Por qué el real estate está frente a un “momento bisagra”, según los desarrolladores

El mercado inmobiliario continúa mostrando signos de mejora tras haber vivido un complejo primer semestre para los desarrolladores inmobiliarios. Con mucho trabajo por delante, pero con condiciones que, de a poco, hacen más favorable la actividad, algunos de los empresarios que construyen proyectos más importantes de la Argentina dieron el presente en el noveno capítulo del Summit de Real Estate organizado por LA NACION.

En ese marco, fueron Mariano Galeazza, socio de Desarrollos Norte; Marcos Juejati, socio fundador de Northbaires; Enrique Shaw, CEO de Pinamar S.A.; Gonzalo de la Serna, CEO de Consultatio y Carlos Spina, socio y director comercial de Argencons, quienes dialogaron con Carla Quiroga, periodista de LA NACION, compartiendo un análisis de la coyuntura actual y cómo están adaptando sus desarrollos y modelos de negocios a los vaivenes de la economía.

“Creo que pasó lo peor. Van a haber variables de inflación, pero más lentas. La expectativa nuestra es que vaya a estar todo más tranquilo, por eso vendemos en dólares, que es algo que antes no hacíamos”, explicó Galeazza, quien también se mostró sorprendido por los movimientos del dólar de los últimos días, pero aportó tranquilidad de cara a lo que viene.

“El peor momento fue el primer semestre y las cosas van a cambiar radicalmente. Vender en dólares sonaba demasiado audaz y hoy parece que se empieza a recomponer. Vamos a un momento mejor”, añadió Spina. En esa línea, De la Serna explicó cómo la venta en dólares a precio fijo y la financiación en dólares fueron las herramientas que más le funcionaron durante estos meses de 2024 y Juejati hizo énfasis en la paciencia. “El ladrillo no sólo es un refugio de valor sino que, en productos especiales, es un multiplicador de valor. Hay que tener paciencia y llevar las cosas acompañándolas con lo que pasa mes a mes”, argumentó el desarrollador.

Por su parte, Shaw reparó en su mercado, la ciudad de Pinamar, que se modificó sustancialmente desde la pandemia. “El viejo chalet al que la gente iba a pasar un mes entero tiene menos demanda, ahora se piden edificios con amenities, servicios y seguridad. Tenemos un segmento que cambió y eso cambia la tecnología de las casas”, resumió.

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Desarrollos y modelos de negocio en un momento bisagra

Pese a lo complejo del escenario, el sector no permite demasiado tiempo a la reflexión. Si bien fueron seis meses deafiantes - por el alza del costos de construcción entre noviembre y abril de este año- tal y como los desarrolladores señalaron, sus distintas apuestas les permitieron mantener e incluso elevar el nivel de ventas en algunos proyectos y posicionarse de buena manera para adoptar las tendencias que se aproximan.

Por ejemplo, Desarrollos Norte ya tiene más del 90% del proyecto Azzurra Tortugas vendido, con lotes con ticket de entre US$120.000 y US$500.000 por lotes de entre 600m² y 1000m². Con el éxito de ese desarrollo, que comenzó en 2021 y contó con el apoyo de Casa Living, Galeazza adelantó estar en búsqueda de nuevas tierras para replicar esa experiencia “pero más boutique”. El foco está en la zona de Pilar.

La mano derecha de Costantini, afirmó que vendió en estos seis meses la misma cantidad de lotes que en el primer semestre de 2023 en su desarrollo de Puertos, punto logrado, según De la Serna, gracias a haber ofrecido financiación flex en dólares fijos. “Con esta financiación es el cliente el que la arma en base a su propio flujo, pudiendo poner refuerzos si cobra un bono, achicar cuotas, ampliarlas... Que hayamos vendido lo mismo que el año pasado se debe a la financiación flex, la venta en dólares y la consolidación de Puertos. Hoy tenemos 500 casas en obra”, sintetizó el ejecutivo.

No obstante, hizo una aclaración: “Es importante que, en la medida que estos proyectos se consolidan, se acompañe con infraestructura. Hoy aumentó el combustible y, mirando los números, bajó la cantidad de peajes que cruzan la Panamericana todos los días. La traza del tren Mitre está preparada, pero falta la inversión del tren, por ejemplo”.

