Chapadmalal atrae inversiones y promete ser el José Ignacio de la Argentina
El destino de mar ligado al surf experimenta una metamorfosis con la llegada de turistas que descubrieron estas playas en pandemia y familias que se instalan en el lugar; se abre una puja entre el crecimiento económico y la conservación de la impronta agreste
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LA NACIONTomás Gonzalez Casartelli
Cuando se dejan atrás las últimas calles de Mar del Plata, la ruta avanza entre campo y mar. A la derecha, dunas bajas y forestadas que cada tanto dejan ver el verde, a la izquierda, el mar argentino golpeando contra los casi 30 kilómetros de acantilados que llegan hasta Miramar. Son unos 15 minutos de auto hasta ingresar a Playa de los Lobos, el primero de los seis barrios que se suceden a lo largo de la costa y que conforman el distrito de Chapadmalal. Nada indica que se llegó a destino, pero el lugar vive una interesante reinvención con un inesperado crecimiento.
Desde la ruta, Chapa no se ve. No es una gran urbanización ni tiene un centro comercial definido. Se distinguen, en cambio, restaurantes, balnearios, cabañas, hosterías, almacenes y locales de surf. También quebradas, arroyos que salen al mar, acantilados y playas con cobertura del viento. Es un una pequeña región caracterizada por deportes acuáticos y vida natural, cuyo potencial inmobiliario está “a punto de explotar”, pero todavía no.
Esta zona representa un eterno tira y afloje. Entre el desembarco de inversiones de peso y un espíritu de conservación que se manifiesta, por ejemplo, en la ausencia de servicios básicos como gas de red o cloacas. Entre el legado aristocrático de la década de 1920, cuando llegaban los colonos de apellidos paquetes, y el arribo del turismo social y gremial impulsado por el peronismo en los 50. Un lugar de vida bohemia, que irrumpe en las crónicas políticas de verano por albergar la residencia presidencial.
Chapadmalal (“entre arroyos”, en araucano) toma su nombre de lo que era la Estancia Chapadmalal, un gigantesco campo de 20.000 hectáreas que pertenecía la familia Martínez de Hoz. Hubo también un famoso haras homónimo y cuentan que la estación del ferrocarril fue construida para llevar los caballos de carrera hasta Buenos Aires. En la zona veraneaban familias de renombre como los Zorraquín, los Elortondo, o los Bullrich. Aún se conserva la magnífica casa de aires normandos levantada en la década de 1940 y que es, desde fines de los años 80, sede del exclusivo country club Marayui. Los arquitectos de esta joya fueron responsables de sitios como el Palacio Estrugamou y el Jockey Club de San Isidro.
El panorama cambió a fines de la década del 40, cuando el peronismo dispuso una ola de expropiaciones y construcciones en el marco de una iniciativa para facilitar el turismo para agremiados, jubilados, estudiantes y familias de bajos recursos. El grueso de la oferta hotelera se concentró en un complejo de 75 hectáreas, la Unidad Turística Chapadmalal, un predio con capacidad para 4000 personas.
Con los años, el área fue perdiendo centralidad con un turismo social deslucido y famosos hoteles abandonados. Chapadmalal se conservó entonces, interrumpido por períodos cortos de popularidad, como un destino tranquilo de playas remotas, con bellos paisajes en verano pero tremendamente hostil en el largo invierno. El frío extremo, los pocos servicios y la bajísima oferta de alojamientos no resultaban atractivos. Claro que hay un público para todo, y hubo quienes vieron en dichas características una serie de ventajas.
Durante décadas, Chapa fue un destino bohemio y ligado al surf, un imán para jóvenes que arribaban con su tabla los fines de semana o para marplatenses que pasaban las tardes en sus playas, pero siempre poco receptivo para los habitantes permanentes. Flotaba esa sensación de que Chapadmalal era un encanto para ver, pero no para vivir. Sin embargo, desde hace unos años, el panorama empezó a cambiar. No solamente llega más gente, sino que lo hace durante todo el año, incluso entre mayo y septiembre.
