Deberían ser las partes o el juez quienes decidan si corresponde o no un ajuste en el precio”, explicó la bonaerense. También se fijaría un límite a las comisiones y honorarios que cobran las inmobiliarias en los contrato de inmuebles destinados a vivienda que deberá ser igual a un mes de alquiler y compartido entre las partes.

La diputada Gaillard, en tanto, da la opción a aquellos locatarios que no cuentan con una garantía inmobiliaria de contratar un seguro de caución para alquilar una vivienda. Además, la entrerriana sugiere que si el inquilino no recibe el monto entregado en concepto de garantía en el plazo de 30 días de concluido el contrato, podrá exigir su cobro triplicado. A su vez, incluye la obligación del propietario de informar la voluntad de renovación o no del contrato con 60 días de anticipación.

“El FpV-PJ va a apoyar la media sanción del Senado trabajando para que salga la mejor ley posible y si hay que modificarla realizaremos las gestiones necesarias para que en la cámara alta se avance con rapidez”, aseguró a La Nación la diputada Gaillard y remarcó que “es importante poner este tema en la agenda pública con la participación de la sociedad organizada. Hay muchos intereses muy fuertes en contra. Necesitamos que los inquilinos vengan a buscar a los diputados a mostrarles la necesidad de esta ley y se genere la ‘presión’ social suficiente para que este tema se trate”.

El último proyecto vigente que entrará en debate lo presentó la diputada Victoria Donda, de Libres del Sur. En este caso se impulsan modificaciones a la Ley de Locaciones Urbanas que contempla la ampliación del plazo de alquiler de dos años a tres para vivienda y a cuatro para el resto, mientras que sólo el inquilino tendría derecho a rescindir el contrato antes de lo fijado. Además, establece que el propietario no podrá exigir más que una garantía. En tanto, se limitan las comisiones de las inmobiliarias a un mes a cargo del inquilino y un mes del propietario. Y por último, se crea el Servicio Arbitraje Previo en las Relaciones de Locación Urbana, en el ámbito de la Secretaría de Comercio de la Nación para mediar entre las partes.

A favor y en contra

Desde los sectores involucrados, los inquilinos, propietarios e inmobiliarias ya preparan sus propias estrategias legislativas para lograr que el nuevo texto de ley se incline hacia sus intereses. El presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), Alejandro Bennazar, objetó la media sanción del Senado y adelantó a La Nación que, desde la segunda quincena de enero, la CIA realizará reuniones permanentes con los distintos colegios y actores inmobiliarios reconocidos en el mercado para consensuar una postura que plantee la modificación del texto de la cámara alta o un proyecto de ley nuevo.

“No estamos de acuerdo con la recisión del contrato sin previo aviso, ni con la intervención en el mercado ya que debería autorregularse con la oferta y la demanda. Los topes al precio no son buenos, necesitamos buscar alguna herramienta de ordenamiento que no perjudique a ninguna de las partes”, consideró el inmobiliario y remarcó como “muy grave” que la media sanción del Senado habilite a cualquier persona a ejercer la administración de un alquiler. “Es muy importante que medie un profesional debidamente matriculado y controlado por los colegios y fiscales. Esa es una injerencia en nuestra actividad con la que no estamos de acuerdo”.

Por su parte, Gervasio Muñoz, referente de Inquilinos Agrupados reveló que cada una de las asociaciones civiles y profesionales de todo el país que integran el Frente mantienen reuniones con los diputados que representan a sus provincias para plantearles la necesidad de esta ley. “Queremos que haya igualdad de condiciones para todos los actores. Nosotros no queremos dejar de pagar el alquiler, queremos una legislación que nos proteja del abuso del mercado inmobiliario”, reclamó el inquilino y acusó: “Cambiemos quiere modificar la media sanción para que la ley no salga. No hay muchos cambios para hacer porque en los cinco artículos que tiene el proyecto se plantean cuestiones muy sencillas y básicas. Además, tampoco es tan dura o restrictiva como la de otros países de Latinoamérica o Europa”, finalizó el inquilino. Todas las posturas están planteadas. Ahora sólo resta que la campaña electoral que atravesará al nuevo período legislativo deje lugar para el debate.

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