Propiedades: lanzan departamentos que se pagan en pesos en 22 años y sin crédito de bancos

El emprendimiento está en el predio ubicado sobre la avenida Avellaneda, en pleno barrio de Caballito, en donde IRSA planeaba la construcción de un shopping. Gustavo Menayed, el hombre que fundó la desarrolladora Portland negoció la compra de la tierra con Daniel Elsztain a cambio de metros cuadrados, y ahora avanza con el proyecto que venderá en pesos a pagar en 22 años.Ya inició las excavaciones.

Menayed es un convencido de que en un mercado sin crédito hipotecario, hay que venderle al comprador final, es decir al que compra para mudarse. Por eso, afinó el lápiz y se animó. Lanzó Palmeras Ciudad. El emprendimiento tendrá 115.000 metros cuadrados de obra y más de 80.000 metros cuadrados de viviendas en venta en un terreno de 300 metros de frente por 80 metros de ancho. Ocupará 35.000 metros cuadrados de una manzana. En los restantes 165.000 metros cuadrados de las playas ferroviarias del Estado, el Gobierno planea el desarrollo de una gran área verde.

Se harán más de 1000 unidades en 6 años

El proyecto que ya tiene la aprobación de la Legislatura, contempla la construcción de diez edificios de diez pisos que sumarán más de 1000 unidades, y un zócalo comercial tipo street mall. Se construirá en seis años y en cinco etapas. En la primera, Menayed invertirá US$14 millones en dos edificios en los que las unidades se venden en pesos y el comprador puede mudarse con el 38% del valor total del departamento pago, el resto se paga en 286 cuotas en pesos que se ajustan con un índice que cruzará el de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC) con el de salarios que realiza en INDEC. "El proyecto es un fideicomiso pero a precio cierto porque ya tenemos comprados todos los insumos. Portland es la fiduciaria y la obra está fondeada, es decir, no dependemos de la venta para terminarla. No es un negocio financiero, ni hay una tasa", aclara el desarrollador. Asegura que el secreto de su negocio está en el volumen y en su modelo de negocios: maneja la integración de todo el proceso de construcción, lo que le permite tener menos intermediarios y mejores costos. El grupo tiene desde la empresa que fabrica las ventanas que instala en los departamentos, hasta la que hace las instalaciones de gas y electricidad. Menayed aplicará un sistema de construcción de última generación que le permite terminar los edificios en 18 meses. "Es hormigón pero el proceso es más rápido con encofrados verticales que nos permite bajar a la mitad los tiempos de obra. Esto es clave en la tasa de retorno del proyecto", detalla y aclara que la primera etapa de la obra estará si o si terminada en 16 meses. Ese fue el compromiso que firmó con IRSA, sino deberá pagar penalidades.

Cómo los financiarán

En cuanto a precios, las unidades de 61 metros cuadrados y dos ambientes se compran con un anticipo de US$22.000, la única parte en dólares. "Es decir, se ingresa con un tercio de los US$55.000, el monto que exigiría el modelo tradicional en pozo", comenta Norberto Lepore, presidente de la inmobiliaria Lepore que lo comercializará. El resto del pago de la unidad se divide en dos: 16 cuotas en pesos ajustadas por el índice CAC que es durante el tiempo que se construye la obra. "Dan aproximadamente $250.000", detalla Agustín Walger, director de la misma inmobiliaria. Luego, el restante 60 por ciento se financia a 22 años: son 286 cuotas en pesos -13 por año porque se considera el aguinaldo- que se ajustarán por un índice que cruza CAC y salarios. Lepore hace números y estima que para un dos ambientes rondarán los $39.000. "Es el equivalente a un alquiler y medio de la misma unidad en la zona. Es decir, el comprador puede comprarse su casa con medio alquiler más", explica poniendo sobre la mesa uno de los factores del éxito de los créditos UVA en pleno 2017. La cuota mensual era muy similar a la de un alquiler.

Los departamentos de tres ambientes y 78 metros cuadrados se venderán con un anticipo de US$35.000, 16 cuotas de $312.500 –durante la construcción- y 286 cuotas que hoy serían de $49.700 (ajustables por CAC y salarios).