La oferta comercial acompaña a la demanda en un círculo virtuoso que se consolidó durante 2020. “Continuamente se ve más gente. Ahora tenés distintos lugares, tenés el cafecito, la cervecería, algunos restaurantes... y abiertos durante todo el año. Hace cuatro o cinco años no era posible”, cuenta Gabriela Alonso Iriart, titular de Alonso Chapadmalal, la inmobiliaria más importante del lugar. “Durante los últimos diez años, el sector comercial ha crecido mucho”, coincide Héctor Tony Curuchet, director del distrito, designado por el municipio de General Pueyrredón.
La pandemia fue clave para sellar una tendencia: el anhelo de ubicaciones alejadas de los grandes centros urbanos, cerca de la naturaleza y sin aglomeraciones. La posibilidad de trabajar de forma remota también facilitó que Chapadmalal gane posiciones como destino permanente o semipermanente. En Amantes del Fin de Tarde (AFT), un hostel premium ubicado frente al mar que ofrece experiencias de surf y de yoga, incorporaron el paquete “Home Office”, con estadías de entre quince días y un mes, con Wi-Fi de alta velocidad. “Funcionó muy pero muy bien. Llegamos a tener diez personas viviendo y trabajando en la casa, en pleno invierno. Suele ser un público vinculado a lo creativo, como diseñadores, productores, o músicos”, cuenta Pedro Romero Malevini, cofundador de AFT, cuya marca está por lanzarse en Bali, Indonesia. “No somos nosotros solos, también le está pasando a otros actores acá. Ese tipo de público está encontrando una comunidad de nicho, un lugar donde se pueden mover en el invierno, salen y se encuentran con gente del palo.”, continúa.
Alonso Iriart, que comercializa alrededor de 400 terrenos y se dedica exclusivamente a la venta de terrenos (no al alquiler de casas), coincide con que el interés es constante y de largo plazo. “Aumentó mucho la demanda del que busca venir para construir, a vivir. Durante los primeros meses del año pasado, cuando cualquier inmobiliaria prácticamente no tenía operaciones, nosotros mantuvimos un ritmo de entre 15 y 20 operaciones mensuales. Hasta diciembre solía ser gente con planes de venirse a vivir, muchos de entre 30 y 50 años con ganas de un cambio de vida”, explica la empresaria, cuyo padre y fundador de la empresa fue uno de los grandes impulsores del desarrollo de Chapadmalal. Después del verano, la demanda se modificó: “Cuando terminó la temporada, empezamos a vender para hacer emprendimientos, gente que quiere hacer locales. Hay muchos interesados en la parte comercial”, explica. Otro actor del real estate local estima que en lo que va del año se vendieron cerca de 600 terrenos en todo el distrito.
Matías Iwanow es un médico de Palermo que, luego de trabajar en el Hospital Alemán y pasar varios años de formación en Alemania y Turquía, decidió radicarse en esta zona. Llegó hace ocho años y ya echó raíces. Cofundó una ONG llamada La’Pai con el objetivo de generar propuestas, productos y servicios alrededor de la alimentación sana y orgánica, la construcción sustentable y la promoción general de una vida más equilibrada. La organización funciona también como proveeduría a través de la venta de sus productos originales. Ofrece además comidas de varios pasos, una modalidad gastronómica que fue un hit durante el verano.
La gastronomía es una de las actividades con mayor potencial, tanto por la demanda como por la situación primitiva del mercado. “Es un rubro al que le falta crecer, pero que puede hacerlo con facilidad. Todavía se necesita inversión y calidad de servicio, sobre todo en la rotación de cubiertos. Hay poca capacidad para atender a mucha gente. Existen actores interesantísimos y muy buenas intenciones”, sostiene Romero Malevini. Un ejemplo es el de Dolores Lanusse y su marido Agustín Da Foronda, quien trabajó en el restaurante La Huella, en José Ignacio. Se instalaron en Chapa para huir de la ciudad, criar a su bebé en un ambiente saludable y darle espacio a la pasión de surfear. Están cargo del restaurante de pizzas y hamburguesas Cachalote, junto a Chelo Lanusse, en el hotel Geko.
Coqui Borelli, dueño del coqueto sushi place Paru en Buenos Aires y entusiasta aprendiz de surf, llevó Otoshi Sushi & Poke, “una propuesta simple y accesible donde se aprovechan los insumos locales”. Hoy disfruta de la variedad de deportes que el lugar permite y de una vida saludable.
