Propiedades: los cuatro dilemas claves que definen qué pasará con las ventas en los próximos meses

El mercado inmobiliario atraviesa desde hace casi tres años una de las peores crisis de su historia: 2020 fue el período con la menor cantidad de operaciones concretadas en la ciudad de Buenos Aires, con 18.764; en 2021 fueron 28.832, y en los primeros ocho meses del 2022, van 19.996. “Cerramos los primeros ocho meses del año con casi 20.000 escrituraciones, un 16% más que las del mismo período del año pasado. Si se compara el 2021 con 1998, el mejor año desde que se realiza el informe –con 76.676 operaciones en la Capital Federal– el mercado actual está a un poco más de un tercio de su potencial”, analiza Jorge De Bártolo, presidente del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires.

Sin embargo, los números de los últimos meses ilusionan con una reactivación. En junio se firmaron 3005 escrituras en la ciudad de Buenos Aires, un 4,8% más que en mayo. El repunte siguió en julio con 3138, un 4,4% más que el mes anterior, y en agosto hubo 3117 operaciones, según datos del Colegio de Escribanos Porteño. Los datos podrían anticipar un cambio de tendencia, sobre todo teniendo en cuenta que desde el boom de los créditos UVA, en pleno 2018, no se registran tres meses consecutivos con más de 3000 ventas mensuales. “No pasaba desde el primer semestre de 2018, antes de la escalada del dólar, un período en el que cuatro de cada diez operaciones se realizaban con crédito, mientras que hoy estamos en un 4%”, analiza De Bártolo.

“La demanda de propiedades está atenta a los precios desde hace meses. El leve repunte en la cantidad de escrituras hace pensar que algo distinto comenzó a suceder”, adelanta Martín Boquete, director de Toribio Achával que esta semana vendió, en dos horas, 107 lotes de entre US$30.000 y US$50.000 en el lanzamiento de un barrio cerrado en Ezeiza.

Gabriela Goldszer, directora de Ocampo Propiedades, reafirma un incipiente cambio de ciclo y dice que el segundo semestre arrancó con consultas diversificadas, que incluyen propiedades en pozo, departamentos que se están por entregar y unidades usadas. “Hay un optimismo realista; todavía falta mucho para alcanzar un ritmo normal, nos estamos recuperando de la pandemia”, resume.

El dato de un trimestre con más de 3000 operaciones cada mes es más fuerte aún si se tiene en cuenta el contexto político y económico. Hubo cambios en el gabinete económico, una ampliación en la brecha cambiaria y un aumento del dólar blue; son variables que, históricamente, aquietan la demanda de propiedades. “Julio había comenzado con mucha incertidumbre en lo económico y se ubicó entre los cinco meses con más actividad desde 2019, incluyendo los meses de diciembre que, por estacionalidad, son los de mayor volumen”, analiza De Bártolo. Es otro dato que muestra la luz en el horizonte. Además, hay que tener en cuenta que la variable escrituras tiene una demora respecto al movimiento de reservas que se ve en la calle. “Las perspectivas a mediano y largo plazo son buenas. Las consultas se duplicaron en los últimos dos meses y quienes postergan desde hace dos años la decisión de comprar, avanzan”, describe Norberto Lepore, presidente de la inmobiliaria que lleva su apellido.

Ariel Champanier, presidente de Remax Premium, afirma que en los primeros 13 días de septiembre se concretaron 150 reservas. “Las propiedades que están a valor de mercado se reservan en tiempo récord”, advierte. Los próximos 60 días serán claves para determinar si se sostiene este nivel de escrituras.

