¿Por qué es un buen negocio mudarse a una oficina clase B?
PARA LA NACIONSilvina Vitale
Los pisos corporativos clase B representan uno de los segmentos más beneficiados en contextos de vaivenes económicos. La explicación es que en tiempos de crisis, las compañías necesitan reducir costos y este segmento se presenta como una oportunidad. El lado B del impacto de la recesión es que muchas de las empresas, históricamente adeptas a este tipo de proyectos cerraron sus puertas. Mientras que otras migraron a espacios flexibles como los espacios de coworking, un modelo que reduce el esquema de gastos fijos.
Hay que tener en cuenta que las oficinas clase B son aquellas que tienen entre 30 y 50 años de antigüedad, cuentan con servicios básicos y escaso nivel de tecnología, además de baja necesidad de mantenimiento. Por lo general, son ocupadas por empresas de servicios, estudios contables, jurídicos chicos y financieras, pymes, importadoras y organismos públicos, entre otros sectores. "Suelen ser empresas que no necesitan una ubicación estratégica para construir imagen y que no reciben a sus clientes", relata Pablo Papadópulos, gerente de la división oficinas de L.J.Ramos.
Geográficamente, suelen ubicarse en la capital federal, especialmente en la zona de microcentro. Es decir se extienden por las avenidas Alem, 9 de Julio, Belgrano, Córdoba, Corrientes y en los corredores Libertador tanto de la ciudad como de la provincia de Buenos Aires en zona Norte. Fernando Novoa Uriarte, director de Newmark Grubb Bacre, asegura que las zonas más requeridas por quienes buscan este segmento es la avenida Libertador. "Tanto en la ciudad como más allá de la General Paz, ese corredor es uno de los más desarrollados y más demandados de los últimos años debido a su buen acceso vehicular, el entorno de usos mixtos, la oferta de transporte público y la calidad de edificios", aclara. Por lo general, las empresas que las buscan prefieren zonas seguras con fácil acceso de transporte público de pasajeros. "Las ventajas de las oficinas B es su ubicación y la relación costo/beneficio que resulta accesible para una variada gama de empresas", señala Leonardo Carrera, broker de la división oficinas del Grupo Adrián Mercado. Mariana Stange, asesora inmobiliaria del mercado corporativo, agrega que en general no cuentan con vigilancia las 24 horas por lo que sus expensas son más bajas y ese es un detalle muy preciado por pymes y estudios profesionales en épocas de crisis. Además suelen tener sistemas de aire acondicionado individuales y la solución para cableado se resuelve por pisoductos o zócaloductos. Respecto a la oferta de cocheras, la proporción es que haya una cada 100 metros cuadrados propios aunque los de mayor antigüedad no poseen. Pero este no es una preocupación: se resuelve con la oferta privada que ofrecen las zonas en las que se ubican.
"Esta categoría además es una oportunidad de inversión. Se pueden encontrar edificios de estructura sólida, fachadas que son joyas arquitectónicas, oficinas con una altura de techos generosa y ambientes amplios. Puestos en valor presentan oportunidades con rentabilidades cercanas al 9 por ciento", describe Stange.
La especialista agrega que suele haber alta rotación. Una característica muy particular de la demanda de oficinas categoría B es que priorizan la baja inversión de start up, es por ello que al ser desocupadas sus propietarios suelen reparar detalles como cielorrasos y pintura. Suelen mantenerse divisiones que eventualmente deje el locatario anterior. Es decir estos son puntos valorados por los potenciales nuevos ocupantes, así como la existencia de artefactos de iluminación y la existencia de algún mobiliario.
La vacancia
Respecto a los metros disponibles suele ser un mercado que mantiene una vacancia sostenida. "Dado la diferencia de valores con las oficinas AAA y A, es una categoría que está siendo requerida al momento de analizar una posible mudanza. En estos momentos de un mercado complicado podemos decir que la demanda se mantiene estable", aclara Papadópulos. Más allá de esta visión un informe realizado por Cushman & Wakefield determinó un interés en alza.
Durante el primer trimestre del 2019 el mercado de oficinas clase B tuvo una superficie alquilada de 8948 metros cuadrados, lo que representó un 60 por ciento más que en el mismo período el año anterior, según un informe realizado por compañía internacional de servicios inmobiliarios. El mismo relevamiento indica que la vacancia se mantuvo prácticamente sin cambios respecto del último trimestre del año pasado: sólo se elevó de 8,6 a 8,8 por ciento. "Este porcentaje se conforma con el promedio entre el 9,3 por ciento que presenta la zona céntrica y el 7 por ciento registrado en la no céntrica", afirma Karina Longo, gerente de investigación de mercado de Cushman& Wakefield.
