Sin créditos hipotecarios, se expanden los fondos de inversión para la construcción
Para sacar un crédito hipotecario de $10 millones a 20 años con amortización francesa o alemana, hay que ganar $600.000 por mes; uno de cada 333 argentinos tiene ese ingreso
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PARA LA NACIONGabriela Origlia
CORDOBA.- Para sacar un crédito hipotecario de $10 millones a 20 años a una tasa fija del 26%, hay que ganar $600.000 por mes. A ese ingreso, en la Argentina, llega una persona cada 333. Si se aspira a ese monto millonario con el formato de crédito hipotecario UVA (más 8%), hay que alcanzar los $335.000 mensuales que es lo que gana 1 de cada 79 en el país.
El dato es una descripción de Martín Lousteau en la Jornada de Infraestructura organizada por la Cámara de la Construcción de Córdoba, y fue elaborado por la consultora LCG. En la última convención anual de la Cámara Argentina de la Construcción (Camarco), su titular Iván Szczech, insistió en la necesidad de que se trate y se promulgue la ley de fomento al crédito hipotecario. Es un proyecto impulsado el año pasado por varias instituciones que apuntan a préstamos actualizados con coeficiente valor salario.
Guido Lorenzo, economista de LCG, detalló que para un hipotecario tradicional -con una relación cuota/ingreso de 40%- solo califica el 0,3% de los hogares del país, mientras que para un UVA -25% cuota/ingreso- el porcentaje asciende al 1,3% de los hogares.
“Tenemos que darles a los argentinos la posibilidad de tener un crédito hipotecario variable en salarios”, sostuvo Szczech. Su colega de la Cámara Argentina Inmobiliaria, Alejandro Bennazar, grafica ante LA NACION que las 2518 escrituras de agosto en la Ciudad de Buenos Aires (CABA), “crecerían ampliamente” si hubiera créditos hipotecarios.
“Hay que proteger al tomador del crédito en el largo plazo -agrega-. Estamos esperando definiciones respecto a cómo harán para calzar esas líneas y obtener los fondos, si es por la creación de un fiduciario o de una sociedad. Se requiere un sistema de cobertura y promoción de hipotecarios indexados al valor salario porque es muy oportuno para el tomador de crédito”.
Bennazar añade que no se debería repetir el error de la ley de alquileres, para la que la Cámara pidió que dejaran alternativas para calcular las subas. Pero no se hizo. El Índice de Contratos de Locación (ICL) que realiza el Banco Central contempla en partes iguales la variación de la inflación (de acuerdo al IPC que mide el Indec) y los salarios, según la remuneración promedio de los trabajadores estables (Ripte). “Al incorporar inflación, fueron altísimos los incrementos”, apunta.
En una economía inflacionaria como la de la Argentina, el mercado del crédito hipotecario es marginal, apenas alcanza a un punto del Producto Interno Bruto (PIB), cuando en Chile llega al 27% y en Paraguay, uno de los más bajos de la región, casi al 5%.
“Mientras continuemos así, la Argentina seguirá fabricando inquilinos -dice a este diario Martín Teicher, vicepresidente de la Cámara Empresarial de Desarrollistas Urbanos Córdoba (Ceduc) y director del Grupo Eylon-. Al déficit de viviendas de 3,5 millones de unidades sumaremos más con una economía que quita incentivos a la producción inmueble; habrá menos oferta y más demanda lo que genera suba de precios y, si se regulan, hay menos inversión”.
Bennazar y Teicher coinciden en que, sin hipotecarios, deben crecer otras “alternativas”. “Las hay, pero llevan un proceso diferente; hay que ponerse a trabajar pero extenderlas podría implicar hasta mediados del año que viene”, dice el titular de la Cámara.
Fondos comunes
La Comisión Nacional de Valores aprobó el primer fondo común cerrado de inversión inmobiliaria en el interior del país en Córdoba por $6000 millones. Lo estructura Dracma S.A., Sociedad de Bolsa y Sociedad Gerente de la Provincia de Córdoba. Su vicepresidente, John Walker explica que pueden ingresar inversores institucionales que manejan carteras en pesos y que tienen la posibilidad de un “atractivo en un tangible con valor dólar; reciclan pesos sin estar correlacionados 100% con el mercado de capitales”.
“También pueden entrar individuos que quieren invertir en ladrillo que es un buen protector contra la inflación; desde $100.000 en adelante pueden sumarse -añade-. ‘Invertí con los grandes’, es lo que planteamos”. El fondo está diversificado en varios proyectos con emisiones parciales, dos ya están seleccionados, son un edificio en Nueva Córdoba de Eylon y otro en Argüello, de Pucheta Construcciones. Ambos, para segmentos de públicos diferentes.
El antecedente, en CABA, data de junio y es el Pellegrini I, del Banco de Valores y Pellegrini Fondos Comunes de Inversión. Apunta a la financiación de proyectos inmobiliarios para sectores medios y bajos. Bennazar destaca que es una herramienta útil para potenciar proyectos que se encontraban ralentizados por el freno a los hipotecarios.
En Córdoba, la Ceduc y Uecara, el gremio que reúne a los mandos medios de la construcción, presentaron un proyecto de modificación de convenio de trabajo para crear un Fondo de Cese Laboral. elaborado junto con Uecara, el gremio que reúne a los mandos medios de la construcción.
El economista Gastón Utrera de la consultora Economic Trends que trabaja en la iniciativa, indica que el esquema podría generar fondos para financiar viviendas para los trabajadores. “Con los recursos del fondo de cese laboral se podrían comprar cédulas hipotecarias indexadas por salarios”, grafica.
Freno a las cuotas
Las desarrollistas que tienen financiación propia en cuotas admiten que las operaciones están muy paradas, por la falta de capacidad de ahorro. “Quedan los clientes de contado, aquellos que tiene un ahorro en dólares; el de las cuotas hoy desapareció”, apunta Teicher y comenta que su empresa cerró dos acuerdos con bancos de créditos en UVA que, “en su momento, funcionaron, se disparó fuerte la cuota , claramente no acompañó el salario, pero también subió el precio de la propiedad”.
Desde la Cámara Inmobiliaria indican que hay mercados diferentes en la actualidad: el de los departamentos para vivir, el de los PH, el de las casas y el de los nuevos loteos para construcciones.
El de los departamentos -cuyos precios en dólares en CABA bajaron entre 15% y 30% dependiendo la zona- evolucionó hacia una tendencia “impensable” hace dos años, acota Bennazar. “Hoy el factor determinante es la conectividad, antes se medía por ruta o escuela; en cinco años tendremos otro mercado, hay que prepararse”, define.
Por Gabriela Origlia
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