Propiedades: las 20 máximas que hay que saber antes de invertir en el sector
¿Cómo podría impactar una devaluación fuerte en el mercado de las propiedades?¿Los precios tocaron su piso? ¿Hay un cambio de ciclo? ¿Qué negocios dejan la mejor renta? Éstas y otras preguntas se respondieron en el Summit de Real Estate de LN Propiedades
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LA NACIONCarla Quiroga
La percepción de una “brisa” de cola en el mercado inmobiliario fue un punto en el que coincidieron los más de 25 speakers que participaron del Summit de Real Estate, el evento anual que desde hace ocho años organiza LA NACION y que, sin duda, se convirtió en una cita imperdible para quienes buscan respuestas sobre hacia dónde va el mercado inmobiliario y las inversiones en el sector.
En esta edición, el desafío fue responder si realmente se descuenta un cambio de ciclo, una pregunta complicada en un contexto de volatilidad cambiaria si se tiene en cuenta que las propiedades se venden en dólares y que la incertidumbre de los años electorales termina dilatando los procesos de inversión. Sin embargo, los más de 200 empresarios que asistieron coincidieron en 20 máximas, claves para entender lo que viene en la industria del ladrillo.
1-Hay un cambio de ciclo
Se habla de una recuperación lenta pero firme, con más consultas, operaciones y precios convalidados entre la oferta y la demanda. En otras palabras, los propietarios dejaron de resistir la baja de precios y aceptaron un sinceramiento de los valores de venta lo que terminó generando movimiento en el mercado. La sensación generalizada es que los precios tocaron su piso.
2-No hay margen para contraofertas agresivas
Las negociaciones se achicaron y, según Diego Cazes, director de L.J. Ramos, los regateos de entre 15% y 20% forman parte del pasado. Hoy no superan el 7%. “Con un poco de aire fresco, el mercado reacciona y compra”, completó. Hoy, con la misma plata que hace unos años accedías a un dos ambientes podés comprar un tres, detalló Leandro Molina, director de Zonaprop y resaltó que dependiendo del barrio, si es una unidad de un proyecto o un usado “con US$175.000 se accede a un tres ambientes”.
3-Es un buen momento para comprar una propiedad
La afirmación parte de una premisa clave: los precios tocaron piso. En datos, Molina que maneja la plataforma con más de 700.000 avisos publicados, detalló que los valores de venta bajaron un 23,9% desde 2019. “Hoy vemos un ascenso de los precios de venta, por primera vez en 52 meses. En el mes de julio se registró una suba del 0,1%”, detalló.
“Estamos reafirmando que el ladrillo sigue siendo refugio de valor para el argentino”, aportó Gabriela Goldszer, directora de Ocampo Propiedades. Martín Boquete, socio de Toribio Achával coincidió en la suba pero aclaró que ese aumento es “leve”. Al mismo tiempo, cuestionó que los argentinos “estamos acostumbrados a mirar la coyuntura para tomar decisiones pero la verdad es que el inmueble es un producto que trasciende a las coyunturas: cuando se recuperan los valores, es cuando la gente se acuerda que los inmuebles duran 100 años y que son para toda la vida”.
“Hoy hay precios de oportunidad, los valores tuvieron una baja y solo pueden subir porque hay expectativa de cambio”, agregó el desarrollador Gabriel Mayo, de G&D, quien recordó cuando en 1984 su padre le compró un tres ambientes por US$17.000.
Leandro Soldati, socio de la inmobiliaria homónima reconoció que a los “dueños les cuesta aceptar la baja de precio porque les queda grabado el valor nominal sin darse cuenta que puede ejecutar mayores compras. Por eso, los procesos de suba son rápidos, todos nos subimos a la bonanza y los de baja son lentos”, explicó. Coincidió Miguel Ludmer, director de Interwin e hizo énfasis en la paradoja del mercado con lo bueno y lo malo que tiene: “Por un lado no hay un banco presionando, razón por la que la gente trata de asociar el valor de la compra a lo que pagó o empatarlo, y un gran porcentaje incluso prefiere postergar la venta. Es decir, el ajuste es por ritmo y no por precio”, detalló.