1-Cuál es el verdadero alcance del nuevo blanqueo

En este contexto, a fines de agosto se aprobó el blanqueo para destinar fondos a la construcción, con el que se busca dinamizar un sector que hoy, entre obras públicas y privadas, genera 400.000 puestos de trabajo registrados y que tiene un efecto derrame en la economía que indica que por cada empleo directo se crean entre dos y tres indirectos. “En un edificio residencial, la mitad de la inversión corresponde a mano de obra, mientras que en una obra de infraestructura puede ser un 10%”, sostiene Santiago Tarasido, CEO de la constructora Criba. Agrega que el número de empleos supera al de la prepandemia, pero está por debajo de los 450.000, la media de 2018.

La ley permite blanquear fondos para comprar propiedades en obras en construcción con un avance de hasta 50% e, incluso, a punto de ser entregados; según se decidió, están incluidos los proyectos que habían sido aprobados en el blanqueo del 2021, uno de los pedidos que el sector le hizo al ministro de Economía, Sergio Massa. El otro pedido, al que también accedió el funcionario, fue la extensión del plazo por dos años para usar los fondos blanqueados: es decir, se pueden declarar hasta el 17 de agosto de 2023 y habrá tiempo para utilizarlos hasta fines de 2024. Dependiendo del momento en que se usen, la alícuota de lo que habrá que pagar oscilará entre el 5 y el 20%.

En los últimos días se supo que el Gobierno busca ampliar el blanqueo a unidades usadas, que se compren para ser habitadas o para ser destinadas al mercado de alquiler, en este segundo caso, con la obligación de mantener esa situación durante 10 años. La propuesta fue planteada en uno de los artículos del proyecto de Presupuesto 2023, enviado al Congreso por el Ministerio de Economía.

“En el caso de convertirse en ley, eso puede resultar un estímulo clave para la recuperación del mercado a partir del año que viene cuando, por los tiempos parlamentarios, recién estaría reglamentada”, detalla el tributarista Sebastián Domínguez, del estudio homónimo.

2-Cuánto tiempo durará la ventana de oportunidad que genera un costo de construcción, en dólares, bajo

En una economía con inestabilidad cambiaria y una inflación que este año podría superar el 100%, los inversores dudan sobre si es un buen negocio comprar propiedades en construcción, que suelen pagarse con un anticipo y cuotas mensuales durante el transcurso de la obra, que se ajustan por el índice de costos que elabora la Cámara Argentina de la Construcción (CAC).

Sin embargo, cuando se analizan alternativas de inversión, el ladrillo gana, porque funciona como refugio de valor. Carlos Spina, socio de Argencons, la desarrolladora que creó la marca Quartier, explica que, si bien los precios de los inmuebles bajaron, no lo hicieron al mismo ritmo que los bonos y las acciones: “Quien compró un bono en 2018 a 100, hoy tiene 20; el que compró una propiedad ese mismo año a ese valor, hoy puede venderla a 75 o a 80, dependiendo del inmueble”, ejemplifica.

Por otra parte, en un mundo en el que una economía como la de Estados Unidos registra una inflación interanual que en agosto fue de 8,3%, número que la Reserva Federal intenta domar con la suba de una tasa de interés que ronda entre 3% y 3,25% –el nivel más alto en los últimos 14 años– los dólares guardados en la caja de seguridad pierden valor. “Aun en el escenario actual de inestabilidad, la economía sigue generando excedentes. Tener los dólares guardarlos ya no es gratis. La construcción es una gran aspiradora de pesos y la economía está desbordada de pesos”, sintetiza Esteban Domeq, economista y director de Invecq Consultora Económica.

