Qué son las hipotecas divisibles y cómo funciona el sistema que reemplaza al Procrear

Tras el anuncio del vocero presidencial Manuel Adorni, el Gobierno oficializó este miércoles el cierre del fondo fiduciario que sustentaba al programa ProCrear y dispuso la implementación de hipotecas divisibles para proyectos inmobiliarios en desarrollo. El Ejecutivo puso en marcha esta iniciativa a través del Decreto 1017/2024 y el ministro Desregulación y Transformación del Estado, Federico Sturzenegger se hizo eco de la medida. “Permite el otorgamiento de hipotecas contra boletos de compraventa para emprendimientos en pozo y la registración y negociación de boletos y es un claro ejemplo de la libertad económica que impulsa el presidente Javier Milei”, destacó.

Y añadió: “La base del crédito hipotecario es una garantía real, pero la misma no podía ejercerse cuando una familia compraba en una propuesta inmobiliaria que estaba en construcción (o en pozo, como suele conocerse). Desde ahora, el sistema financiero tendrá la posibilidad de otorgar hipotecarios para la adquisición de unidades a construir en dichos complejos. También podrá inscribir los boletos en el registro de la propiedad y negociarlos libremente”.

“Nada de lo que aquí se sugiere son imposiciones u obligaciones. Se trata de ampliar las opciones de operación del mercado. Por eso decimos que para cada necesidad habrá un mercado porque muchas veces el mercado no puede proveer una solución porque el Estado lo impide. Liberadas las restricciones el resto corre por cuenta del sector privado. Hoy, al sumar un nuevo activo subyacente, se amplían las posibilidades de financiamiento de la construcción”, cerró.

Hipotecas divisibles

La decisión, advirtió la gestión mileísta, se sustenta en que “el crédito hipotecario constituye un instrumento fundamental para el acceso a la vivienda, para el desarrollo de la inversión privada y para impulsar la reactivación económica y productiva en el territorio nacional”.

Este tipo de hipotecas divisibles son una forma de crédito que posibilita que la deuda original y su garantía se dividan en partes independientes. Este mecanismo suele aplicarse a proyectos como edificios o complejos de viviendas, pero, en ese caso, a cada unidad le puede corresponder su propia porción de hipoteca.

De esta forma, en lugar de que una propiedad privada se venda con toda la deuda hipotecaria asociada, puede dividirse en unidades que tengan porciones de la deuda, “algo que facilita la venta de estas nuevas unidades sin necesidad de cancelar la hipoteca en su totalidad”, explicaron.

“El crédito hipotecario constituye un instrumento fundamental para el acceso a la vivienda, para el desarrollo de la inversión privada y para impulsar la reactivación económica y productiva en el territorio nacional. En virtud de ello, resulta necesario impulsar y consolidar un mercado de créditos hipotecarios robusto y sostenible en el tiempo”, expresaron desde el Gobierno en la resolución oficial.

El documento también estableció que las hipotecas divisibles deberán cumplir con los siguientes requisitos:

• El dominio del inmueble deberá constar libre de gravámenes (carga tributaria) o los existentes deben ser reconocidos por el acreedor.
• Deberá contar con un proyecto que determine la modalidad de la subdivisión, en el que también tendrá que constar el número, características y destino de las futuras unidades funcionales o lotes de terreno, que describa el proyecto urbanístico.
• Será obligatorio que contenga la conformidad de las partes a fin de que -una vez concluida la división del inmueble y transferido el dominio o constituido el derecho real de superficie a favor de cada adquirente- se proceda conjuntamente con la división del crédito y de la garantía hipotecaria que, a partir de ese momento, afectarán individual e independientemente a cada unidad, lote o superficie.

A su vez, aclararon que -en caso de dividirse el inmueble objeto del desarrollo inmobiliario, el crédito y la hipoteca- podrá transferirse a los respectivos adquirentes, quienes asumirán el saldo de deuda correspondiente a su propia unidad funcional o lote, conforme a las condiciones convenidas con el acreedor hipotecario.

En esta línea, el Gobierno sostuvo que “es necesario impulsar y consolidar un mercado de créditos hipotecarios robusto y sostenible en el tiempo, que esas acciones presentan varios desafíos pero, sin perjuicio de ello, existen justificaciones claras para avanzar en su desarrollo”. “No solo es clave e imprescindible para mejorar el acceso a la vivienda de muchas familias, sino al mismo tiempo, para ayudar a estabilizar sectores económicos, impulsar el empleo en la construcción y los sectores ligados”, añadió.

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