En definitiva, los referentes coincidieron en que la Argentina “está regalada”. “Si uno mira los datos históricos para proyectar donde estamos parados nos da que los precios que tenemos hoy solo en 2002 y en 1989 estuvieron más bajos -en moneda constante- que en la actualidad”, comparó Soldati.
4-Comprar en pozo aún es “barato” en dólares
Si bien durante el último año, el costo de construcción se mantuvo estable, aún está un 10 por ciento por debajo del promedio de la década. Es decir, no es la oportunidad de octubre del 2020 cuando tocó su piso histórico de los últimos 20 años, pero igual sigue siendo una inversión atractiva. El desarrollador Gerardo Azcuy estimó en el panel que compartió con desarrolladores que la renta que deja una obra de inicio a fin ronda el 40 por ciento. Su colega Gonzalo de la Serna, CEO de Consultatio coincidió y detalló que ese número da entre 10 y 12 por ciento anual. “El ladrillo es más resiliente que otros activos como el financiero que pueden rendir más en algún momento y en otro no”, analizó.
La realidad, coinciden los desarrolladores, es que uno comienza un proyecto en una Argentina y siempre lo termina en otra. “Si arrancás con un buen ciclo normalmente lo terminás en uno malo. El actual es de baja o sea solo puede subir”, reflexionó Mayo.
5- El ladrillo, una forma de dolarizar los pesos
El escenario de precios en su piso, la reactivación de la demanda contenida y un momento bisagra de cambios de expectativas incentiva a que, quien tiene flujo de pesos y ante la imposibilidad de comprar dólares busque comprar dólar futuro a través de un bien inmueble invirtiendo, por ejemplo, en proyectos en pozo. Carlos Spina, socio de Argencons, la desarrolladora dueña de la marca Quartier con más de 330.000 metros cuadrados en construcción explicó que en momentos turbulentos los financieros te hablan del fly to quality, pero en este sector sucede el fly to trust: “Dicen tengo los pesos, me queman, y se preguntan dónde los pongo en un entorno de poca confianza y ahí pesa la marca, su historia y no haber decepcionado pero la realidad es que tampoco sobreprometemos”.
Respecto a la incertidumbre que de alguna manera puede generar el contexto inflacionario y el riesgo de que las cuotas en pesos ajustadas por CAC se disparen durante el proceso de obra — la forma tradicional de comprar en obra-, Spina, que entre otros emprendimientos avanza con uno en bajo Belgrano en el que vende a un promedio de US$3000/m², responde que en su modelo de fideicomiso al costo siempre cumplió con los montos comprometidos en pesos. “En dólares es difícil saberlo”, analizó y aclaró que en su caso no registra mora.
Lejos del mercado residencial, Hernán Castro, bróker senior de Cushman & Wakefield destacó a las oficinas como una oportunidad de negocio, aún en este momento donde abundan los metros vacíos en este tipo de inmueble. En ese sentido explicó que, si bien luego de la pandemia creció la vacancia, las empresas que compran lo hacen para diversificar su inversión en pesos, cuando tienen un excedente: compran activos en ladrillos para preservar valor. “Colocan pesos, dolarizan y tienen una renta del 3 por ciento. Hay que reconocer que no es alta pero ese no es el fin. El driver, en este caso, es dolarizar los pesos que se desvalorizan día a día y es una forma de resguardar valor”, analizó el ejecutivo. En cuanto a costos, reveló que las oficinas premium bien ubicadas defienden un valor de venta de US$5000/m², y aseguró que la mayoría de estas transacciones son activos nuevos y bien ubicados, porque las empresas compradoras “van a lo seguro”, admitió.
6-El mercado financiero anticipa lo que pasa en el real estate
La relación la hizo de la Serna, de Consultatio. El ejecutivo analizó que hace un año las acciones estaban 70 por debajo de sus máximos y el real estate se mostraba más resiliente pero en los últimos 12 meses el valor de las compañías más que se duplicó en dólares: creció 110 por ciento, los bonos subieron un 40 por ciento y los autos también. Ese ajuste de precios relativos dio a entender que los valores de venta de las propiedades tocaron su piso y dan perspectiva que van a subir. Lo que sucede es que los activos financieros al ser más líquidos se mueven más rápido pero nos adelantan lo que puede pasar en el ladrillo.