Gonzalo de la Serna, CEO de la Consultatio, la firma que desarrolló Nordelta y Puertos, entre otros proyectos, coincide en que el contexto favorece la inversión en proyectos de construcción. El costo de construir estuvo en agosto un 22% por debajo del promedio de la década, detalla. Coincide Tarasido, de Criba: “La oportunidad se muestra en las obras en ejecución y los indicadores de la construcción que ya llegaron a los niveles de la prepandemia”. El 2021 fue el segundo año en los últimos diez en los que se dieron permisos por más metros para obras nuevas, según el relevamiento del Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo (CPAU). Fueron 2.503.883 metros, uno de los registros más altos desde 2012. El récord fue en 2018, con poco más de 4 millones

Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario, explica por qué es tan complicado estimar cuánto puede durar la ventaja de oportunidad que generan las devaluaciones al impactar en la baja, en dólares, del costo de construcción. Dice que, tras una marcada baja de los costos a mediados de 2020 por devaluación, comenzaron a subir paulatinamente, con algunos meses de estabilidad entre marzo de 2021 y enero de 2022. “Sin embargo, entre febrero y mayo de este año los costos se dispararon en moneda dólar y se perdió todo el beneficio de las fuertes devaluaciones: es que, mientras el dólar se mantuvo en la misma cotización por siete meses, la inflación disparó los costos en pesos”, analiza el especialista.

Y se refiere a lo que pasó después de junio. “El dólar volvió a repuntar, generando nuevamente una baja en los costos medidos en esa moneda, que duró poco. La devaluación comenzó a quedar retrasada y, ahora, la imposibilidad de importar a valor oficial que tienen muchos proveedores los obliga a hacerlo al valor MEP, lo que disparó los costos de los materiales con componentes importados”, detalla.

Esta película generó que los costos en dólares, dependiendo del tipo de obra, se ubiquen por debajo de los picos registrados en 2017 y 2018 pero comiencen a acercarse, sobre todo en el caso de las viviendas unifamiliares y, más aún, en las de categoría alta, que tienen un fuerte componente de insumos importados. En números, construir una casa de buena categoría en un barrio cerrado oscila entre los US$800 y los US$1600 por metro cuadrado, dependiendo de la calidad de la obra y el sistema usado. Mientras que en una obra de un edificio standard entre medianeras, el rango del metro cuadrado vendible está entre US$650 y US$850, según la calidad de terminaciones y espacios comunes, según los relevamientos que realiza Reporte Inmobiliario.

Algo que genera dudas es si cuando se terminen las obras en marcha los departamentos valdrán más que lo que se invirtió. “Hoy la foto es esta y quienes puedan aprovechar esta ventana de oportunidad podrán ver diferencias. La película es muy difícil de describir. Lo que es claro es que quien apuesta al ladrillo y puede esperar, se capitaliza”, responde Spina, que en los últimos dos años lanzó tres emprendimientos y en dos semanas de agosto vendió 132 unidades del proyecto que construye sobre la avenida Huergo.

“El desarrollo prevalece a todo tipo de contexto”, añade el desarrollador Marcos Juejati, de NorthBaires, que, entre otras obras, avanza en el proyecto ubicado en Santa Fe y Callao, donde funcionó el cine América.

3- Qué pasará con los precios

El aumento de las reservas para concretar operaciones que hubo en las últimas semanas es un indicador de que los compradores ya no “especulan” con el precio. Hoy hay poco margen para contraofertas agresivas: el que publica “caro” no resigna precio –prefiere quedarse con el ladrillo– y mucho menos, el que lo hace a precio real de mercado. Las contraofertas hoy se asemejan al porcentaje histórico: entre el 5 y el 8%, lejos del 15% o 20% de los tiempos pandémicos. “Las propiedades fuera de precio ni siquiera llegan a la contraoferta, porque son descartadas de los filtros de búsqueda”, explica Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria.

Agrega que el comprador actual promedio mira la oferta desde hace tiempo y, a menos que le interese por algún atributo en particular, difícilmente compre una propiedad en zona fuera de precio. En otras palabras, la oferta y la demanda ya asumieron que los precios tocaron un piso, lo que explica por qué dejó de crecer el número de avisos de ventas: hoy rondan los 163.000 en la ciudad de Buenos Aires y, al ritmo actual, se requieren 5,5 años para absorber la oferta. El promedio histórico era de dos años. “No vemos motivos para que siga bajando el valor en Capital Federal. En Palermo o Recoleta, los valores bajaron hasta 35% . Quienes querían comprar y no podían, hoy tomaron la decisión de hacerlo”, dice Diego Cazes, socio de L.J. Ramos.