Con aura rústica y bohemia
La llegada de este tipo de emprendedores no es casual y tiene que ver con el perfil de quienes se acercan a Chapadmalal. El lugar conserva celosamente su aura rústica y bohemia, a pesar de (o, tal vez, debido a) el mediano-alto poder adquisitivo de quienes conocieron Chapa durante los últimos años, y sobre todo durante el pandémico 2020. “Hay un montón de gente que estaba acostumbrada a salir al mundo con dólares y que quedaron ‘atrapados’ en la Argentina. Eso abrió una oportunidad que posiblemente se capitalice permanentemente”, intuye Romero Malevini.
Franco Saglietti, habitué en los escenarios de música emergente con su banda Francisca y los Exploradores, se instaló en diciembre del año pasado al igual que muchos otros. Considera que con las restricciones provocadas por el virus, hubo un proceso natural de llegada de público ligado al surf. Se trata de personas que, imposibilitadas de viajar a lugares como Costa Rica, Portugal, California o Australia, desembarcaron en este balneario. “Fue un caldo de cultivo para que empiecen a pasar cosas interesantes acá. Al punto de que este invierno, muchos de los que ahora sí podrían irse al exterior, eligen quedarse”. Iwanow coincide: “Chapadmalal siempre fue un lugar para un público de alto poder adquisitivo. Los deportes asociados a la natura siempre tienen un gasto que no es para todo el mundo. Es una California argentina”, resume.
El desafío, entonces, es mantener esa demanda cautiva y asegurar la inversión sostenible de largo plazo. “Es un lugar hermoso, cerca de Baires, sin tener que ir a un Punta del Este. El razonamiento es: ‘Tengo esas ventajas y encima ahora está empezando a estar mejor preparado para recibirme´”, se entusiasma Romero Malevini.
Los cambios de hábito impulsados por la pandemia ayudan: los argentinos parecerían estar mejor predispuestos para los destinos menos tradicionales y crece el afán de “calidad de vida”. Por ese lado, llega uno de los drivers clave en el nuevo desarrollo de Chapadmalal. “El surf y el arte son el paraguas que envuelve todo”, sentencia el empresario.
“A Chapadmalal, históricamente, llegaba al turista o la persona que vive tranquila. Eso empieza a cambiar con habitués vinculados al arte. Hay muchos de renombre y lo muestran en sus redes sociales. Con ellos llegan marcas con una visión enfocada en la calidad, tanto de producto como de servicio. Todo eso se va retroalimentando”, analiza.
Saglietti es una de esas personas. Con la idea de pasar el verano, se terminó quedando. “Ahora se vinieron cinco amigos más”, apunta. Junto a un grupo de artistas locales fundaron El Recreo, un espacio cultural con talleres de teatro y oficios, pintura y exposiciones de cine. “Nos interesa incentivar el costado artístico del pueblo. Se fueron prendiendo los locales y la gente de distintos lugares que está eligiendo Chapa para vivir o hacer base. Todo con el mar al lado”, describe.
Avanza la compra de terrenos
Si bien la compra de terrenos no es todavía un boom, lo cierto es que avanza a paso sostenido. Playa Chapadmalal, la zona de moda e históricamente la de valores de real estate más elevados, lidera claramente el proceso. Alonso Iriart, sin embargo, advierte que los precios crecientes están activando la demanda en zonas aledañas como Santa Isabel o Playa Los Lobos. Y agrega que sorprende el nivel de construcción: “Particularmente el año pasado, cuando el costo estaba barato, muchos empezaron a invertir, acá no era habitual”.
Es más, se anima a distinguir perfiles entre los inversores. “Está el oportunista, el que se enamoró del lugar, el que lo ve posicionándose y cree que tiene futuro, el que recién lo descubrió y tiene espalda. Pero en el rango alto, sobre todo en la zona de Playa Chapadmalal, cuesta conseguir lotes baratos. Por lo tanto, se mantiene un público de alto poder adquisitivo y eso al oportunista lo afecta”, describe.
Alonso, que comercializa unos 400 terrenos en la zona, explica que la demanda de los últimos años los llevó a dolarizar los valores en la zona más buscada, algo que nunca habían hecho. “Antes nos manejábamos en pesos. En diciembre, incluso, dolarizamos un par de barrios más porque empezó a haber poco recambio, costaba vender y después comprar para reemplazar stock”. Quienes son dueños de terrenos en Chapadmalal lo empiezan a ver como una oportunidad y crece la renuencia a vender. “Clientes que compraron hace 10 años ahora no quieren saber nada con vender de nuevo. Si hoy vendo un terreno en la zona de Playa Chapadmalal, probablemente no lo pueda recuperar”, dice la corredora inmobiliaria. Y los precios suben.
