Por qué es un buen negocio invertir en Orlando
Con obra pública y privada, empleo creciente y un costo de vida accesible, el destino atraviesa un proceso de transformación que impacta fuerte en real estate; dónde están las oportunidades
Recuerden que todo comenzó con un ratón" repetía Walt Disney. En aquella época, se refería al crecimiento de su compañía, aunque jamás imaginó que Mickey también cambiaría la suerte de una ciudad entera y sus habitantes.
Famosa por los parques temáticos, la popularidad de Orlando empezó con Disney World, que todavía es su motor económico más rugiente. Pero en los últimos años, viene sufriendo una transformación, pasando de ser una villa turística, y luego también centro nacional de convenciones, a una ciudad cosmopolita.
Los indicadores económicos hablan por sí solos. Es por tercer año consecutivo líder a nivel nacional en crecimiento de empleo; la población ha aumentado un 41 por ciento desde el año 2000; y lleva 80 meses ininterrumpidos de alza de valor en la propiedad. Según la Orlando Regional Realtor Association, entidad que agrupa a los agentes inmobiliarios de la zona, los inmuebles subieron un 10 por ciento comparando febrero de este año con 2017. Pero lo más tentador: sus precios aún permanecen por debajo de la media nacional.
"Se está hablando mucho de Orlando y la gente no entiende, lo asocia con los parques. Esto empezó con Disney, pero ya se le fue de las manos. Hay muchos factores que están transformado la ciudad. Uno de ellos es Lake Nona Medical City la primera ciudad médica en EE.UU. que tiene 263 hectáreas y cuyo master plan contempla hospitales de alta complejidad. Está ubicada estratégicamente en el centro de la Florida, para atender a los baby boomers que están en etapa próxima a retirarse. También va a cubrir necesidades de alta tecnología para gente de Latinoamérica que hoy va a Boston o Houston para hacer tratamientos y operaciones. Ya hay hospitales habilitados y otros con proyección a abrir en 2019", cuenta Ruben Kaufman, presidente de Mir Developments, empresa desarrolladora de proyectos de viviendas como Royal Palace o Sandlakes Station.
A su vez, Orlando es hogar de la Universidad del Centro de la Florida, la casa de estudios pública más grande del país por cantidad de alumnos. "Se está convirtiendo en un destino no solo de parques sino de negocios. Lo interesante es que el real estate está creciendo más que ninguna otra ciudad de La Florida", aporta Mark Rousso, CEO de Mir Developments.
En efecto, Orlando quedó número uno en el ránking elaborado por la revista Forbes a principio de año, sobre las mejores ciudades del país para invertir en bienes raíces en 2018.
En la misma dirección opina Ana Atkins, broker de Allison James Estates and Homes Elite. "Vemos un aumento de los precios de bienes raíces del 6 por ciento en lo que va del año 2018. Esto es debido al incremento de empleos por todos los nuevos proyectos tanto gubernamentales como en el sector privado tales como la ampliación de la via Interestatal 4, arteria principal en la Florida Central; la ciudad medica Lake Nona; la expansión del Sun Rail Train, un tren de pasajeros que abrió en 2014 y conecta a la ciudad con los condados vecinos; y la apertura del nuevo estadio de fútbol, Orlando City. Se proyecta un aumento del 42 por ciento de empleo en los próximos diez años, esto nos indica que tenemos una economía fuerte y saludable", especifica Atkins.
Mientras tanto el turismo continúa floreciente. En 2016 alcanzó el récord de 68 millones de personas. A las fuertes inversiones en autopistas, se suma la expansión más importante de la historia del aeropuerto internacional de Orlando y la construcción de un tren que lo une con Miami, llamado Brightline. La estación está prácticamente concluida, si bien aún faltan 65 kilómetros de vía.
Valores y retornos
"Los precios se fueron ajustando. Esto es oferta y demanda. Y esta última está muy fuerte", opina Juan Carlos Murillo, agente de bienes raíces de Fortune International Realty, y agrega que en algún momento, Orlando y Tampa van a estar prácticamente unidas. "Además Lakeland, que está en el medio de las dos ciudades, está creciendo mucho. Orlando tiene la costa Este y Oeste. Mucha gente está viniendo porque la vida es más económica y hay mucho empleo", sintetiza.
Los valores de compras varían en el tipo de propiedad que el inversor adquiera y el propósito para la cual va a invertir. Según Atkins, normalmente se busca de un 7 a un 18 por ciento de retorno anual. Muchos inversores se enfocan en las propiedades vacacionales las cuales se pueden rentar a corto plazo, generando más ganancia, mientras le permite a su vez tener la propiedad disponible para sus vacaciones.
Kaufman en cambio, se ha volcado a las propiedades para el residente permanente. "Te da más seguridad porque se firman alquileres al año. El cliente vacacional es generalmente alguien que piensa ir de vez en cuando y alquilar el resto del año. No es el inversor que quiere tener un portfolio de renta", demuestra.
Orlando tiene mucha estadía temporal, no solo por Disney sino porque es núcleo de convenciones a nivel nacional junto con Las Vegas. Todas las semanas llegan ejecutivos para este tipo de reuniones.
Kaufman destaca, sobretodo, que la propiedad en Orlando cuesta un 22 por ciento menos que la media nacional, y cita como ejemplo las unidades que vende de Sandlakes Station, donde el metro cuadrado ronda los US$1700. Un departamento de un dormitorio con escritorio arranca en US$138.900. Esa unidad se alquila aproximadamente en US$1300, con US$180 por mes de expensas y unos US$150 mensuales de tax –US$ 1800 al año–.
El precio medio de la ciudad –combinando todo tipo de casas y departamentos– para febrero de este año fue de US$228.000, mientras que un año antes había sido de US$206.000.
Otro indicador positivo es que más allá de la suba de precios del 10 por ciento en 12 meses, el inventario decreció en el mismo período un 9 por ciento.
Orlando vs. Miami
Todos los agentes inmobiliarios consultados coinciden en que cada vez más inversores están poniendo el ojo en Orlando. "Nuestro negocio empezó en Miami en 1996, y tenemos experiencia con ambos clientes. Pero el inversor va orientando su brújula a donde está el potencial. Hoy miran a Orlando que es como un capullo que está floreciendo. Es más barato, tenemos inversores que aun nos compran en Miami, y no podían entender que con el mismo dinero adquieren tres o cuatro departamentos en Orlando. Todavía es un mercado que está barato, y si bien Miami es super importante, a nivel de retorno no le está dejando tanto al inversor", compara.
"Miami sigue siendo Miami –dispara Murillo–, pero está un poco sobresaturada. Los clientes ven a Orlando más relajado. Los malls y outlets absorben a mucha gente que viene de compras, es más barato y con menos tráfico. Y ante los huracanes que a veces los inversores suelen ser temerosos, su ubicación hace que siempre toque tierra primero en las costas y llegue a la ciudad debilitado".
Todos los caminos conducen a Orlando. No solo aterrizan cada vez más turistas. También desembarcan baby boomers, retirados, millennials y jóvenes emprendedores. Dicen que allí, lo sueños se hacen realidad. Pero siempre recuerden, que todo comenzó con un ratón.
Conforme a los criterios de
