Qué debería pasar para que se disparen los créditos hipotecarios, según un experto
Federico González Rouco, economista de Empiria Consultores, analizó los cambios de los últimos seis meses en el sector inmobiliario e identificó qué tiene que pasar para mejorar el acceso a las viviendas
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LA NACIONSol Valls
En el marco del capítulo 9 del summit de Real Estate Argentina organizado por LA NACION, Federico González Rouco, economista de Empiria Consultores y autor del libro “El sueño de la casa propia” lanzado en abril, se propuso hacer un análisis sobre los cambios en el mercado inmobiliario desde el comienzo del actual gobierno.
Para ello, puso el foco “en los dos grandes mercados que explican el acceso a la vivienda del 90% de la población de cualquier país”: el mercado de alquileres y el mercado de financiamiento hipotecario.
Tomando como punto de partida el DNU 70/23 -que el Gobierno lanzó a fines de diciembre y que trajo incorporada la derogación de la Ley de Alquileres-, González Rouco explicó que lo que más llama la atención en el mercado es que hay mayor oferta y bajaron los precios.
En este sentido, el economista hizo dos aclaraciones: la mayor oferta está en los portales y bajaron los precios iniciales. “Estas son dos buenas noticias porque bajan la barrera de entrada y mejoran el acceso al alquiler”, dijo. “Si no hubiesen publicaciones en los portales, la única manera de acceder al alquiler sería que el tío de un amigo tenga un inmueble para alquilarme. La nueva regulación permitió triplicar la oferta en cuestión de meses: la democratizó”, subrayó.
Del otro lado, el economista señaló que, después de un aumento muy fuerte en 2023, los precios iniciales de los alquileres bajaron cerca del 40% ajustados por inflación contra noviembre.
Así y todo, subrayó que, para entender por completo el mercado, hay que mirar el valor de los contratos. “En los últimos años y hasta diciembre teníamos contratos que ajustaban cada un año en base al ICL, cosa que generaba la reacción automática de tratar de cubrirse y, en consecuencia, inflar mucho los precios iniciales. Hoy el esquema es más coherente con la realidad económica argentina: actualizaciones más periódicas que hacen que esa necesidad de cobertura, de ponerle plata a la incertidumbre, ya no esté más”.
Otro de los cambios que rescató González Rouco fue el de la rentabilidad gracias a la caída del riesgo: “El riesgo bajó mucho, por eso podemos hablar de nuevos precios más bajos sin que el mercado sea totalmente a pérdida”.
No obstante, explicó, el gran desafío reside en la posibilidad de pagar dichos alquileres: “El alquiler promedio en la ciudad de Buenos Aires comparado con el ingreso promedio hoy representa el 50%. Está todavía bastante por encima del 40% promedio de los últimos años, pero muy por debajo de lo que fue el peor momento, cuando llegó a representar más del 70%”, apuntó. “Los salarios todavía tienen el margen para crecer por sobre los alquileres, no porque los alquileres caigan sino porque los salarios todavía tienen mucho margen para crecer dado el bajo punto de partida”, completó.
El retorno de los créditos hipotecarios
En el mismo escenario, González Rouco hizo una mención especial al elemento disruptivo de la conversación en el sector inmobiliario: los créditos hipotecarios. “Después de años de silencio y pura expectativa, en los últimos dos meses 20 bancos de golpe anunciaron sus líneas hipotecarias”, señaló.
Para el economista, hay algunos factores que explican este fenómeno. Del lado de la oferta, por un lado, se eliminó la incertidumbre política y económica de qué va a pasar con los créditos UVA. “Hoy nadie espera que cambie el instrumento. Cualquiera que quiera prestar plata, sabe que esa herramienta se va a sostener por lo menos por un tiempo”, dijo.
En segundo lugar, González Rouco sostuvo que actualmente existe una apuesta al plan económico. “Puede salir bien o mal, pero hay una apuesta a que la inflación va a bajar y a que la economía se va a estabilizar”. Por último, marcó que el Tesoro y el Banco Central ya no son los clientes obligatorios de los bancos. “Los bancos tienen que empezar a buscar clientes en el sector privado, en las familias, entonces ahí aparecen los créditos”, indicó.
Del lado de la demanda, para el especialista, la situación es menos promisoria. “Los ingresos están muy bajos, ese va a ser el principal limitante para empezar a ver el desembolso de créditos hipotecarios”, explicó. “Al mismo tiempo, si bien crecieron un poco en los últimos meses, los valores de los inmuebles siguen estando bajos, entonces el que arranque hoy va a estar fijando también valores de inmuebles bajos, tiene un margen para ganar”, dijo.
El desafío principal
González Rouco no tiene dudas de que la única manera de empezar a ver crédito hipotecario masivo es con mejoras sostenidas y robustas en los niveles de salario por encima de lo que crece el valor del metro cuadrado. “Esto puede darse, pero es probable que el nuevo mercado de hipotecas sea más lento que el de 2017 y 2018″, observó. “Los créditos de hoy son similares a los de 2016-2019, pero el salario en dólares de hoy es la mitad y [hay] una sociedad con 20 puntos más de pobreza”.
De todas formas, el experto recalcó la importancia de la herramienta para el sector inmobiliario. “Venimos del peor momento histórico en 80 años de crédito hipotecario. En los últimos meses, la ciudad de Buenos Aires superó las 40.000 escrituras anuales casi sin hipotecas. En la provincia de Buenos Aires se está llegando a las 100.000 escrituras anuales. “Una hipoteca empieza a desencadenar un montón de otras operaciones”, expresó.
En materia de desafíos, planteó, la pregunta es cómo armar un nuevo acceso a la vivienda con una bala de plata (la UVA), sin la pata pública, y sin disociarse de la construcción.
“Si hablamos solo de mercado inmobiliario de las operaciones, pero no en la construcción, puede ser interesante a corto plazo, pero en unos años vamos a tener un cuello de botella y lo vamos a ver en precios y en la pérdida de la accesibilidad”, reflexionó hacia el final de la presentación: “Ahora toca ser creativos”.
Por Sol Valls
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