Los valores difícilmente bajan de los US$30.000 por un lote de 1000 metros cuadrados sin construcción. Romero Malevini lo ubica más en la órbita de “entre US$35.000 y US$50.000″. En la zona premium de Chapa, los terrenos suelen ser de entre 800 y 1000 metros cuadrados. En Santa Isabel, se puede conseguir un terreno de 1000 metros cuadrados medianamente bien ubicado por US$18.000. A medida que se busca hacia las franjas, bajan las extensiones y obviamente los precios, que empiezan a cotizar en pesos nuevamente.
Barrancas de San Benito es por el momento el único desarrollo privado de Chapadmalal. Está ubicado a pocas cuadras de la playa Los Lobos, a 23 kilómetros de Mar del Plata y a 7 de Marayui. Son 47 hectáreas con 267 lotes, y el valor promedio de reventa sin construcción es de US$30.000. Concluido en 2011, el crecimiento reciente de San Benito es vertiginoso: tiene 75 casas terminadas y 44 obras en ejecución. “San Benito no quedó afuera de la tendencia de alejarse de los centros urbanos y la instalación del home office”, explica Jorge Von Grolman, Gerente Comercial de EIDICO, desarrolladora del proyecto. “Se acumularon 66 cesiones de lotes en 2020, contra 21 totales en 2019, y 44 cesiones totales en lo que va de 2021″, grafica.
Posiciones contrapuestas
Como es de esperar, no todo es color de rosas en el crecimiento de la zona. Hay quienes luchan por mantener a Chapadmalal en su estado virgen, conservando la impronta agreste, algo que ahuyenta a quien busca estándares de comodidad más convencionales. La ausencia de red de gas, agua potable (se consume de pozo) o cloacas no es vista como un defecto por muchos locales. “Chapa tiene algunas cosas que es muy importante proteger para que el progreso no sea contradictorio”, define Iwanow. “No hay gas natural, y sería bueno que no lo haya. No hay cloacas, y estaría bueno no tenerlas. Son cosas que marcan un límite para aquellos que podrían querer traer un Nordelta a Chapadmalal. No se puede sacrificar el bienestar de la gente para asegurar un rendimiento económico”, afirma el médico.
Su resistencia se enmarca en una visión de vida más simple y sustentable, y cree que la clave es la movilización ciudadana para lograr normativas urbanísticas que aseguren la absoluta conservación: “Se puede crecer y preservar la identidad. Pero hay que encontrar el punto de equilibrio. Seguir creciendo sin afectar la identidad de nuestro lugar”, reflexiona.
Por su parte, Curuchet cree que es importante contemplar la ecuación del desarrollo y el empleo: “Hay gente que quiere que se mantenga todo natural. Y en general se mantiene, pero el desarrollo no se puede frenar. Cada vez se venden más lotes y se construye más. No le podemos decir que no al que se quiere instalar en Chapadmalal. Inevitablemente vamos a necesitar más servicios, como comercios o supermercado. Se puede crecer de forma equilibrada”, señala.
La sustentabilidad, sin embargo, parece ser una prioridad absoluta. “Tenemos un compromiso muy grande con el recurso natural. Sin el recurso natural no existiría nuestra empresa. Siempre buscamos algún vinculo, visión o proyecto vinculado al medioambiente”, dice Romero Malevini, cuya firma se embarcó en la tarea de plantar 500 árboles en la región. “Hay una visión compartida entre todos los que invertimos, estamos en sincronía”, completa.
“Es una comunidad muy interesante y podría ser un caso testigo de crecimiento sustentable de una zona periurbana. Necesitamos un crecimiento orgánico y saludable, no solamente para el turista sino también para los que vivimos acá, mientras inevitablemente aumenta la densidad poblacional”, se ilusiona Iwanow.
Sobre lo que no hay dudas es que en Chapadmalal se vive un microclima y que la llegada de nuevos habitantes, servicios y marcas plantean una reinvención repleta de desafíos.
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