7-Los buenos productos se venden
En el primer semestre del año, de la Serna afirmó que vendió todos los terrenos de los dos nuevos barrios que lanzó en Nordelta y en Puertos. “En total fueron 200 terrenos, 100 de cada uno a tickets que oscilaron entre los US$150.000 y los US$250.000 dependiendo si dan al agua o no. La demanda está robusta y no solo de usuarios finales sino también de inversión: vendimos diez macrolotes en Nordelta”, explicó el CEO enfatizando que se trata de inversiones que con una mirada a dos, tres y hasta cuatro años.
En la misma línea, Rodrigo Nieto Silva, quien maneja Pilará admitió que hubo un viento de cola por la pandemia que hoy se mantiene. El proyecto tiene seis barrios consolidados y tres más por entregar. El último, lanzado en septiembre del año pasado ya está vendido: fueron 130 lotes con tickets de entre US$140.000 y US$220.000. Su próximo plan es lanzar un nuevo barrio en septiembre. “Tendrá lotes desde 800 metros con tickets que oscilarán entre los US$140/m² y US$220/m², detalló el hombre que lidera el emprendimiento en donde viven 600 familias. “Recibimos muchas consultas del exterior porque Argentina está barata, además de familias jóvenes que quieren cambiar de vida y ven a Pilar como una buena opción que tiene naturaleza y todos los servicios”, analizó.
Fuera del mercado de emprendimientos cerrados en el suburbano, Azcuy afirmó que “el refugio de valor es el producto con atributos que respondan a la demanda”, y enfatizó en que ese es el punto que garantiza un buen negocio. El desarrollador cuya empresa nació con foco en el barrio de Caballito desembarcará por primera vez fuera de esa zona: avanza con una obra en Nordelta en un terreno sobre el canal mayor con salida a Luján. “Es un proyecto muy conectado con la naturaleza y con espíritu náutico”, agregó.
En definitiva, los desarrolladores insistieron en que están ofreciendo resguardo de valor y que el ladrillo funciona porque transforman pesos que son “papelitos” en metros cuadrados que generan valor.
8-Hay oportunidades en algunos barrios porteños
Lo relevó el infome sobre demanda que realizó Zonaprop. “Caballito, Recoleta, Palermo, Villa Crespo y Saavedra son los más buscados”, detalló Molina. “En Caballito había un nicho inexplorado con una demanda con poder adquisitivo que construía casas en barrios cerrados de zona sur de 1500 metros cuadrados pero vivía en departamentos chicos, feos, amontonados”, relató Azcuy que vende a un promedio de US$3100/m². Hoy tiene 6 proyectos en marcha y entregará dos este año. “Siempre me obsesiono por que el producto sea de calidad como antídoto a los malos ciclos. Si tenés un producto bueno, acomodás el precio un poco y vendés igual”, aclaró.
9-Se consolida la vuelta a la ciudad
La ausencia de horas pico en las rutas y la vuelta a la presencialidad reafirma la tendencia. En números, Molina detalló que la demanda en barrios cerrados bajó entre un 48% y 70%, dependiendo si se habla del corredor sur o norte. Es decir, la vida en la ciudad vuelve a estar en el eje de la demanda. Álvaro García Resta, secretario de Desarrollo Urbano de la Ciudad de Buenos Aires cuantificó que nueve de cada diez argentinos viven en ciudades.
10-Recoleta recupera el encanto
Hay un resurgimiento de este tradicional barrio con un perfil de habitantes en plena transformación y que se está volviendo aspiracional para la demanda joven. “Es una zona que forma parte del circuito turístico, cambió el perfil de los vecinos, se ve más gente caminando y no tiene tanta noche”, detalló Boquete, de Toribio Achával, quien aclaró que también es un área en la mira de las personas de mayor edad que buscan tranquilidad.
