Todo lo que hay que saber antes de comprar una propiedad en Pinamar

Dejada de costado durante los años de dólar accesible para la clase media, la costa atlántica podría experimentar en la temporada 2019 un resurgir de turistas y futuros dueños. La feroz devaluación de la divisa estadounidense en 2018 promete un regreso de viejos conocidos a las playas argentinas. Aquellos que ya no pueden hacer frente a una duplicación de los costos de vacacionar en el exterior se volcarían a las ciudades balnearias y los desarrolladores inmobiliarios los aguardan con la expectativa de que la temporada se convierta en la vidriera perfecta para dinamizar sus emprendimientos.

Anteriormente, las promociones bancarias, junto con las ofertas de viajes hacían que el viajar al exterior sea mucho más factible. Para septiembre la venta de pasajes al exterior ya había caído un 35 por ciento y la cantidad de argentinos que salieron del país bajó en un 10,8 por ciento. Zonaprop, realizó un relevamiento, en el que da cuenta que el 70,83 por ciento de las personas que participaron del mismo mencionaron que se quedarán en el país en el verano. Lo llamativo, es que del total de quienes contestaron, el 58,91 por ciento afirmó que viajó al exterior en los últimos cinco años, manteniéndose la tendencia de que el verano 2019 será en el país. Otro dato interesante es que el 47,7 por ciento sostuvo que descansarán en la costa argentina.

Quienes estén buscando propiedades que luego destinarán a la renta deben saber que, según el trabajo de ZonaProp, casi el 48 por ciento elige alojarse en hoteles o hostels, el 34,54 en departamentos y un 15,7 por ciento en cabañas o casas y el 0,83 por ciento eligen casas quintas. En general priorizan la ubicación con el 46,64 por ciento, seguido por el precio con el 26,45 por ciento, la comodidad con el 25,62 por ciento y el tamaño con el 1,24 por ciento.

Otro análisis, en este caso realizado por Mercado Libre Inmuebles reveló que la demanda de viviendas en alquiler temporal en el país se incrementó más de un 87 por ciento en septiembre de este año respecto al mes anterior. En 2017, este aumento exponencial se dio recién en el mes de octubre. A la hora de definir destinos, los diez más demandados para alquilar en diciembre están en la Costa Atlántica y son: Mar del Plata, Villa Gesell, San Bernardo, Pinamar, Mar del Tuyú, Santa Teresita, Valeria del Mar, Miramar, Mar Azul y Costa Esmeralda. En particular, este último presenta el mayor incremento en la demanda respecto al año pasado, con un aumento en las búsquedas del 109 por ciento. Seguido por Pinamar y Valeria del Mar, con un incremento en la demanda mayor al 40 por ciento respectivamente, Ambos balnearios en los que los precios promedio de alquiler por día de casas son de $3646 en Pinamar y $2150 en Valeria del Mar, mientras que en Costa Esmeralda aumenta a $4357. Además, de las más de 15.000 propiedades para alquiler temporal en la Costa Atlántica publicadas en Mercado Libre, el estudio revela que el 58 por ciento de las visitas realizadas son por una casa, y el promedio de visitas aumenta a un 61 por ciento en aquellas que tienen pileta.

En Mar de Plata, al contrario que en la costa atlántica en general, los departamentos son los protagonistas: representan un 64 por ciento del total de la demanda y en promedio tienen un precio de $1497 por día.

En casas, las que tienen cuatro o más ambientes concentran la mayor parte de la demanda, representando un 48 por ciento de las búsquedas, mientras que en departamentos, los de dos ambientes son los más demandados con un 43 por ciento. El partido de Pinamar, conformado por Pinamar, Cariló y Ostende, concentra en la actualidad una variedad de proyectos. Además, durante esta temporada, la ciudad mostrará signos de transformación. La adecuación al plan de reconversión del Frente Marítimo y la demolición de los históricos balnearios de material dejaron paso a construcciones ecosustentables. Desde el municipio señalan que la idea es que la recuperación sea de alrededor del 20 por ciento de la actividad turística que se perdió en 2017 con alquileres que este año se incrementaron entre un 25 y 30 por ciento por debajo de los valores de aumentos general que supera este año el 40 por ciento. Números que generaron que, en noviembre, el destino tenga reservado entre el 65 y el 70 por ciento de sus plazas.

