Todo lo que hay que saber antes de comprar un campo

Al igual que el mercado inmobiliario residencial, el real estate rural no es ajeno a cuestiones coyunturales. La inflación, la devaluación del peso y la alta presión impositiva que aún soportan genera no sólo una rentabilidad escasa, sino también un complejo escenario para generar nuevos negocios.

Sin embargo, los actores del sector coinciden en que el 2018 fue mejor que el 2017, con periodos más benévolos en el principio y al final de éste.

Apalancado en cierta esperanza por el triunfo del oficialismo en las elecciones legislativas y el comienzo del desarme de las Lebacs, hasta marzo se notó interés y concreciones en materia inmobiliaria. Pero fue la devaluación la que paralizó el mercado, que tomó un pequeño impulso hacia los últimos meses del año cuando el dólar se tornaba más calmo y una buena campaña agrícola se avizoraba.

Con estas fluctuaciones el campo se hizo más competitivo, tanto en materia agrícola como en ganadera. Precisamente en éste último sector, a pesar de la caída de valores, fueron los mercados externos los que mantuvieron el interés de los productores locales. Debido a todo esto la actividad inmobiliaria rural se mantuvo en niveles reducidos, con operaciones que se concretaron en un rango de montos que variaba entre US$1 y US$3 millones. Mientras que las operaciones mayores se volvían cada vez más infrecuentes –si bien han habido cierta cantidad de operaciones de entre US$5 y US$10 millones–, según informan desde la Cámara Argentina de Inmobiliarias Rurales (CAIR).

Pero hoy el mercado prevé cierta recuperación, tal es así que en febrero se vio una ligera variación intermensual del 11 por ciento en cuanto a la actividad inmobiliaria rural. "En diciembre, la actividad registró el valor más bajo de los últimos cinco años y es recién ahora, en abril y luego de la estacionalidad característica de la temporada de verano, que vuelve a estar en un 30 por ciento", indica Javier Christensen, presidente CAIR. Pero si hay algo que llamó atención es la escasa entrada de nuevos jugadores ya que los compradores de campos fueron en su mayoría productores. Dennis O’Keefe, Gerente de la División Rural e Industrial de O’Keefe Inmobiliaria Rural y Urbana distingue tres grandes perfiles en la demanda: el productor, que hoy por la baja rentabilidad de los campos no está tomando decisiones de compra, más bien de venta. Otro es el de los compradores que tienen otra actividad que les genera un excedente que deciden volcarlo en un lugar con alto resguardo del capital, que no demande demasiado tiempo para seguir produciendo en lo suyo, y con una renta que por más que no sea alta es segura. En estos casos, es un perfil que está expectante de la situación y solo invierte si hay una gran oportunidad. Y por último el inversor extranjero que aparece tímidamente a la espera de una definición del rumbo político del país.

"Durante el 2018 los valores de la tierra tuvieron una baja media del 15 a 20 por ciento, que se suma a igual porcentaje de caída entre 2013 y 2016. Un escenario que llevó a los precios a un piso y como consecuencia un margen escaso con tendencia a la baja", detalla Christensen. "Es por ello que en momentos críticos, la tierra es una reserva de valor y considerando que, durante los últimos 40 años el revaluó anual promedio fue de un 5% y de un 8% en los últimos 25, es una alternativa inmobiliaria y productiva interesante", agrega.

A la hora de analizar las zonas, las operaciones se concentran en el núcleo central –que abarca localidades como Rojas, Salto o Pergamino– que conforma la región de la Pampa húmeda. Es que los inversores , lejos de querer encarar riesgos y altos costos, apuestan a los campos agroganaderos más seguros, productivos y con rendimientos más estables. De esta manera, esta zona posee actualmente los valores más altos, con precios promedio de entre US$15.000 a US$20.000 por hectárea (Ha), según detalla Lucas Desalvo, del área de negocios corporativos de la consultora Serinco. Por su parte, la región extra pampeana tiene un margen de negociación más flexible, aunque con escasa actividad de compra–venta.

Luego en sectores de influencia de Buenos Aires hay valores que pueden llegar a los US$ 35.000/Ha, pero en muchos casos hay incidencia para desarrollos inmobiliarios como por ejemplo barrios privados, club de campo o loteos que afectan los valores. En el resto de la zona los valores para campos agrícolas oscilan entre los US$ 2500 y US$5000/Ha.

En la región mesopotámica –Entre Ríos, Corrientes y Misiones–, los precios van desde los US$500 hasta los US$4000/Ha. Generalmente suelos rojos de textura arcillosa con producción de tabaco, yerba mate, arroz o de forestación –principalmente destinados a pinos, y eucalyptus–.

Por su parte la oferta ubicada en la región de Cuyo, defiende valores que arrancan en los US$2000 y pueden alcanzar los US$20.000/Ha. En esta zona siempre el factor diferencial es el derecho a riego dado por elevación de los cursos de agua o subterráneo. "Sintácticamente podemos concluir en que los campos tienen un valor que se va formando con el tiempo en función a la demanda, productividad y los riesgos climáticos en relación a la exposición a los distintos tipos de riesgos. Luego en el "fotograma", es decir el panorama de hoy, la situación de valor no se ve afectada, salvo en situaciones específicas donde el vendedor tenga la necesidad puntual de venta urgente. En esos casos se pueden dar descuentos que varían entre el 10 y el 15 por ciento sobre el valor de publicación", precisa Desalvo.