11-El sur también existe
Desde San Martín de los Andes, Daniela Aiello, socia de Finca Sur Gestión Inmobiliaria, puso foco en que la Patagonia vive un gran momento en cuanto al desarrollo inmobiliario. “Hay mucha demanda en inversiones porque la gente busca invertir, disfrutar y dolarizar sus ahorros. Hoy tenemos tickets con renta asegurada porque ahora hay gente todo el año. Por ejemplo, hay oportunidades de departamentos a US$120.000 con un dormitorio, con renta turística asegurada con un piso del 7% anual en dólares”. A la vez, admitió que sorprendentemente aumentó la demanda por parte de extranjeros. “El cambio les favorece”, enfatizó. La corredora inmobiliaria sostuvo que en el sur los precios de las viviendas no sufrieron la baja que tuvieron en CABA.
12- En Vaca Muerta hay oportunidades de inversión
Sobre este tema habló Lucas Salvatore, el emprendedor creador de Idero, una empresa que construye viviendas unifamiliares a partir de una estructura con alma de acero. “Se desarrollan bajo el concepto de edificios modulares. Esto significa que todo un edificio completo de seis pisos que tenemos, por ejemplo, en el área petrolera se puede relocalizar”, aclaró Salvatore quien aseguró que en Añelo, la localidad en Vaca Muerta en Neuquén- faltan “unas 50.000 camas”. En esa zona, Salvatore compra la tierra, la desarrolla, construye, alquila y opera distintos proyectos. Tiene ya 96 departamentos y otros 120 más en construcción, además de 50 casas y más departamentos proyectados. “Le alquilamos a empresas multinacionales que les dan vivienda a sus empleados: tenemos contratos en dólares por diez años. En esta inversión, la renta arranca en 8% en dólares, tenemos unidades de 60 m² y dos dormitorios a US$120.000″, detalló.
13- El microcentro tiene potencial.
Lo dijo García Resta en el panel que compartió con los brókers inmobiliarios. El secretario de desarrollo urbano de la Ciudad de Buenos Aires puso como ejemplo los dos edificios históricos en pleno proceso de reconversión de oficinas a residencias: Tornquist y Del Plata. “Hay una oportunidad de residencializar la zona y generamos incentivos para lograrlo. El primer paso fue generar oferta, luego vendrá el desafío de la demanda idealmente de uso permanente”, relató. El urbanista es un convencido de la posibilidad que tiene el país de orientarse al desarrollo de subcentralidades y desarrollar ciudades de 15 minutos.
14- El neonomadismo avanza en los proyectos inmobiliarios
La flexibilidad es una premisa clave para quien construye un emprendimiento. Un ejemplo concreto es la redefinición del proyecto que tuvo que hacer Eduardo Costantini en el terreno que planeaba construir en la tierra que había comprado en Catalinas. Abandonó la idea de un emprendimiento de oficinas y ahora avanzará con un proyecto residencial basado en el concepto del paradigma de la vida en movimiento. “Los edificios no se piensan más como residencial ni de oficinas, son espacios para ser vividos que pueden atraer a gente extra de su radio de influencia, gente que busque una vida en expansión con buenas vistas, amenities”, relató De la Serna. En otras palabras, a lo que se refiere el ejecutivo es a “espacios disfrutables”. Un concepto sobre el que la demanda se concientizó tras la pandemia.
15- Para 2027, la población de 30 a 34 años será récord
El economista Federico González Rouco dedicó su exposición al mercado de alquileres con números concretos y reales. En Argentina ya hay 2,9 millones de hogares inquilinos, un 34% más que en 2016, de los cuales un 77% se concentran en CABA, provincia de Buenos Aires, Córdoba, Santa Fe y Mendoza. Debido a la falta de créditos hipotecarios, la baja oferta de alquileres y las condiciones desfavorables que atraviesa el mercado, la tasa de emancipación es baja y hay dos millones de jóvenes a los que les cuesta dejar el hogar familiar. “Para 2027, la población de 30 a 34 años será la máxima de la historia, lo que exige una urgente solución habitacional”, dijo González Rouco. “Hoy el alquiler es un lujo para el inquilino y poco rentable para el propietario, hay un desequilibrio y es un momento difícil como nunca antes sucedió. Por la baja rentabilidad se retrae la oferta y no se satisface la demanda”, analizó.
