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Panorama regional. País por país, cuáles son las perspectivas 2023 del Real Estate
Expertos de Newmark analizan la evolución del mercado inmobiliario corporativo e industrial en los principales mercados latinoamericanos.
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2022 será recordado como un año de inflexión para el mercado inmobiliario, ya que fue el período en el que, luego de que la pandemia mantuviera en incertidumbre al sector por un buen tiempo, se observó por fin un repunte de la actividad en toda Latinoamérica.
Es por eso que, a modo de balance y de perspectivas para lo que viene, los expertos de Newmark de la región analizan los perfiles de los mercados de oficinas e industrial, las tendencias que se presentarán a corto plazo, los principales proyectos en desarrollo y la coyuntura de inversiones en los países más importantes.
Argentina.
En lo que al mercado de oficinas se refiere, el punto más importante para destacar es que para 2023 se espera una mejora en los indicadores, motivada por la estabilidad en los precios de renta, por una disponibilidad con tendencia a la baja y una absorción neta positiva.
“Si bien la absorción neta aún se mantiene por debajo del promedio histórico, se ve favorecida por tenants que buscan transacciones tipo fly to quality. En Buenos Aires, se presentará una desconcentración de la producción y ocupación de oficinas desde zonas CBD hacia la zona norte de la ciudad”, dice Domingo Speranza Argentina, CEO de Newmark Argentina.
En el caso de los inmuebles industriales, los indicadores traen una inercia saludable con proyección de evolución positiva. La disponibilidad presenta una tendencia a la baja y los precios de renta se mantendrán estables. “Definitivamente, el crecimiento exponencial del e-commerce viene fortaleciendo positivamente la demanda. Por ello, se espera un contexto de escasez de oferta ante la baja producción de nuevas naves y la alta demanda del mercado”, analiza Karina Longo, Gerente de Research & Valuaciones de Newmark.
En la actualidad, el principal proyecto en desarrollo es el Parque de la Innovación, un predio de 12 hectáreas ubicado entre las avenidas Del Libertador, Udaondo y Lugones que combinará proyectos residenciales con espacios verdes, emprendimientos educativos y servicios de salud.
Brasil.
En el sector de oficinas, el cierre del 2022 se caracterizó por ser un período bastante activo y con el menor volumen de vacancia de los últimos dos años. Esta renovada confianza, impulsada por la recuperación de la actividad económica, augura un reflote del mercado inmobiliario de forma consistente para 2023.
En cuanto al mercado industrial, a pesar de una reducción en las ventas en línea a principios de 2022, el sector se mantiene muy dinámico e impulsa las expectativas para los próximos meses. “La tendencia indica que 2023 será mejor que 2022. Hay una expectativa por la reducción gradual de las tasas de interés, dado que la inflación parece estabilizarse, lo cual podría facilitar el levantamiento de capital por parte de los inversionistas inmobiliarios, especialmente de los Fondos de Inversión de Real Estate. Definitivamente se espera que la recuperación del mercado de oficinas, especialmente en Sao Paulo, atraiga las inversiones de los desarrolladores. Mientras tanto, se considera que un mercado industrial y logístico tan movido siga siendo el foco de los inversionistas”, explica Marina Cury, presidente de Newmark Brasil.
Colombia.
“Para 2023 se espera que el mercado industrial continúe con una baja tasa de disponibilidad, debido a la poca oferta de nuevo inventario y a una alta demanda de espacios por clientes logísticos. Los desarrolladores industriales se están enfocando mayoritariamente en Build to Suit, es decir que hay mucha precaución por los altos costos de construcción. Además, las zonas francas se encuentran a la expectativa de la reforma tributaria”, señala Juan Manuel Torres, Senior Managing Director de Newmark Colombia.
Del lado del sector de oficinas, se estima que siga mostrando signos de recuperación y un aumento de precios debido a la baja disponibilidad de áreas representativas en edificios A y A+. Se espera una reactivación de requerimientos de áreas de todos los tamaños, pero sobre todo entre los 300 y 6.000 m².
México.