Alejandro Schuff, director de Soldati Propiedades, comparte el ejemplo de un monoambiente en Palermo, que inicialmente se publicó a US$105.000 y estuvo meses sin venderse, hasta que los dueños aceptaron bajarlo a US$79.000, y a los dos días se cerró la operación. “Hoy la oferta a valor de cierre se vende rápido, independientemente del momento del mercado”, señala.

De cara a futuro, Leandro Molina, director de Zonaprop dice que en los últimos 20 años se repite una constante: cuando los precios de venta de las propiedades tocan el piso, los valores suben gradualmente durante los siguientes cuatro.

Que los precios tocaron piso es algo que el desarrollador y creador de Consultatio, Eduardo Costantini había anticipado en el Summit de Real Estate organizado por LA NACION y realizado a principios de agosto. En ese momento aclaró que eso depende “de que la economía no genere una exacerbada suba del dólar que derive en una hiperinflación”, un escenario que dijo no ver en el horizonte cercano.

4- Cuál es el verdadero problema del mercado de los alquileres

Para obtener un crédito hay que tener un ingreso mínimo de $600.000 al mes. En el país, 2,5 millones de hogares alquilan, una cifra que creció un 16% desde 2016. A esas personas, pagar cada mes el alquiler les insume el 39% de sus ingresos, en promedio, cuando hace un par de años ese índice era de 30%, según datos que aporta el economista Federico González Rouco, autor del libro Dueños o Inquilinos.

Hoy la radiografía muestra escasa oferta, alta demanda y precios por las nubes: solo hay 25.000 publicaciones en todo el país y casi 7000 en la ciudad de Buenos Aires.

El último informe de Zona Prop revela que los precios de los alquileres en CABA aumentaron, de manera interanual, un 79,9%, por encima de la inflación (76,6%) y de la suba del Índice para Contratos de Locación, ICL (63,1%), el indicador del Banco Central con el que se actualizan anualmente los contratos. En agosto, el aumento fue del 7% y en 2022 se acumula una suba del 59%.

En cuanto a los incrementos de los últimos 10 años, González Rouco señala que 2020 arrancó con precios muy por debajo de años previos y que luego los contratos se congelaron por la pandemia. A eso se sumó la ley sancionada ese año, que alargó los plazos de los contratos de dos a tres años y estableció que la actualización sea anual y en función del ICL (antes los ajustes eran semestrales en línea con la inflación).

Un combo que, en un escenario inflacionario, generó incertidumbre e hizo que muchos propietarios sacaran su departamento del mercado de alquiler. Hoy prefieren vender “barato” que alquilar “caro”.

Además, la renta bajó en los últimos meses por la depreciación del peso: se ubica en 3,69% anual. Hoy se necesitan 27,1 años de alquiler para recuperar la inversión, un 21% por debajo de lo requerido un año atrás, según datos de Zona Prop. En números, el contrato de alquiler de un monoambiente en CABA alcanzó los $61.064 por mes; un dos ambientes, $74.557 y un tres ambientes, $100.628 por mes.

González Rouco explica que el problema es que las subas de ingresos no acompañan. “La combinación entre salarios y renta es la que rompe el acceso al alquiler”, agrega.

Los números del distorsionado mercado son parte de la agenda política. De hecho, la intención de sumar departamentos usados al nuevo blanqueo busca aumentar la oferta en el mercado de demanda caliente. Pero nadie espera cambios en la ley de alquileres en el corto plazo. Tal vez sea la explicación de otro de los talones de Aquiles, el crecimiento de los contratos “por debajo del radar”, sin llegar a inmobiliarias o plataformas, que se terminan cerrando con precios en dólar billete.

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