Desde Argencons, por otro lado, apuestan a un modelo del fideicomiso al costo, “el secreto de porque pudo avanzar en tantas obras a la vez” : es una mancomunación, donde la obra no comienza si no está vendida y “el inversor que entra a uno de estos proyectos sabe que se terminan en el plazo propuesto”. “Para nosotros, la constructora y la fiduciaria son costos fijos; el tiempo que una obra se estira es sobrecosto”, explicó Spina. De esa manera, lograron entregar 180.000m² en los últimos 24 meses . “Hoy tenemos 330.000 en ejecución en distintas etapas”, detalló el empresario que reconoció “tener oportunidades con departamentos que se venden al costo de construcción del año pasado gracias a que tiene la obra terminada y “calzada” del Distrito Quartier en pleno Retiro.

En una línea totalmente distinta, Northbaires decidió abrir un espacio para el segmento premium joven, con precios promedio que rondan los US$3000 y US$3500 el metro y que tiene como emblema el edificio OM, ubicado en el barrio porteño de Palermo y equipado con más de 170 unidades. “Apoyamos a los jóvenes con una forma de pagos donde pueden dejar hasta 40 cuotas post posesión. Todavía estamos levantándolo y ya vendimos más del 95% del edificio”, comentó Juejati, quien también aseguró estar pensando en un nuevo proyecto con el mismo modelo, también en la zona de Palermo.

Alejados del Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA), Pinamar S.A. tiene el foco puesto en varios emprendimientos en esa ciudad, destacándose Bosques, un proyecto de 250 hectareas y 1000 lotes . “Hoy está en la tercera etapa y es el más grande que hicimos hasta ahora, con más de 1000 lotes y 600 departamentos. Tuvo muy buena aceptación de la demanda y en los próximos meses vamos a dar posesiones y empezarán las construcciones de las casas”, adelantó Shaw quien resaltó el potencial que tiene la zona de Pinamar Norte.

El crédito como oportunidad y una novedad en exclusiva

El 2024 es testigo de la vuelta del crédito hipotecario. Algo que, si bien todavía no impactó numéricamente en las ventas, empieza a asomar con fuerza de cara a reactivar el sector. En contraposición con la Argentina, en Uruguay se ofrece crédito a no residentes y al fiduciante (llamado fideicomitente en el país vecino) hasta 20 años y hasta 70% de financiación.

El dato, aportado por Spina, sirvió para poner el tema sobre la mesa. “Es importante que trabajemos en desarrollar instrumentos que permitan que ese crédito hipotecario fluya directamente hacia el producto nuevo o en desarrollo. Si lo logramos, puede evitar que se produzcan subas excesivas en el usado y las llamadas burbujas”, analizó De la Serna.

Otra de las primicias de la charla fue la que dio Spina: cerró un acuerdo con el hotel Melia para que la cadena hotelera se instale en su proyecto en Bajo Retiro, además de avanzar con un proyecto Quartier en Punta del Este. Juejati, de Northbaires también confesó su próximo proyecto en el terreno que tiene en l dique IV de Puerto Madero: hará un emprendimiento de lujo para el que cerró un acuerdo con Sofitel, y Galeazza dijo que Casa Living desembarcará en Punta del Este

“Somos optimistas y creemos que eso puede llegar a la Argentina. Tenemos el optimismo de pensar que estamos ante un inicio de ciclo que va a dinamizar al sector y hacer que el Real Estate vuelva a generalizarse para más gente como refugio y multiplicador de valor”, comentó Juejati. “Con las herramientas que hay hoy también se puede trabajar. Todo esto tiene un nuevo impulso y hay una conciencia de que se entregaron 120.000 créditos UVA en la tanda anterior y nadie se puso un casco”, arremetió Spina. “Si trabajamos sobre el flujo, con menos capital tenés un multiplicador enorme”, cerró en coincidencia.

A la espera de modificaciones en el paradigma actual y con el optimismo de que la situación tiende a la mejora, los proyectos nuevos están a la vuelta de la esquina. En exclusiva, De la Serna confirmó que Consultatio está negociando con un banco para ofrecer créditos hipotecarios para el proyecto en desarrollo. Esto aplicaría para Huergo 475, una obra que está pronta a terminar, pero que serviría de “piloto y puente” para que esta posibilidad se concrete en más desarrollos.

“Hay un entendimiento de todos los actores de que hay una oportunidad enorme. Hay pocas iniciativas, estamos en un nivel bajo de actividad y se puede ver esta crisis como una oportunidad. Necesitamos estabilidad para eso y hay muchas carpetas esperando para arrancar. En muchos aspectos estamos en fojas cero, el cambio puede ser muy grande”, cerró Shaw.

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