Siempre las casas en primavera

Belgrano R, Colegiales y Coghlan no sólo comparten límites, también presentan ciertas similitudes en el paisaje y estilo de vida. Calles arboladas, tranquilas y con casas bajas invitan a la caminata, al descubrimiento de pequeños restó y cafecitos que suelen alcanzar la vereda y convocan a compartir un tiempo de relax y disfrute.

El arquitecto Claudio Mazur, titular de +Ur Arquitectura Inmobiliaria, muy profesionalmente lo resume así: "La similitud fundamental es que son barrios planeados como de baja densidad (R2B), con restricciones impuestas por el Código de Planeamiento muy altas, lo que se traduce en un bajo factor de ocupación por metro cuadrado".

Por supuesto, estos retazos porteños tienen también sus diferencias, algunas relacionadas, como explica Mazur, con sus orígenes: "Belgrano R fue inicialmente una zona de chacras en las afueras de la ciudad colonial, que estaba sobre la barranca y permitía disfrutar del río. Al crecer la ciudad, esas chacras se fueron fraccionando y quedaron los cascos, hoy grandes casonas, algunas devenidas embajadas. Coghlan y Colegiales, en cambio, se desarrollaron a partir del crecimiento de las estaciones del ferrocarril con muchas casas de estilo inglés y construcciones más modernas, incluso codiciados PH".

Lo confirma el licenciado Hernán Oppel, director de Oppel Inmuebles, quien comentó: "Belgrano R funciona como una suerte de barrio cerrado dentro de la Capital. Es una de las zonas mejor preservadas, con historia y personalidad. Quienes buscan casas en el barrio privilegian la seguridad, la privacidad, la posibilidad de modificar y ganar ambientes para cada integrante de la familia sin consultas al consorcio y con la posibilidad de disfrutar de espacios al aire libre, regar las plantas, limpiar la pileta, caminar descalzos en el pasto".

Por su parte, el arquitecto Mazur explicó: "Belgrano R tuvo políticas de preservación particulares como, por ejemplo, la exigencia de una unidad funcional por parcela, medida que no alcanza a Colegiales y Coghlan donde se construyen PH que brindan pequeñas superficies al aire libre y no pagan expensas o éstas son muy bajas".

Otro comportamiento

En cuanto a cómo está moviéndose el mercado de casas que, tradicionalmente, se agiliza en primavera-verano, Oppel informó: "No se ha comportado como el mercado de departamentos ni en la aceleración de precios ni en su acomodamiento a la nueva situación; de hecho mantiene sus valores estables".

Claro que determinar cuáles son esos valores no es fácil: "Cada casa es única –dice Oppel–, no deben tasarse por su tipología ni directamente por sus metros cuadrados. Lo más importante es evaluar el terreno: ubicación, frente simple o doble, profundidad, si es o no pulmón de manzana, orientación. Todo eso hace al valor del m2 de tierra que, en Belgrano R, debería rondar entre los 700 y 1000 dólares. Coghlan y Colegiales varían según su zonificación. Quien quiera asegurarse que no le construirán un edificio pegado a su casa deberá buscar una zonificación como la de Belgrano R (U28, FOT 1, por cada m2 se puede construir una vez). En Colegiales y Coghlan hay espacios R2b1 y FOT 1.6, lo que permite construir más, 1,6 veces por m2. Ahí, entonces, se debe estudiar la posibilidad de construir en propiedad horizontal y de eso dependerá el valor de la tierra".

Luego del análisis pormenorizado de terreno se pasa a estudiar la casa construida en el mismo. "Se calcula cuánto costaría repetir esa casa, teniendo en cuenta su calidad y estado. El costo de construir una casa a nuevo, dependiendo de la calidad y las terminaciones, se estima entre 7000 y 10.000 pesos. Aquí no se diferencia el barrio. El valor de una casa es el mismo en cualquier lado, lo que diferencia una casa de otra es el lugar donde está plantada", afirmó Oppel.

Mazur lo sintetizó así: "Para tasar una casa se valora el terreno y el valor de lo construido, que puede calcularse a través del costo de reposición y su grado de degradación o valorando lo rescatable". En cuanto al mercado de PH, para este operador "está más activo que el de las grandes casonas buscadas en general para funciones institucionales –museos, embajadas, fundaciones– ya que no se permiten allí oficinas. Los PH mantienen cierta agilidad gracias a los jóvenes y las familias con chicos". ¿Precios? Según Mazur se cotiza de manera similar a un departamento, por su potencial de habitabilidad, y se rectifica en cuanto a su participación potencial en el uso del terreno para una obra nueva: "El valor de lo construido no es el mismo si está en el 10% de la potencialidad del terreno que si la agota", finalizó.

Algunos precios estimativos

Calcular los precios de una casa, como se explica en el cuerpo principal de la nota, es tarea ardua. De hecho, en este momento del mercado es bastante complejo determinar una tasación precisa. Entonces por estas razones vale aclarar que los valores que se indican en este cuadro son relativos, y se trata de promedios:

• Casa de 2 o 3 dormitorios en Coghlan, US$ 1900 por metro cuadrado
• Casa de 2 o 3 dormitorios en Colegiales, US$ 2150 por m2
• Casa de 2 o 3 dormitorios en Belgrano, US$ 2500 por m2
• PH de 2 o 3 dormitorios en Coghlan, US$ 1900 por m2
• PH de 2 o 3 dormitorios en Colegiales, US$ 2000 por m2
• PH de 2 o 3 dormitorios en Belgrano R, US$ 2450 por m2

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