16- “Me hago cargo, la ley tiene un montón de errores y se debe cambiar” (Daniel Lipovetzky, creador de la ley de alquileres)
Tanto Enrique Abatti, presidente de la Cámara de Propietarios, como el actual legislador provincial Daniel Lipovetzky, ex diputado nacional y autor de la actual ley nacional de alquileres, reflexionaron acerca de cómo y por qué el marco legal actual resulta determinante y es la causa de la situación del mercado. Si bien Lipovetzky manifestó públicamente su responsabilidad por la ley, también aclaró enfáticamente que fue un proyecto del Gobierno que era oficialismo en ese momento (la presidencia de Mauricio Macri) y él cumplió con el pedido que se le hizo por ser parte de ese espacio político para presentar un proyecto de ley que tuvo cambios en el debate interno y en el parlamentario, votación unánime por oficialismo y oposición, que no se sancionó tal como él la presentó pero que su rol fue debidamente cumplido aunque que ahora se la conozca popularmente como “ley Lipovetzky”. Mientras Abatti aclaraba que “como Cámara de Propietarios siempre nos opusimos a esta ley”.
Abatti por su parte mensuró el drama que viven inquilinos y propietarios “porque históricamente la oferta de alquileres alcanzaba las 20.000 propiedades hoy apenas llega a 1200. Vamos a alquileres cero″, sentenció. Y entre los atajos que adoptan los propietarios para tratar de mejorar su rentabilidad enumeró las prórrogas –”la renovación por ley implica un año sin poder actualizar mientras que las prórrogas son por lapsos más cortos, como puede ser seis meses”-, o bien con un “aumento voluntario” a pedido de los dueños por parte de los inquilinos y, según expresa el especialista, no es ilegal de acuerdo con la libertad contractual consagrada en el Código Civil y Comercial. También que los propietarios “malvenden” sus departamentos para no alquilar e invierten en países como Uruguay o Paraguay con mayor seguridad jurídica y financiera.
17- El negocio de los inmuebles logísticos a largo plazo
La expectativa en este mercado, tanto en el sector logístico como industrial, nunca fue tan grande como en este momento. “Somos optimistas en todo lo que se viene y el mercado nos está dando la razón”, coincidieron Santiago Isern, de Cushman & Wakefield y Alejandro Winokur, de Newmark. “Con la baja vacancia que tenemos y el momento que vive el mercado se convalidaron nuevas zonas. Los lugares estandarizados como exitosos aumentan demasiado sus valores y los propietarios de esas tierras todavía no aceptan que hay un límite para ser rentables. Esto nos empujó a movernos a otros lugares, como Escobar, Pilar y Rotonda De Alpargatas, entre otros ejemplos”, expresó Isern e hizo énfasis en que, aunque éste era un planteo “un poco fuera de sí” hace unos años, hoy es parte de lo que demanda el mercado. “Todos van a ser proyectos exitosos”, sumó.
En cuanto a la convalidación de nuevas zonas para la expansión, Winokur agregó que todos estos proyectos tienen alrededor de cinco años y que, por eso, hoy su valor es sin dudas mucho mayor. “Cualquiera de estos emprendimientos se inició confiando en que el mercado iba a fluir y a expandirse, cosa que efectivamente pasó. En ese lapso estas tierras, que antes eran completamente rurales y ahora son tierras aptas para desarrollo, se revalorizaron y quintuplicaron su valor”, agregó.
18-Las oficinas se convirtieron en espacios que contienen
Valeria Cavallero, gerente de Negocio de We Work expresó que hoy se están desarrollando oficinas flexibles donde se prioriza el uso de los espacios y la experiencia del usuario por sobre los metros cuadrados. Los nuevos paradigmas proponen “que el colaborador sienta que ir a la oficina tiene un valor agregado”, mencionó y puntualizó que este año se viene dando una tendencia conocida como fly to quality que busca dejar de lado los metros, en pos de añadir servicios. “Para nosotros la pospandemia fue una neta oportunidad para el desarrollo de oficinas flexibles. Hoy se prefiere tener el espacio justo y compartir salas de reuniones, áreas comunes”, comentó la ejecutiva. En la misma línea, Fernando Novoa Uriarte, socio de Newmark agregó que es importante que las nuevas oficinas miren qué están necesitando los jóvenes y nuevos talentos. “Se busca la experiencia del usuario en el edificio, en el entorno y esto es vital para que las empresas atraigan el talento”, ahondó el profesional. Hoy, “las nuevas obras de la ciudad están incorporando espacios abiertos y colaborativos que no están dentro de la oficina pero sí en el edificio”, reflexionó.
