Propiedades: cuánto cuesta construir una casa económica y por qué no es un buen momento para iniciar una obra

Tener una casa propia es el sueño de muchas familias argentinas y cada vez queda más lejos. Una de las posibilidades más viables para quienes ya cuentan con un terreno es construir una vivienda como las que el Gobierno ofrece en su plan Procrear, como parte de su política de desarrollo territorial y habitacional. Lo cierto es que los precios, medidos en pesos, aumentan sin freno hace años, pero se aceleraron a partir de octubre del año pasado y actualmente, levantar una unidad de esas características cuesta más de $5 millones.

De acuerdo a un informe que Reporte Inmobiliario realiza de forma trimestral desde julio de 2012, el costo para construir una vivienda mínima de 51 m² con un dormitorio similar al modelo utilizado por Procrear para la zona de Buenos Aires y centro llegó a casi los $5,2 millones en octubre. Hace un año, la misma unidad se pagaba $2,8 millones.

Si se toman como referencia los precios publicados por el Banco Hipotecario en su esquema para viviendas como parte del plan anterior de financiamiento para autoconstrucción Procrear, el precio de construir una casa económica superó los $100.000 por m². En octubre del año pasado, el m² costaba $56.105. Cabe destacar que el índice solo contempla los costos de la obra y no el valor del terreno.

Para Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario, los valores demuestran que este no es un buen momento para iniciar una obra. “Se supone que quien encara este tipo de construcciones es un asalariado y lo que se observa es que los ingresos quedaron muy retrasados en relación a los costos de una obra”, explica a LA NACION. “Por los incrementos de los valores del resto de los bienes y servicios es cada vez menor el porcentaje de ahorro que se puede destinar a una edificación”, agrega.

El costo de ampliar la casa

El informe analiza el costo de un módulo inicial mínimo de 51 m² compuesto de un estar comedor, cocina, baño y dormitorio; la alternativa de una primera ampliación sumando otro dormitorio y un baño adicional (16 m² totales) y una segunda ampliación en la que se completaría la vivienda con un tercer dormitorio (11 m² más). Se trata de una casa ubicada en una zona suburbana del Gran Buenos Aires (GBA), provista de infraestructura de gas natural, agua corriente, cloacas y electricidad.

Sumar la primera ampliación a la estructura inicial costaría $1,1 millones, por lo que el valor total de la casa ascendería a $6,3 millones. En tanto, la segunda ampliación costaría $719.486 y el precio final de la vivienda se ubicaría por encima de los $7,4 millones, aunque si se toma como referencia el dólar blue de principios del mes ($186), el costo rondaría los US$37.849 dólares, unos US$485 por m².

“Que se hayan incrementado tanto los costos en pesos hace que, quien tiene ingresos en nuestra moneda, vea cada vez más alejada la ilusión de una vivienda propia”, sostiene Gómez Picasso. A su vez, aporta otra mirada de los datos para dar cuenta de “lo descalzado que está el costo con respecto a los ingresos”. Señala que las personas que construyen ese tipo de casas suelen prestar atención principalmente a los gastos de obra mensuales y precisa: “Si decide construir solo el modulo inicial necesita casi $5,2 millones. Pensando que lo hace en 12 meses, que es mucho tiempo para algo de esta superficie, son $431.400 por mes. ¿Cómo hace una persona que se construye una vivienda económica para poner esa plata por mes y vivir mientras tanto?”.

Por su parte, José Rozados, director de Reporte Inmobiliario, señala que hay dos “factores críticos” a administrar al tomar la decisión de embarcarse en una obra. “Sin dudas, la amenaza en momentos de alta incertidumbre con fuerte inflación es cómo rendirán los fondos disponibles en el tiempo de construcción. Para ello, lo recomendable es ser muy prudente, no ingresar al máximo de las posibilidades ni de los recursos disponibles y ser muy racional a la hora de administrar la obra”, indica.

Las especificidades de la construcción

Para calcular estas cifras, Reporte Inmobiliario contempla que la compra de materiales está a cargo del propietario, así como la ejecución de la obra a través de contratos separados con subcontratistas monotributistas de albañilería, electricidad, plomería y gas. También considera los honorarios correspondientes de gestiones municipales, derechos, confección de planos y firma de profesional responsable habilitado.

El sistema constructivo propuesto responde al de construcción tradicional, con fundaciones compuestas por vigas de encadenado y pilotines de hormigón armado, paredes portantes de ladrillo común y variante de cubierta de tejas o chapa. El informe considera carpinterías estándar con marco de chapa doblada y hojas del tipo placa para puertas interiores y de chapa reforzada para su acceso y ventanas de hojas corredizas de aluminio con rejas exteriores incorporadas, sin cortinas de enrollar.

Además, considera solados cerámicos para toda la vivienda y revestimientos del mismo material en cocina sobre mesada y en la totalidad de los paramentos interiores del baño. A su vez, tiene en cuenta la limpieza y nivelación mínima del terreno, la ejecución de senderos de acceso, veredas perimetrales al módulo inicial a construir y cerramiento del frente del lote mediante reja de herrería, aunque no contempla la ejecución de cerramientos laterales y del contrafrente del terreno.

Por último, los costos de mano de obra de las instalaciones contemplan, además del servicio por la realización de los trabajos, las gestiones y firmas habilitadas para la provisión de medidores y aprobación de las instalaciones por los organismos pertinentes.

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