El proyecto apunta a las parejas jóvenes que sueñan con su primera propiedad o para quienes quieren saltar a una unidad con más metros. "Haber logrado un anticipo tan bajo es clave. Hoy para entrar a cualquier pozo tenés que pagar entre 30 y 40 por ciento de la unidad, es decir en el anticipo de un dos ambientes debés pagar más de US$50.000", agrega Walger y detalla que con este modelo, el comprador termina pagando un promedio de US$2370 por metro cuadrado. "Este proyecto viene a cambiar el paradigma del sector en una ciudad con precios inflados. Los desarrolladores salen a buscar al consumidor final en el pozo", sintetiza. Mientras, Menayed muestra los renders del próximo proyecto con este modelo: estará en La Boca en un predio en donde funcionaba una fábrica de ascensores.

El plan del empresario es desarrollar un plan federal de vivienda que le permita a los compradores acceder a su casa por fuera del sistema financiero. "Este es un negocio que si no le vendemos directamente al público no es sustentable en el tiempo", concluye con su plan: promete generar 100.000 metros cuadrados por año en todo el país, 1500 departamentos para el sector medio. Menayed es un hombre que no se queda quieto: Portland tiene más de 100 obras realizadas y avanza en la construcción de L´Avenue, el único emprendimiento de la arquitecta Zaha Hadid en la Argentina.

Tiempo de oportunidades.

El lanzamiento del proyecto de Caballito se da en un contexto particular del mercado con un fuerte desencuentro entre compradores y vendedores. Sin embargo, los brokers aseguran que quienes bajan los precios, venden. Estiman que en los portales, sólo entre 2 y 3 por ciento de los inmuebles en oferta están en buen precio. Por eso buscan la forma de diferenciar aquellas unidades que están entre 20 y 40 por ciento por debajo del valor del mercado. De hecho, algunas inmobiliarias están empezando a trabajar en conjunto e idean un micrositio de oportunidades a los que se puede acceder desde sus páginas web.

La baja del costo de construcción y su impacto en los valores de las obras se presenta como un tema de discusión. El último relevamiento de Zona Prop indica que la baja, en dólares, fue de más del 50% desde mayo de 2018. "Los valores se tienen que ajustar por costo de reposición, por la devaluación y por la capacidad de pago de la demanda. La caída del salario real en dólares es estrepitosa. No hay dudas que estamos ante una nueva realidad", comenta José Rozados, director de Reporte Inmobiliario.Damián Tabakman, economista y presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU) reconoce que en la mayoría de las principales ciudades del interior del país con un mercado inmobiliario pesificado hay movimiento. "La devaluación hizo que los activos en pesos se abarataran, a la hora de venderlos, de manera brutal y, ante esto, el mercado reaccionó positivamente".

De todas formas, el tiempo que lleva el desarrollo de una obra en la Argentina genera que, en la mayoría de los casos, los desarrolladores tengan que surfear cambios macroeconómicos y variaciones en el tipo de cambio, razón por la que no es tan sencillo estimar el "verdadero costo de construcción de un proyecto".

El Gerardo Azcuy, fundador de la desarrolladora homónima, agrega que "una obra mediana, por ejemplo, puede demandar hasta tres años. Por lo tanto, los valores que se pueden manejar hoy, en el medio de una crisis, pueden no guardar relación con el valor real que tenga una construcción terminada. Más aún en este contexto en el cual la construcción se encuentra frenada, por lo que resulta imposible valorar de forma realista todos los componentes de la construcción", sintetiza.

Rozados reconoce que cada uno interviene en el mercado de acuerdo a su costo de oportunidad y admite que "nadie está obligado a vender en este contexto pero que quien quiere hacerlo debe bajar el precio".

Respecto al mercado de usados, Rozados reconoce que "no hay un ajuste drástico en los precios pero empiezan a aparecer ofertas concretas". De hecho, los valores de publicación bajaron 4,5 por ciento en lo que va del año, según Zona Prop. "Al mercado le está costando asimilar esta baja pero la demanda sigue reticente a convalidar los valores de publicación", concluye.

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