Por su parte, Gonzalo Meira, director de transacciones de JLL, precisó que para seducir a los empleados de asistir a la oficina al menos algunos días a la semana, es necesario tener en claro “cuál es la experiencia que se les va a dar”. Coincidió con lo recién expuesto, Novoa Uriarte quién además manifestó: “Los colaboradores están imponiendo sus condiciones y si no les das lo que quieren, no van”.
De acuerdo a la incertidumbre que genera un año electoral, Meira, sostuvo que “habría que separar entre las compañías que están pensando en mudarse y las que tienen el capital como refuerzo”. En términos del ejecutivo, el primer punto tiene que ver con entender cuál será la necesidad y el uso que se le dará a la oficina: “¿Habrá modalidad flex? ¿Será presencial? Lo cual en algunos casos aún no está del todo resuelto”. En relación al segundo eje, “hemos tenido un año récord de ventas porque las firmas entienden y ven que invertir en real estate es seguro”.
19- La inteligencia artificial podría solucionar los problemas de tránsito de las ciudades
“Las ciudades del futuro con la adopción de la inteligencia artificial van a ser ciudades inteligentes en donde tengamos muchos algoritmos que permitirán la solución eficiente de varios problemas que tenemos, como los logísticos”, enunció Rebeca Hwang, general partner de Kalei Ventures. La especialista señala que estas smart cities se diseñaron muchos años atrás y las visiones de cómo pueden ser actualmente son diversas. “Con la adopción vertiginosa de la tecnología en la actualidad vamos a empezar a micro ecosistemas donde se pueden crear estos pilotos de un futuro cercano”, sintetiza.
20- Buenos Aires, Bariloche y otras ciudades del interior pueden ser “ciudades de 15 minutos”
Carlos Moreno, el creador del concepto de “ciudad de 15 minutos” charló en el Summit de Real Estate desde París, donde reside y trabaja con la alcaldesa Anne Hidalgo en temas de urbanismo, y aseguró que tanto las megalópolis como las ciudades pequeñas pueden ser “ciudades de 15 minutos”. ¿De qué se trata? Poder implementar a 15 minutos en zonas muy compactas y a 30 minutos en zonas con menor densidad de población, seis atributos básicos: una vivienda digna, un comercio local, salud física y mental, educación y cultura, esparcimiento en espacios públicos, lugares de trabajo, todo esto en distancias cortas y en lo posible sin necesidad de usar un auto.
En nuestro país hay un proyecto que tiene esta fórmula como base y está en plena ciudad de Buenos Aires. “En mi último viaje a Buenos Aires estuve en Flores y en Villa Crespo, porque tenemos una colaboración muy intensa con el Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires con un proyecto que se llama 48 Calles que representa a los 48 barrios de la ciudad. Nos parecen muy importantes las transformaciones que están en marcha como la regeneración del microcentro; ver la herida urbana que crea la autopista en el barrio de Flores segregando socialmente a la población hacia un lado y hacia el otro; la creación de calles verdes con espacios públicos; y los parques lineales que son una tendencia muy fuerte en el urbanismo moderno para crear nuevos centros. Existe el microcentro pero debemos crear nuevos y más centros a los que llamamos polaridades, una ciudad multicéntrica”, profundizó.
Para Moreno, no solo las grandes ciudades capitales tienen potencial para ser ciudades de 15 minutos: “Tuve acceso a un proyecto en San Carlos de Bariloche que se llamará Bariloche Este y tiene todo el potencial para convertirse en una ciudad de 15 minutos. Es muy importante que mostremos que se puede ir en esta dirección siendo ciudades pequeñas porque este concepto no es un monopolio de las grandes ciudades y en las pequeñas se pueden implementar sus seis atributos”.
Por Carla Quiroga
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