"Vender un campo nunca fue sencillo y en estos momentos tampoco lo es, pero mucho peor fue hacerlo cuando no se conseguía combustible para viajar, con cepo cambiario, default, precios máximos y nulo interés por invertir en la Argentina, por lo que esperamos poder ajustarnos a la realidad actual trasmitiendo a las partes tranquilidad y el necesario esfuerzo compartido para encontrar la manera de poder avanzar", expresa Christensen. "El país no va a desaparecer, las crisis terminan y hay que saber anticiparse a los cambios, identificar las oportunidades y aprovechar lo que la experiencia nos da", agrega.

En lo que a rentabilidad , O’Keefe remarca que la neta en general de las propiedades en Argentina está en su punto más bajo de los últimos 20 años. "En campos históricamente se aproximó al 5 por ciento anual en dólares y hoy se habla del 1,5 por ciento", detalla.

Es que en este negocio, la renta está atada al precio de los campos y al valor en dólares de lo que produce esta misma tierra, y en la actualidad es difícil anticipar si seguirá habiendo grandes cambios en relación a los precios de los granos como de la carne. "Creo que la renta, por los altos costos productivos y sin vislumbrar un aumento en dólares de los productos,no debería mejorar en el corto plazo, y en cuanto a los precios seguirán de la misma forma hasta que se definan las elecciones, luego dependerá de los resultados", prevé O’Keefe.

El broker vuelve a poner sobre la mesa el tema de los valores y explica que en la comparación con los años en los que hubo gran demanda de campos y altos precios (2011–2012), hubo una baja en los cierres de las operaciones que osciló entre el 20 y hasta un 40 por ciento en dólares. "Hoy la zona núcleo con campos de capacidad de uso de suelo entre clase I y clase II, maneja valores de entre US$12.000 y US$15.000/Ha , con un precio de la soja de US$220/ton, cuando en su momento este tipo de campos tocó un techo de entre US$18.000 y US$22.000/Ha. con una soja de aproximadamente US$600/ton", relata.

El negocio del arrendamiento

"Aunque todavía no se largó la campaña de arrendamientos porque falta terminar de cosechar, estimo que será similar al año pasado porque si bien es un buen año, los números son finos y el mercado no está todavía para pujar por los arrendamientos y pagar mucho más como sucedió en 2010 y 2011", presume Federico Nordheimer, uno de los titulares de la inmobiliaria que lleva su apellido.

Es así que los precios en la zona Núcleo durante el último año convalidaron un valor de alquiler promedio de US$317/Ha. En la zona Sudeste –Balcarce, Lobería Tandil–, los precios rondan los US$155/Ha. En el llamado Oeste Arenoso –Villegas, Rivadavia y Trenque Lauquen– los alquileres se consiguen en una media de US$ 175/Ha. Y finalmente en el Sudoeste –que incluye zonas como Suárez, Guaminí, Coronel Pringles– el valor promedia los US$85 la hectárea.

De cara a lo que viene, Christensen afirma que la campaña 2019-2020 se negociará con mayor firmeza que la pasada, afectada por la excesiva sequía e inundaciones previas. Según la zona y los resultados, habrá mayor presión por negociar valores fijos por hectárea. "Pese a todo, el campo precisa seguir produciendo. La carga fiscal es excesiva y salvo cuestiones de fuerza mayor y extrema injerencia política, la actividad mantendrá su nivel", sostiene.

Desde CAIR prevén que los precios, salvo en las zonas núcleo agrícolas donde se mantiene una cierta demanda, tienen una cierta tendencia a una mayor flexibilización en las pretensiones de los vendedores. A su vez, se percibe un claro aumento en la cantidad de propiedades ofrecidas a la venta, en gran parte debido a la ampliación de los plazos de las gestiones comerciales, que en los casos de campos situados en zonas marginales se suelen extender por varios años como consecuencia del muy escaso interés de los inversores en estas áreas.

"Este año será muy buen año para los agricultores porque gran parte de la campaña la pagaron con un dólar muy inferior al actual y van a vender su cosecha al precio del dólar actual", sentencia Nordheimer. Agrega que "además se está presentando un año muy bueno en materia climática. Hasta que no se coseche no hay que cantar victoria, pero viene muy bien todo. Los ganaderos repuntaron un poco estos últimos dos meses porque los precios venían muy reprimidos comparándolo con la inflación que tuvimos".

O’Keefe es aún más auspicioso apoyado en la marcha de la producción local. El especialista describe un horizonte soleado para los arrendamientos agrícolas. Explica las razones: el sector viene de un año muy bueno en rindes –aunque no tanto en relación a los precios–, y por otro lado en medio de la cosecha de soja ya se empiezan a escuchar rindes de entre 5000 a 55.000 kilos/Ha. Además, la cosecha de maíz también se perfila como buena. En relación a la ganadería, O’Keefe resalta una elevada demanda, por un lado por el precio relativo de la vaca que hace interesante el modelo de negocio, y por otro lado la alta demanda de carnes argentinas en el exterior. "Cabe recordar que tanto los ciclos ganaderos como los agrícolas son a largo plazo", admite.

Más allá de la coyuntura, los especialistas coinciden en que hay un mercado de oportunidad: hacerse de un campo que en el mediano plazo generará mejores rentabilidades y por ende aumentará su capitalización. Otra de las ventajas es que no requiere de una gran dedicación para gestionarlo. Hoy con un administrador y dos encargados se puede manejar eficientemente un campo productivo de US$10 millones", explica el broker.

En conclusión, los analistas coinciden en que respecto de los precios de la tierra, no se esperan modificaciones significativas en el valor de tasación, por lo que cualquier variación que se registre puede ser fruto de la negociación y cierre de operaciones puntuales.

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