“No se conseguirán propiedades por US$100.000″, dijo el director de Zonaprop

En clave de estricta actualidad. Así dio comienzo la novena edición del Summit de Real Estate que organiza lnpropiedades. El evento, que marca la agenda de lo que viene en el mercado inmobiliario, arrancó con un mano a mano que realizó Carla Quiroga, prosecretaria de LA NACION con Leandro Molina, director de Quinto Andar, el grupo dueño de Zonaprop.

El ejecutivo adelantó en exclusiva el Index con el balance de los primeros seis meses del año. “Hay una estabilización de los precios de venta después de la retasación pos pandemia”, respondió Molina, consultado por la conducta de esta variable y después de un 2023 en el que se anticipaba un cambio de ciclo.

“La brecha en la negociación entre oferta y demanda es más baja”, completó, brindando números: el descuento promedio efectuado continúa retrocediendo en junio y se ubica en 6,6%. Mientras, el volumen de departamentos en venta retasados a la baja en los últimos seis meses dejó de caer y se mantiene estable, en torno a 17% y 18%, de acuerdo al informe del mercado en CABA de junio. “Tanto la caída en el volumen de anuncios retasados y la baja del descuento promedio, entre otras cosas, explican el cambio en la tendencia de precio registrado a partir de julio de 2023″, enfatizó.

Por otra parte, el index reflejó que en octubre de 2023, los precios en el mercado llegaron a un piso para luego comenzar una progresiva subida, y al mismo tiempo, hubo un incremento en el costo de construcción y como consecuencia, los proyectos de pozo. “En ese sentido, de acuerdo a los informes que desarrollamos, el costo de construcción medido en dólares registró un incremento de 15,8% en 2024 mientras que el precio medio de los departamentos subió un 4,3%. Hoy uno en pozo se ubica en US$2649/m2. Construir hoy cuesta 2,5 veces más de lo que costaba en octubre de 2020, mínimo de la serie y un 11,6% por arriba del promedio 2012-2023″, detalló.

A raíz de estos cambios en el mercado, ciertos clientes coinciden en que así como 2023 fue un año de transición, en donde los precios dejaron de caer, 2024 es un período en el que los precios comienzan a subir, sobre todo en inmuebles cuya cotización es menor a US$100.000. En el caso de los inmuebles con tickets más altos, el aumento en los valores podría avanzar con mayor lentitud.

Molina -que tiene la sensación térmica del mercado por la radiografía que reúne la plataforma- señaló que la gran directriz determinante para la conducta del mercado es la expectativa de crédito hipotecario. Según explicó, siempre respaldado por cifras, ante la simple perspectiva del regreso de la herramienta financiera, las consultas crecieron un 100% en comparación al año anterior.

“A partir de marzo se empezó a ver una leve suba de los interesados en este segmento y en abril y mayo se disparó el número. De abril a mayo el aumento fue del 20%”, detalló y agregó que “hay que comparar las 141 escrituras hipotecarias registradas en mayo con las 600 de 2018″, precisó y agregó que con esta base hay que proyectar el potencial del mercado.

De precios, zonas y tipologías

“¿Se puede decir que ya no va a haber tickets por menos de U$S100.000 en Buenos Aires?”, interrogó la periodista. “Son las propiedades que presentan una mayor presión de demanda”, contestó Molina, indicando que la presión disminuye a medida que sube el ticket. “A los US$350.000, la presión se cae”, señaló.

En relación a las áreas más elegidas, Molina reconoció que los barrios más demandados que mantienen el podio hace años son Palermo, Belgrano, Recoleta y Caballito. “Luego vemos algunos barrios que avanzan detrás de esos, como Villa Urquiza, Almagro y Villa Crespo, que son barrios que, comparando año a año, han tenido aumentos de demanda por encima del 100%. Mientras Caballito aparece como un “aspiracional consolidado”, el DoHo –corredor Donado Homberg- se refleja como “un emblema de lo consolidado”, dijo.

Los invalorables datos que ofrece Zonaprop también revelan información sobre las tipologías más elegidas, y consagran al departamento de dos ambientes como la vedette del mercado. El country manager ubicó al tres ambientes en segundo lugar. En tanto, decrece el interés por los monoambientes, que presentaron una demanda muy fuerte, aunque hoy, reconoció el ejecutivo, cedieron protagonismo.

El vínculo entre el aumento de los costos de construcción y su impacto en los valores también fue motivo de consulta. “Lógicamente, termina impactando en los precios, sobre todo por los costos de reposición”, confirmó el entrevistado quien, así y todo, describió otros comportamientos que registró la empresa: la oferta creció un 5% este año y el interés, en un 70%.

Alquileres

Si hubo otro segmento con novedades en lo que va de este 2024, ese segmento fue el de los alquileres. Y sobre la oferta y demanda de propiedades con ese fin también tiene datos Zonaprop. En comparación con el año pasado, Molina afirmó que el crecimiento en la oferta fue de 77% al tiempo que la demanda creció en 35%. Estos datos fueron la base del análisis de Molina: “Hay más oferta que demanda por lo que los precios se desaceleran”.

Otros datos que compartió el ejecutivo es que un inmueble en alquiler en CABA dura, en promedio, 23 días publicado. En GBA norte, el promedio es de 26 días, mientras que en GBA oeste y GBA sur, el promedio es de 22 días, respectivamente. “Si bien a veces los avisos se dan de baja por otros motivos que no son la firma de un contrato de locación, es un número muy diferente a un año atrás donde los inmuebles ofertados muchas veces se alquilaban en un mismo día”, detalló.

En cuanto a las zonas que concitan el mayor interés de los inquilinos (50%), el ejecutivo volvió a mencionar el corredor norte – ”Belgrano, Palermo, Recoleta” -, más algo del Microcentro y Puerto Madero. “Las expectativas, en general, tanto en alquileres como en venta son 100% positivas”, redondeó Molina, quien de manera similar se expresó acerca de la rentabilidad.

Cuando la pregunta que daba cierre a la charla fue acerca de Zonaprop en general y de la tecnología, en particular, Molina concluyó: “Tratamos de facilitar el tráfico y hacerlo ágil, con herramientas de gestión, por caso, con el software Tokko Broker, de manera de facilitar la toma de decisiones”.

Respeto a las inversiones en tecnología, el ejecutivo reconoció que la empresa invierte constantemente en mejoras para ganar eficiencia del sitio tanto para clientes inmobiliarios como para los usuarios finales. “Ya sea con inteligencia artificial, que nos permite agilizar y automatizar procesos, conocer a nuestra audiencia, entender qué tipo de inmueble están buscando, como también herramientas tales como nuestro Chatbot que es un producto de campañas de retargeting por WhatsApp”, afirmó.

A su vez, reconoció que en su CRM, Tokko Broker, cuenta con actualizaciones constantes como el chat entre colegas, recientemente lanzado, para que puedan hablar directamente a través de la plataforma, consultar su stock, ofrecer propiedades y en tal caso coordinar visitas entre ellos. De cara a futuro, adelantó que van a integrar funcionalidades de WhatsApp e Instagram a la plataforma para que las gestiones que realicen las inmobiliarias desde Tokko Broker mediante estas herramientas, queden registradas en el sistema y canalizadas como un medio de consulta.

Por último, anticipó que próximamente lanzará una variedad de nuevas plantillas web premium para que los usuarios puedan acceder a una mejora de su página web inmobiliaria.

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