Oportunidades en propiedades: las 20 máximas que anticipan lo que se viene en el mercado inmobiliario
Nuevas zonas, las rentas, el futuro de los precios, las tendencias y los proyectos en camino fueron algunos de los temas que analizaron los referentes del sector en el evento anual de LA NACION
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LA NACIONCarla Quiroga
Fue una mañana única. El capítulo siete del Summit de Real Estate de LA NACION, el encuentro anual que en su edición 2022 demostró, una vez más, su lugar clave en la agenda del sector. Con más de 25 speakers y 130 invitados especiales que siguieron de cerca cada uno de los paneles, el evento fue un lugar de reencuentro tras el encierro y networking para los empresarios de una industria estratégica para la economía del país, que busca la fórmula para “hacer” en una coyuntura macroeconómica que no da tregua, pero que, paradójicamente se convierte en una oportunidad única para avanzar.
Tal vez una de las conclusiones más fuerte es que, más allá de los ajustes cambiarios, no hay margen para seguir bajando los precios. Además, diferentes señales estarían indicando un cambio de ciclo en el corto plazo. El inicio de una etapa sin demanda masiva, pero que, sin embargo, consolida al ladrillo no sólo como refugio de valor sino también como multiplicador.
En este contexto, los referentes marcaron las 16 máximas que definen al mercado inmobiliario actual y marcan el timing futuro.
1. Es un buen momento para comprar una propiedad
Leandro Molina, director de Zonaprop afirmó que los últimos 20 años se repite una constante: cuando los precios de venta de las propiedades tocan el piso, los valores suben gradualmente durante los siguientes cuatro. Y así se repite el proceso. “Actualmente, estamos en el piso o muy cercano a él, es decir, se avecina un proceso de crecimiento de los valores y es un buen momento para comprar”, explicó.
La crisis económica afecta al sector inmobiliario, pero los brokers inmobiliarios coinciden en que, a pesar de haber pasado por varias, como las de 2001, 2009, 2018 y la actual, el sector salió siempre fortalecido con nuevos aprendizajes. Tajante, Martín Boquete, director de Toribio Achával advirtió que el 2001 fue mucho peor porque “nos pasamos todo el año sin saber qué hacer. La Argentina se fundió y el activo se desmoronó. Hoy, al no haber deuda privada, el activo se mantiene y las expectativas son nuestro principal problema. Hay gente que cree que en dos meses esto se transforma en un paraíso y personas que consideran que vamos a tener que esperar más años”, afirmó. “Este sector pasó por muchas crisis y siempre salió fortalecido”, afirmó Gabriela Goldszer, directora de Ocampo Propiedades.
2. Hay oportunidades y proyectos, en pozo, por lanzarse
“El desarrollo prevalece a todo tipo de contexto”, opinó Marcos Juejati, fundador y director de NorthBaires, la desarrolladora que tiene más de 120.000 metros cuadrados en construcción y que en esta segunda parte del año lanzará otros 45.000. “La Argentina siempre se repone, esto nos animó a lanzarlos. Es mucha la gente que duda si meterse o no en pozo, pero la historia muestra que el ladrillo funciona como un multiplicador de valor”, agregó.
En cuanto a los precios, Carlos Spina, director de Argencons, afirmó que “están llegando a un piso. Hay un agotamiento del modelo económico, con un cierto giro a un orden. Luego, la velocidad de recuperación dependerá del poder adquisitivo de los argentinos”, aclaró, al mismo tiempo que resaltó que los ladrillos fueron una mejor fuente de resguardo de valor en estos años que los bonos y las acciones.
En la misma línea, Marcelo Costanza, presidente de Caleta Desarrollos, afirmó que un dólar alto genera precios convenientes y que es un buen momento para comprar. Se refiere a un contexto que define como “de certidumbre”, en el que se puede comprar una propiedad en moneda extranjera de entrada y pagar el resto en pesos. Molina, de Zonaprop, da números: “Históricamente, en el corredor norte de la ciudad, el valor del metro cuadrado tuvo un precio de US$3000/US$3500. Hoy, hay desarrolladores que están ofreciendo a US$1800/US$2000 el m². Además, ante la falta de crédito hipotecario, los desarrolladores están más flexibles a calzar la operación”, afirmó.
3. Hoy, en dólares, construir es barato
Gonzalo de la Serna, CEO de Consultatio explicó que el costo de construcción está un 16% por debajo del promedio de la década, y que el ladrillo tiene mejores rendimientos que el dólar o el Merval en dólares. Spina coincidió y agregó que cuando bajan los costos de la construcción, se acelera el trabajo. “El desarrollador acelera en lo que puede, más en nuestro modelo que es de fideicomiso al costo. Nunca es negocio que la obra vaya lenta”. Actualmente, su compañía tiene 270.000 metros cuadrados en ejecución, récord en la historia de la desarrolladora creadora de la marca Quartier. Y avanza con tres proyectos: Distrito Quartier en la zona de Retiro, dos torres sobre la avenida Huergo y un condominio top en la zona del Bajo Belgrano.
