Presentan un diagnóstico exhaustivo del estado del sector habitacional en la Argentina
El capítulo local identifica tres ejes prioritarios: el acceso al financiamiento hipotecario, el desarrollo de un mercado de alquiler accesible y la generación de oferta de viviendas para sectores medios
- 5 minutos de lectura'
Por Iván Kerr y Federico González Rouco
La vivienda es un pilar fundamental para el bienestar de las personas y el desarrollo económico de un país. En este contexto, la publicación del Anuario de Vivienda LAC 2024, impulsada por el Banco de Desarrollo de América Latina (CAF) y el Instituto Lincoln de Políticas de Suelo, representa un avance significativo para la región.
Este informe, que será presentado en la Asamblea de Minurvi con los ministros de vivienda de la región en Belem PA y publicado en el IUHF Journal, proporciona un diagnóstico detallado sobre los desafíos y oportunidades en el sector habitacional, destacando la importancia de basar las políticas públicas en datos confiables y análisis rigurosos.
El capítulo de Argentina identifica tres ejes prioritarios: el acceso al financiamiento hipotecario, el desarrollo de un mercado de alquiler accesible y la generación de oferta de viviendas para sectores medios. En Argentina, el crédito hipotecario representa uno de los menores niveles con respecto a la economía de la toda la región. De hecho, es el menor de todos los países analizados en el anuario (no se incluyó a Venezuela). Este problema se ve agravado por las altas tasas de inflación y la incertidumbre macroeconómica, que restringen el desarrollo de mercados hipotecarios sostenibles.
Según informes recientes, el Gobierno ha decidido eliminar la Secretaría de Desarrollo Territorial, Hábitat y Vivienda, y disolver programas emblemáticos como el Plan Procrear. Esta reestructuración plantea interrogantes sobre el futuro de las políticas de vivienda en el país. La ausencia de una entidad específica dedicada a este sector podría generar vacíos en la planificación y ejecución de programas habitacionales, especialmente en un contexto donde el déficit de viviendas sigue siendo una preocupación central.
Si bien es importante consolidar la idea de que el Estado, sobre todo al nivel nacional, no debe enfocarse en construir viviendas, también es importante recalcar que la política habitacional es mucho más amplia que solo esto. Los avances regulatorios del último tiempo dan muestra de esto y por eso es importante mantener ciertas miradas puestas en mejorar el acceso a la vivienda desde la regulación y la creación de mercados.
Además, la falta de datos confiables ha sido una barrera histórica que dificulta la planificación efectiva de políticas habitacionales. Argentina es de los países con menor información sobre la situación del acceso a la vivienda. En este escenario, herramientas como el Anuario se vuelven indispensables para guiar decisiones estratégicas y evitar un retroceso en los avances logrados, además de que ponen en agenda la importancia de contar con información fiable provista por instituciones oficiales.
Un aspecto crítico que el Anuario aborda indirectamente es la transformación en los modelos de negocio de los desarrolladores inmobiliarios, un tema destacado recientemente en LA NACION. Los empresarios del sector están replanteando sus estrategias, alejándose del modelo tradicional de acumulación de stock y adaptándose a una demanda más dinámica. Este cambio resalta la necesidad de generar condiciones de estabilidad y previsibilidad para el sector privado, incentivando inversiones que amplíen la oferta de viviendas.
El mercado de alquileres también ha enfrentado transformaciones significativas. La Ley de Alquileres sancionada en 2020 generó efectos contraproducentes, desincentivando la oferta y encareciendo los precios iniciales (que son los que determinan la barrera de entrada a la vivienda). Sin embargo, tras su derogación en 2023, se ha observado un incremento en la oferta de inmuebles vía los intermediarios (inmobiliarias y portales) y una desaceleración en los precios iniciales de alquiler, lo que indica una mejora en la dinámica del mercado. Este cambio es una oportunidad para desarrollar incentivos que promuevan la construcción de viviendas destinadas al alquiler y la participación de pequeños propietarios.
El capítulo de Desafíos y Oportunidades para el Desarrollo del Sector de Vivienda también resalta aspectos clave para superar el déficit habitacional en Argentina. Entre los desafíos, se destacan la escasez de financiamiento hipotecario y la falta de estadísticas habitacionales confiables. Sin embargo, el Anuario identifica oportunidades valiosas, como los cambios regulatorios recientes, que abren la posibilidad de desarrollar nuevos productos financieros, y el impacto del trabajo remoto, que puede impulsar el crecimiento urbano en ciudades medias.
Además, el informe subraya la importancia de fomentar esquemas innovadores que trasciendan los subsidios directos, como fondos de garantía o seguros hipotecarios, que han demostrado ser exitosos en otros países de la región. Estas herramientas pueden dinamizar el acceso al crédito, reducir riesgos para los desarrolladores y estimular inversiones en el sector habitacional.
El Anuario de Vivienda LAC 2024 no solo aporta un diagnóstico exhaustivo del estado del sector habitacional en Argentina, sino que también abre un espacio para reflexionar y diseñar políticas públicas efectivas.
Tuvimos el honor de escribir el capítulo sobre Argentina para este Anuario, en colaboración con otros prestigiosos especialistas de la región que redactaron los capítulos correspondientes a sus países. Este esfuerzo colectivo busca consolidar información crítica que permita entender las realidades habitacionales de cada nación y formular estrategias integrales basadas en evidencia. La iniciativa del CAF y el Instituto Lincoln ha sido clave para promover esta publicación, que se convierte en una herramienta fundamental para la región.
Celebramos la iniciativa del CAF y del Instituto Lincoln, que han brindado una herramienta indispensable para garantizar que más familias accedan a una vivienda digna, mientras se fomenta el desarrollo sostenible del sector. Es un privilegio haber contribuido a esta obra colectiva, que sin dudas será una referencia clave para la región en los próximos años.
Por Iván Kerr y Federico González Rouco
Conforme a los criterios de