El mercado de oficinas de uno de los gigantes de la región ha venido demostrando una importante recuperación a lo largo de 2022 y se espera con optimismo el desempeño para 2023. Mientras que la absorción ha retornado a niveles comparables a los previos a la pandemia, los precios de renta continúan relativamente deprimidos, aunque no se espera que sigan bajando. El sector industrial, por su parte, transita un auge histórico. Las tasas de disponibilidad nunca habían alcanzado niveles tan bajos y, en consecuencia, continúan aumentando los precios de renta, que ya habían roto todos los registros.
“México es una economía abierta que, a través de su red de acuerdos de libre comercio, garantiza el acceso a mercados internacionales. Existen muchos sectores con alto potencial de inversión, como el de autopartes, maquinaria, químicos, electrónicos y alimentos, que representan una magnífica oportunidad para los inversionistas”, cuenta Giovanni D’Agostino, Regional Managing Director de Newmark Latin America.
Chile.
En el caso del país trasandino, para el mercado de oficinas se espera que las empresas continúen con su retorno a los espacios corporativos. Ello debería hacer disminuir la disponibilidad, que se situaba en torno al 12% al cierre de 2022. La demanda, en tanto, se ubicará principalmente en rangos de 400 a 800 m². El sector industrial, por su parte, seguirá con escasa disponibilidad para empresas que busquen grandes superficies. Sin embargo, la alta demanda que se ha visto en los últimos 18 meses debería tender a estabilizarse a niveles prepandemia.
“Una gran fortaleza del mercado chileno es que los inversionistas están protegidos de la inflación gracias a que las rentas de arrendamiento están siempre fijadas en la Unidad de Fomento o UF, el índice de reajustabilidad calculado y autorizado por el Banco Central de Chile. Otros factores favorables son la devaluación y la tasa de interés. La primera constituye una variable atractiva para inversionistas con liquidez en dólares. La segunda es interesante para los inversionistas extranjeros que encuentran en Chile un amplio acceso al financiamiento”, analiza Aníbal Cortes, presidente de Newmark Chile.
Perú.
Al igual que en el resto de la región, el sector corporativo viene presentando una dinámica prometedora, con una reducción en la disponibilidad del 30 al 20% hacia fines de 2022. En el mercado industrial, el desarrollo de almacenes de última milla dentro del casco urbano es una de las tendencias más importantes, especialmente en el sur de Lima, donde se verifica un incremento en la oferta de espacios industriales.
Además, se espera un alza de los niveles en los valores de renta. “En un contexto de constante polarización política, lo cierto es que el mercado peruano cuenta con fortalezas importantes que incentivan la inversión. Un ejemplo de ello es el crecimiento constante que ha experimentado el país durante las últimas décadas. Además, a nivel constitucional, se protegen las inversiones internacionales bajo el mismo marco que las nacionales”, destaca Ricardo Cabrera, Executive Managing Director de Newmark Perú.
Costa Rica.
Mientras el sector corporativo prevé una reactivación lenta de la demanda, una presión hacia la baja en los precios de renta, la consolidación del modelo plug and play y la adaptación de los espacios de trabajo a las nuevas tendencias y necesidades de la oficina actual, del lado industrial se destaca la nueva demanda para el desarrollo de la industria de life science y la consolidación del modelo Build to Suit (BTS).
En consecuencia, se observan los primeros proyectos fuera del Gran Área Metropolitana (GAM) y una alta migración hacia naves industriales más eficientes. “El sistema educativo y la estabilidad política y económica son dos factores diferenciales de Costa Rica. A ello hay que sumar su ubicación estratégica y la Ley de Zonas Francas, que lo hacen un destino muy atractivo para la inversión. Las mayores inversiones provienen del extranjero y se dirigen particularmente hacia el sector hotelero y residencial de lujo en las costas del Pacífico norte y central del país”, afirma Carlos Robles, Managing Director de Newmark Central America.
Panamá.
Por último, en este país la demanda de espacios con fines logísticos y manufactureros marca la tendencia más importante del sector industrial, lo que ha llevado a la consolidación de los proyectos BTS y a la búsqueda de una migración hacia espacios más eficientes. “Del lado del mercado de oficinas, resulta interesante el aumento de los requerimientos por parte de multinacionales, quienes aprovechan que los niveles de renta se encuentran en mínimos”, concluye Carlos Robles.
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