4. Hay una demanda contenida
Para Goldszer, de Ocampo, la gente espera no solo por la incertidumbre económica, sino también por la falta de crédito, la inflación y los vaivenes del dólar. “Hay mucha gente que está repensándose”, aclaró. “La del inmueble es una demanda contenida naturalmente, por el tipo de compra, es una transacción importante en la que se piensa, en la que se ahorra y la coyuntura hace atrasar la decisión”, agregó Boquete. De todas formas, sostuvo que es necesario evaluar que, en realidad, el inmueble tiene una vida más allá de la coyuntura, “la decisión de comprar tiene que ver con la vida de la persona más que con el contexto”, sentenció. Agustín Walger, director de Lepore, coincidió en que la compra de un inmueble es una gran decisión que tiene que ver con la etapa de la vida en la que se encuentra la persona.
5. Los desarrolladores deben ser ordenados en la economía para capear las circunstancias
Lo dijo Gerardo Azcuy, arquitecto, desarrollador y socio fundador de la compañía que lleva su apellido. “Si hoy vemos la oportunidad porque los costos de la construcción están en baja, puede pasar que el próximo año haya diferentes valores de dólares. Esto hace que las personas puedan decidir retener sus ahorros por la incertidumbre, entonces lo que debemos hacer desde la industria es centrarnos en la calidad del proyecto. La persona ahorra 20 a 30 años o recibe los ahorros de sus padres para poder comprar, por eso es nuestra responsabilidad administrar efectivamente esas diferencias que se dan en los contextos”, afirmó. En esto coincide De la Serna, y resalta la importancia de tener una gestión financiera eficiente, que sepa ir acelerando y frenando las operaciones de acuerdo a las oportunidades y complicaciones que van a apareciendo en el transcurso de la obra del proyecto.
6. Los precios de las propiedades usadas tocaron piso
“En la Argentina siempre hay un negocio de real estate para hacer”, afirmó Herman Faigenbaum, director general de Cushman & Wakefield y profundizó que “hay algunas oportunidades que están claras: si uno mira que el precio de los usados en CABA están a valores nominales en dólares, o sea la misma cantidad de dólares por metro cuadrado que en el año 2010″. Walger agregó que “estamos en el mejor valor histórico de las propiedades, hay oportunidad”.
En su presentación, el economista Federico González Rouco detalló que los precios en CABA cayeron, en dólares, un 11% con respecto al mínimo de los últimos ocho años. “Esto sucede por la baja demanda, y al mismo tiempo porque no es fácil saber el valor real por las pocas operaciones que se cierran. Nos preguntan si van a seguir cayendo los precios. Vemos pocas posibilidades”, indicó.
7. Las bajas más fuertes de precios se dieron en CABA
Los brokers inmobiliarios coincidieron en que CABA tiene hoy las mejores oportunidades. “Tiene más revancha la Capital porque los valores cayeron un 35%”, confirmó Diego Cazes, director de L.J. Ramos. En ese sentido, los proyectos premium en zonas tradicionales son una oportunidad, así como inmuebles en otras zonas con precios atractivos en barrios como San Cristóbal y Balvanera. “La Capital tiene precios bajos para las prestaciones que da”, sentenció Boquete. “Como plaza es atractiva en comparación con los valores de otras ciudades”, analizó Walger.
Por otra parte, Daniel Mintzer, socio fundador de G&D Developers, aclaró que en términos de ahorro acumulado de la gente es el mejor momento para invertir que él recuerda; pero no desde el punto de vista de quien genera todos los días con su trabajo porque no puede acceder con el sueldo a una propiedad. González Rouco afirmó que para obtener un crédito hay que ganar $800.000 al mes.
8. Hay monoambientes de 28 m² en edificios con amenities por US$45.000
El ejemplo concreto lo dio Mintzer: vende a ese valor las unidades de su emprendimiento Moca, en Barracas. “Es un lugar que está a cuatro cuadras de Constitución y encima de la autopista, pero está a tres cuadras del tren, dos cuadras de salida a la autopista, tres del Metrobús, tres del subte, universidades a cinco, seis y siete cuadras, cerca del centro. Eso nos da la opción de brindar un edificio con todos los amenities por US$1600/m²”, explicó.