De acuerdo a este informe, el inventario total de oficinas clase B es de 1.447.380 metros cuadrados, de los cuales 1.129.070 corresponden a la zona céntrica y 318.310 a la no céntrica.
Los submercados con mayor cantidad de superficie disponible actualmente son el microcentro y Puerto Madero, cada uno de ellos con aproximadamente 20.000 metros cuadrados, seguidos por Centro Sur y Catalinas–Plaza Roma, que superan los 15.000 metros cuadrados. En tanto, los corredores Panamericana y Dardo Rocha son las zonas donde hay menor cantidad de metros para alquilar.
Cushman detalla para el primer trimestre del año, este tipo de oficinas defendieron valores que promedian los US$20,6/m2, un 3,2 por ciento menos que a fines de 2018. "La baja de los precios se refleja en todos los submercados", destaca Mercedes Pagliettini, broker senior de la compañía. Un dato interesante es que el corredor Libertador de la ciudad de Buenos Aires registró el alquiler de mayor valor, con US$24/m2, y la oferta de microcentro el de menor valor, con US$17/m2. De cara al futuro y la posibilidad de que ingresen nuevos metros, la superficie en construcción y en proyectos alcanza los 102.000 metros cuadrados.
Por su parte, NewmarkGrubb Bacre tiene relevados once submercados de oficinas clase B de los cuales tres se ubican en el corredor Norte del Gran Buenos Aires y los restantes ocho en la ciudad. En detalle investigaron los submercados de Microcentro, Catalinas – Plaza Roma, Centro Sur, 9 de Julio, Puerto Madero, el corredor Libertador de la ciudad de Buenos Aires, Retiro –Plaza San Martin, Palermo, Polo DOT–General. Paz y Panamericana, y los corredores Libertador y Panamericana del Norte. "El stock total según nuestro último relevamiento correspondiente al último trimestre de 2018 asciende a 1.460.000 de metros cuadrados. El microcentro es el que tiene la mayor cantidad de superficie con 247.000 metros cuadrados y corredor Panamericana, el de menor con 35.000", detalla Novoa Uriarte. Respecto a la vacancia detalla que asciende a 8.4 por ciento.
Por otra parte, Puerto Madero es el submercado con mayor vacancia –alrededor de 13,5 por ciento– y corredor Libertador de la Capital, el de menor –con 1.7 por ciento–. En precios, los pisos se alquilan en promedio por US$20,9 por metro cuadrado: la oferta del Microcentro es la de menor renta promedio. En esa zona la oferta defiende valores de alquiler de US$16/m2 y el corredor Libertador de la ciudad, la de mayor: US$25 por metro cuadrado. Respecto a los valores de venta, promedian entre los US$1200 y los US$2000 por metro cuadrado.
En definitiva, si bien los contextos de crisis mueven a este segmento, también se dan efectos dispares porque que por un lado recibe a aquellas empresas que tuvieron que achicar costos pero también muchas de las que ya las ocupaban se redujeron o cerraron. Es decir, se trata de un negocio que muestra las dos caras de una misma moneda. Según Stange, el sector B tiene una dinámica propia: en momentos en que la demanda está activa recibe el derrame de la actividad que se produce en el mercado A y cuando esta se desactiva si bien se desacelera, recibe un movimiento extra fruto de empresas que buscan bajar costos, disminuir superficie o relocalizarse. Papadópulos coincide en que la situación económica del país favorece a esta categoría ya que los posibles interesados migran a oficinas clase B buscando bajar los gastos. "Pero las oportunidades en esta categoría se generan en unidades que se encuentren en excelente estado", aclara . "Sin dudas, tendrá una absorción positiva, la reducción de costos beneficia ampliamente a este tipo de oficinas", analiza el gerente de la división oficinas de L.J.Ramos.
Sin embargo, para Carrera el aumento aunque leve en la vacancia de las oficinas B tiene distintas causas. "Una de ellas es que a partir de la realización de nuevos emprendimientos inmobiliarios clase A y AAA en diferentes zonas de la ciudad de Buenos Aires, muchas empresas buscan mayores prestaciones edilicias y mejor imagen corporativa", afirma. Otra explicación es el surgimiento del nuevo modelo de prestaciones de alquiler de oficinas temporales: el coworking que otorga la posibilidad de alquilar espacios de trabajo sin embarcarse en un contrato de alquiler, ni en la compra de insumos y mobiliarios. "Esto generó una mayor vacancia en el sector. A esto se suma que el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires incentiva el desarrollo de diferentes distritos económicos, como el Audiovisual, el Tecnológico, el de Diseño y el de Arte generando beneficios impositivos a las empresas que se relacionen con este tipos de actividades", finaliza.
Por Silvina Vitale
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