Por qué es importante hacer una valuación de activos inmobiliarios una vez por año

Se acerca fin de año y para muchas empresas es tiempo de presentar balances. Y en ellos, uno de los ítems que nunca falta es el de los activos inmobiliarios. Claro que, en la Argentina, con la complejidad económica que la envuelve, la tarea de valuar no suele ser tan rutinaria como en otros países. Desde Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos, aportan algunas claves sobre un trabajo que en nuestro país se parece más al de un artesano que al de un valuador.

“Generalmente en la Argentina es muy complicado valuar porque no existen los registros públicos de inmuebles, es decir que solo comprador y vendedor saben a qué precio final se hizo la operación”, explica Julio Speroni, Gerente de Valuaciones & Asesoría de Cushman & Wakefield. Ese dato es una referencia básica y objetiva que aquí debe ser reemplazado por los valores de publicación para luego ser ajustado por la situación del mercado a la hora de hacer la estimación.

La otra gran dificultad que se suele presentar a la hora de hacer una valuación, especialmente para las compañías que deben reportar a sus casas matrices en el exterior, es el tema del dólar, por la enorme brecha entre el valor oficial de la divisa estadounidense y las otras referencias que se utilizan para las distintas operaciones. “Como los alquileres están a valor oficial y los precios de venta a dólar billete, la tasa prácticamente desaparece. En general, cuando lo explicamos a los de afuera lo entienden, pero así y todo hay que buscar una forma precisa de hacerlo”, señala Speroni.

Cómo valuar

Las particularidades locales para la valuación de activos inmobiliarios obligan a las compañías a recurrir a equipos de profesionales con mucho expertise. En ese sentido, Cushman & Wakefield no solo viene ofreciendo este servicio en el país desde hace muchos años, sino que además su presencia global, pero sobre todo regional, le permite poder abordarlo con parámetros y metodologías más precisas. Incluso, Speroni cuenta con la certificación RICS, el más alto estándar en el desarrollo y la gestión de Bienes Raíces.

“La metodología que usamos para valuar va a depender en primera instancia del tipo de inmueble y de la necesidad puntual del cliente”, comenta Fermín Laborde, Valuador Sr de Cushman & Wakefield. “Podemos, por ejemplo, usar el costo de reposición depreciado, donde se toma el valor de la tierra, se le suma lo que tiene construido y se lo deprecia por el estado y la edad del inmueble. Luego tenemos el comparable, que consiste en tomar muestras de la zona cercana para promediar y ajustar el valor. O la capitalización, en la que se obtiene un valor de venta de un inmueble a partir de la renta que genera, que puede ser estática (la de hoy) o ver un flujo de fondos de acá a 5 años”, añade.

Más allá de las obligaciones de muchas compañías por informar el valor de sus inmuebles, saber cuánto vale realmente una oficina, edificio, depósito, hotel o terreno es de suma importancia para cualquier empresa y reporta varios beneficios. “La valuación es una herramienta que contribuye en la toma de decisiones que afectan al rendimiento de los inmuebles. En este momento, por ejemplo, una correcta valuación puede orientar a propietarios e inversores sobre el precio real resultado de factores como la pandemia”, afirma Laborde.

Desde Cushman & Wakefield recomiendan a las empresas hacer una valuación completa de sus inmuebles una vez por año, especialmente en un mercado tan cambiante como el argentino. Y destacan que las tasaciones, además de ser importantes a la hora de vender un inmueble o determinar valores contables o balances empresariales, también sirven para generar informes para préstamos bancarios o hipotecas, como análisis financieros de los portafolios inmobiliarios para definir valores de alquiler -ya sea para uso del propietario o el inquilino- y hasta para tomar decisiones en medio de un litigio.

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