9. Bajó la demanda por proyectos en el verde y se viene “la vuelta a la ciudad”
De la Serna, de Consultatio, indicó que en junio y julio, luego de 25 meses, por primera vez se registró un mayor interés por las unidades urbanas por sobre las suburbanas. En los últimos dos meses vendió 10 unidades de Oceana Puerto Madero, el proyecto en donde el m2 supera los US$5800. ¿Quiénes compran? Los compradores no solo son personas con finalidad de inversión o vivienda, sino también empresas multinacionales que buscan la forma de “usar” los pesos. Cazes coincidió en que si bien a raíz de la pandemia mucha gente se decidió a vivir en zona norte, “esa desesperación se acomodó”. En CABA, la tendencia es buscar amenities vanguardistas, buena ubicación y comodidad. Coincidió Goldszer, en que el cliente resignificó el concepto del hogar porque conoció su casa gracias a la pandemia. “La ubicación pesa, se busca lo más cercano al lugar de trabajo o zona de influencia y por eso cada barrio se está transformando en un polo donde las personas pueden resolver casi todos los aspectos de su vida”, advirtió Walger.
10. La avenida Huergo promete ser una de las zonas vedette
Allí se construyen dos emprendimientos clave: Huergo 475, el que realiza Consultatio, y las torres Quartier. “Cuando empezamos nuestro primer Quartier en la zona tenía una vista que era un muro y camiones pasando a dos km por hora. Hoy con el Paseo del Bajo, ya el paisaje es completamente distinto, con los diques y el río a la vista”, recordó Spina que en las próximas semanas lanzará la segunda torre del emprendimiento a US$2500/m², el mismo valor al que hace dos años vendieron las unidades de la torre uno.
11. Aún hay oportunidades de inversión en barrios top
En los próximos meses habrá lanzamientos de proyectos en tierras muy bien ubicadas que los desarrolladores compraron a buenos precios. Por ejemplo, Quartier Bajo Belgrano, un emprendimiento de US$100 millones de inversión desde US$2500/m2. Otro ejemplo es el edificio top que NorthBaires construirá frente a la embajada de Alemania, en Belgrano, en donde el precio del metro cuadrado en pozo será de U$S3500. Azcuy, que basó la expansión de su marca Donna en Caballito en donde el metro cuadrado se vende en pozo desde los US$2300, ahora planea desembarcar en Nordelta y en un country de alta gama en Canning. Costanza también mira tierras en San Isidro y San Fernando. “Vamos a realizar proyectos más chicos, a medida, con más valor agregado, apuntando a un segmento que es el que está más activo hoy”, detalló.
12. Surgen nuevos métodos de construcción
La demanda busca sistemas con plazos mucho más certeros de entrega para evitar los saltos en los costos que genera la inflación. “Hoy se puede construir en un año, y eso le da certeza al inversor”, explicó Lucas Salvatore, director de Idero, una empresa constructora industrializada de obras llave en mano, con alma de acero. A la hora de hablar de costos, detalló que el valor del metro cuadrado de una casa llave en mano ronda entre los US$900 y los US$1200/m².
13. En pocos años, la Ciudad estará integrada al río
Álvaro García Resta, secretario de Desarrollo Urbano de la Ciudad de Buenos Aires señaló que está trabajando en ese objetivo: “Por un lado, para vincular la conexión con Vicente López y también a la altura de Ciudad Universitaria. Y hacia el sur, estamos en una costa urbana a la altura de Catalinas 1 y 2, que es un espacio difícil porque es la desembocadura del centro porteño”, detalló el funcionario.
14. Avanza el negocio de mutifamily como opción de inversión
Las opciones están en la Argentina y en el exterior. Iván Chomer, un joven desarrollador de 33 años, creó Dividenz, una plataforma para inversores que buscan opciones en el exterior. “Existen muchas propuestas entre las que se destacan el mercado inmobiliario tanto de Miami, Nueva York o California, entre otros destinos. Invertimos en proyectos multifamily. Estos son edificios de rentas que pertenecen a una institución y que tienen entre 50 o 100 unidades; las cuales están alquiladas a residentes locales”, describió y cuantificó: “Dejan un retorno que oscila entre el 10 y 15 por ciento anual y en dólares”. Salvatore, de Idero, también tiene proyectos de este tipo pero en Añelo, en Vaca Muerta. “Deja una renta de entre 8% y 12% anual en dólares, alquilando el edificio residencial directamente a las empresas con contrato por cinco años”, detalló.
15. Los alquileres aumentan más que la inflación, no se esperan cambios en la ley en el corto plazo
“En la Argentina 2,5 millones de hogares alquilan, una cifra que creció un 16% desde 2016. El 75% de esas viviendas están distribuidas en cinco provincias”, brindó una radiografía del mercado, González Rouco, y agregó: “A esas personas, pagar cada mes el alquiler les insume el 39% de sus ingresos, cuando hace un par de años implicaba un 30%. En este contexto, en 2022, los alquileres (nuevos contratos) acumulan suba de 48.6%, por encima de la inflación (42.7%) y del ajuste de los contratos existentes (ICL, +36.5%), según los datos del Index de ZonaProp. “Los legisladores son insensibles a la problemática” sostuvo Enrique Abatti, presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina. Coincidió José Luis Griselli, presidente de la Asociación en Defensa de Inquilinos (ADI). “Necesitamos una ley nueva, pero no creo que esto sea en lo inmediato”, señaló. Respecto a los desalojos: antes duraban entre seis y ocho meses y hoy, entre un año y medio y dos años.
