Propiedades heredadas: lo que hay que saber antes de comprar o vender una casa en sucesión para no tener problemas

Paula, 58 años, es la hermana mayor de tres. Hace un mes y medio falleció Felipe, su padre. Si bien su muerte fue por su avanzada edad, Felipe no le dio ninguna directiva a sus primogénitos acerca del destino de los inmuebles que tenía a su nombre luego de su fallecimiento.

A unos 45 dias del entierro, las hermanos menores le encomendaron a Paula que empezara las averiguaciones para tramitar la sucesión de su padre. Si bien estaba atravesando el duelo, comenzó a buscar la documentación necesaria y decidió consultar a un abogado: un punto clave para quien hereda un determinado patrimonio y necesita encarar el proceso sucesorio.

En este contexto, tener en claro cómo se desarrolla ese proceso es un buen punto de partida para prepararse a la hora de encarar la primer charla con el profesional.

Lo primero que hay que considerar es que el expediente sucesorio debe iniciarse en la jurisdicción del último domicilio del fallecido con patrocinio letrado.

Respecto a los principales documentos necesarios para arrancar el trámite son:

• Una copia de las partidas de nacimiento de los herederos
• La partida de defunción de la persona fallecida
• Si corresponde, acta de matrimonio
• Es recomendable contar con una copia del título de cada una de las propiedades del fallecido
• Una boleta de ABL (en CABA) o de ARBA (Provincia de Buenos Aires)

Cuándo se puede vender

Con la presentación del escrito de inicio se comienza el trámite. Desde ese momento hasta el que juez dicte la declaratoria de herederos, hay una demora de aproximadamente seis meses. La declaratoria es la resolución del magistrado interviniente que determina quiénes son los herederos. Un punto clave es que con esta declaratoria, ya están identificados fehacientemente quiénes pueden vender la propiedad. Por eso, el comprador debe asegurarse que haya declaratoria para avanzar con la compraventa.

En estos casos, la operación se realiza por el sistema de “tracto abreviado”: esto significa que no se inscribe la propiedad en el Registro de la Propiedad Inmueble (o el que corresponda según la naturaleza de los bienes) a nombre de los herederos, sino que se realiza en forma simultánea. Esta etapa del tracto abreviado la verifica el escribano interviniente en la operación de compraventa.

Cuáles son los costos

Otro tema que desvela a los herederos son los honorarios profesionales, gastos e impuestos asociados (tasa de justicia, ingresos brutos, aportes, etc), estos están regulados por ley y dependerán de la valuación que se realice de los bienes involucrados, lo usual y recomendable es suscribir un acuerdo de honorarios antes del inicio del trámite que deje bien en claro el monto o porcentaje así como también la oportunidad del pago.

En CABA se regulan entre el 8,25% y el 15% de la valuación comercial de los inmuebles. En Provincia de Buenos Aires ese porcentaje es entre el 6% y el 20% de esa valuación. Sin embargo muchos profesionales acuerdan con sus clientes un monto menor en forma privada.

Los recaudos a tener en cuenta antes comprar una propiedad en sucesión

• Consultar antes de suscribir una oferta o reserva de compra con un escribano a fin de verificar el estado de dominio del inmueble y se contacte, en caso de corresponder, con el martillero interviniente para revisar el expediente sucesorio.
• En caso de existir declaratoria de herederos, solicitar al vendedor que les muestre la autorización de venta firmada por todos los herederos porque, de lo contrario, no se podrá concretar la operación.
• Tener en cuenta que si la declaratoria no se ha inscripto en el Registro de la Propiedad correspondiente, se debe solicitar la inscripción por “Tracto abreviado” y los herederos deberán haber pagado previamente la tasa de justicia (del 1,5% sobre la valuación fiscal en CABA) y la tasa en la provincia de Buenos Aires (del 2,2% calculado sobre la valuación fiscal más la sobretasa que es el 10% de la tasa), además de los aportes a la Caja de Abogados e Ingresos Brutos sobre los honorarios regulados o pactados con el abogado.
• Si la propiedad se vende por el sistema de tracto abreviado, son los vendedores quienes deberán abonar por ese tramite al firmar la escritura.

Es muy importante que los compradores se asesoren en forma temprana con un escribano para que interactúe con el martillero y/o el abogado interviniente para evitar problemas a la hora de la firma de la escritura.

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