La oferta

Uno de los proyectos más emblemáticos de la zona es Northbeach ubicado en el kilómetro 378 de la ruta 11. Se trata de un nuevo concepto de barrio cerrado de edificios que marca un hito en el mercado turístico local. El emprendimiento en el que ya se destinaron $700 millones demandará $1200 millones totales. Es un proyecto con una capacidad total de un edificio cada tres hectáreas y la proyección es estar entregando el ultimo edificio en 15 años. Un dato clave es que en la primera etapa se entregan todos los servicios del barrio por lo que los futuros edificios se van sumando a un lugar en funcionamiento. Ocupa 264 hectáreas de bosque frente al mar y está ubicado en el Norte de Pinamar dentro del partido de la costa. "Se buscó generar un destino en si mismo que reúna todo lo que busca la gente cuando elige la costa y que pueda disfrutar durante todo el año", explica Enrique Kilmurry, gerente del área responsable de la comercialización de Northbeach. Y agrega que "el proyecto se inspira en las tendencias vacacionales a nivel mundial donde todo va a hacia lugares con demanda durante todo el año". De hecho el emprendimiento contará con un mall de 70 locales, cancha de golf de 9 hoyos con su club house de vistas panorámicas sobre el barrio, canchas de polo, tenis, futbol, rugby, club house deportivo con pileta central, piscinas descubiertas sobre el mar, zona de bosques y 17 lagunas, perímetro cerrado con seguridad las 24 horas, senderos con luminarias, parador y 1,2 km. de playas. "Hoy quedan a la venta unidades de dos y tres dormitorios en la torre al mar, y de uno y dos dormitorios en la del golf. En el primer caso, el valor del metro cuadrado promedia los US$2400 con tickets que arrancan en US$350.000 para una unidad de 150 m2, y en el segundo los US$1940 y precios desde los US$220.000 para una unidad de un dormitorio", agrega el broker. Otro emprendimiento que comenzó a desarrollarse es Chacras Almar, en el kilómetro 406 de la ruta provincial 11, a mitad de camino entre Villa Gesell y Cariló. Al frente está GO Real Estate con Gustavo Ortolá a la cabeza. "Es una versión muy José Ignacio, con la característica de estar en la primera línea del mar", explica Ortolá. El proyecto se desarrollará – aún está bajo proceso de aprobación del gobierno municipal y provincial– sobre un terreno de 556 hectáreas de dunas, arena y forestación típica de esta región. Las parcelas a comercializar tendrán una hectárea de superficie y al menos 30 de ellas poseen acceso directo a las playas. Entre las posibilidades de construcción, el desarrollador apunta que podrán ser complejos vacacionales, chacras o edificaciones multifamiliares. "En un futuro podría ser una nueva localidad", se ilusiona Ortolá. El precio del metro cuadrado comienza en US$20 y se extiende hasta los US$50, dependiendo si el terreno se ubica sobre la línea marítima. Se podrán abonar hasta en 50 cuotas y la fecha de entrega prevista es la temporada 2020.

Todas las fichas al 2019

Los desarrolladores consultados coinciden en que en los últimos tiempos la demanda se ha contraído y en 2018, con una cotización del dólar que cerrará el año arañando los $40, el panorama empeoró. Sin embargo son optimistas respecto a que la temporada 2019 traiga nuevos aires y un repunte. A su favor, contabilizan que el precio del metro cuadrado en los balnearios top de la costa atlántica no ha mostrado grandes variaciones, de acuerdo a sus estimaciones. Hay que remontarse a cinco años atrás para consignar subas de entre 10 y 15 por ciento en relación con los valores actuales. Fabián Ortega, socio gerente de la desarrolladora Latitud 35 SRL que lleva adelante a Residencias Nayades –un complejo ubicado sobre la avenida Bunge, entre Intermédanos y Tridente que contará con 77 departamentos a estrenar con un valor del metro cuadrado de US$2700– explicó que en los últimos días las consultas se han incrementado en las localidades más caras como Cariló y Pinamar. Desde Pinamar S.A, su gerente, Jorge Kacef, sostiene también que están expectantes a que muchos de quienes se muestran interesados concreten las compras. "Han aumentado las consultas, pero no así los cierres", apunta.

En Pinamar, una de las zonas con mayores desarrollos inmobiliarios es el Norte de la ciudad. Allí se lleva adelante tres proyectos siempre con el foco puesto en potenciar las iniciativas a partir de los entornos naturales y la vegetación del lugar. Son apuestas en donde el precio promedio del metro cuadrado arranca en los US$2300. Por un lado, Renata Norte, en la zona conocida como La Frontera, es un complejo de residencias en altura a metros del mar con un diseño moderno. Tiene una financiación en pesos y se abona un adelanto y luego 40 cuotas. Su entrega está estimada para los inicios de la temporada 2021.

En tanto, La Frontera es un complejo de 20 departamentos de dos y tres ambientes todos con balcones estilo terrazas con parrillas. Su entrega se estima para octubre del próximo año y se puede ingresar abonando un 30 por ciento del valor y luego 24 cuotas fijas en dólares. El tercero de los proyectos ubicados en el Norte es Imareas Residencias Pinamar. El complejo de cuatro pisos posee tres unidades por cada nivel. Los departamentos son de dos ambientes y tres ambientes de 113 m2. Las unidades están listas y el precio del metro cuadrado arranca en US$2250.

Para aquellos que prefieran ubicarse en las zonas más tradicionales y urbanas de Pinamar, a cinco minutos del centro, se desarrolla Pioneros, una de las principales apuestas de Pinamar S.A. que busca convertirlo en uno de los lugares de referencia de la ciudad. "Es un nuevo barrio con seguridad lindero al ya consolidado La Herradura con valores de lotes que arrancan en los US$55.000 pagaderos hasta en 36 meses", explica Kacef. Desde su lanzamiento en enero de 2017 llevan comercializados el 60 por ciento de los lotes. Los amantes del casco urbano también tienen opciones si buscan invertir en la localidad más chic de la costa atlántica.

Los turistas comenzarán a llegar en los próximos días; los desarrolladores tienen todo listo para tentarlos. Solo resta que los comerciantes no espanten a los hijos pródigos que vuelven a la costa.