16. Los proyectos deben ser sustentables
Valeria del Puerto, titular del estudio Del Puerto Sardin arquitectos afirmó que “las tendencias tienen que ver con la conciencia ambiental que nos lleva a pensar nuevas tecnologías, nuevos materiales”. Clara Di Ció, gerente de marketing de Rehau -empresa que hace materiales para la construcción- compartió como innovación que “el sistema de geotermia parte del principio que indica que la tierra, a determinada profundidad, tiene una temperatura estable, más o menos entre los 10/12 grados centígrados. Consiste en unas sondas que se entierran a determinada profundidad y tienen agua con glicol que produce en invierno calefacción y en verano refrescamiento”, explicó.
17. Los inmuebles logísticos son una opción de inversión para quienes no quieren comprar un departamento
No sólo los mercados cambian, sino también los inversores y esto comenzó a suceder en este sector. “La fantasía histórica del argentino, que lograba juntar unos ahorros, era tener primero, algo en Punta del Este; después comprar algún inmueble en Puerto Madero -o en algún otro mercado local-. Pero esto fue variando. El inversor comenzó a informarse y encontró en el mercado logístico la posibilidad de obtener mejores rentas que en el mercado residencial. Por ejemplo, por el valor en el que te podés comprar un departamento de dos ambientes podés pasar a tener un depósito de 200 o 300 m², una inversión que te dejará una renta -en este escenario- por sobre el 6 o 7 por ciento anual (una rentabilidad imposible de obtener en el sector residencial). En una mejor situación económica nacional, ese número se incrementaría rápidamente”, comentó Alejandro Winokur, socio de Newmark Argentina Winokur. “Este mercado siempre estuvo conceptuado como un sector de muy difícil acceso, con tickets muy altos y donde se realizaban obras monstruosas. Pero, la realidad es que, como todo submercado, ofrece proyectos de diferentes dimensiones que reclaman distintas inversiones”, agregó Santiago Isern, broker senior de Cushman & Wakefield. Igual reconoció que este es un modelo, en algún punto, similar a los proyectos residenciales que se los conoce como de pozo. Ese inversor -cuando se finalice la obra- se convertirá en el propietario de una parte de un gran depósito que le permitirá obtener un porcentaje de la renta que se le cobrará al inquilino.
18. Los desarrolladores de inmuebles logísticos están comprando tierra
Winokur aclara que no todos los inversores locales se encuentran a la caza de un inmueble logístico o industrial, muchos jugadores y hasta algunas empresas comenzaron a acopiar tierras. Y de esta forma pone sobre la mesa la oportunidad que genera el landbanking. “Primero, hay que entender que el inversor logístico o industrial es un jugador que tiene puesta la mirada en el largo plazo. Por otra parte, apuesta al crecimiento nacional. Dicho esto, resulta más sencillo de comprender por qué este tipo de inversor se encuentra siempre activo en busca de tierras, que permitan crear nuevos proyectos. A su vez, cuando alguien compra terrenos dentro de un parque industrial, con tan sólo esperar un par de años, esos lotes -y sin haber puesto un peso en ellos- se habrán revalorizado. Tan sólo siendo propietario de esos terrenos esa persona u organismo habrá logrado: ahorro, capitalización y crecimiento”, sentenció el especialista.
19. Las oficinas viven un cambio de paradigma
Fernando Novoa Uriarte, socio y director de Newmark Argentina, y Paula de Elía, arquitecta especializada en el diseño interior de los espacios de trabajo coincidieron en que estamos ante un cambio de paradigma, que da lugar, sin dudas, a la creación de nuevos formatos. “Antes de la pandemia las oficinas estaban vistas como un espacio físico, hoy, en cambio, se las entiende como un lugar colaborativo. Este es un fenómeno que se está observando no solo en nuestro país, sino también a nivel mundial. Sin dudas, esta tendencia realzó la importancia de los empleados. Ellos son los que hoy marcan la agenda de los desarrollistas de este sector. Dentro de este grupo, los jóvenes son los que buscan tanto con la sustentabilidad como con la espacialidad, la calidad del aire, el uso de los espacios y el entorno donde está instalada la oficina”, comentó el director de Newmark Argentina. Según de Elía, los espacios de trabajo tienden democratizarse u horizontalizarse dejando de lado los puestos de trabajos individuales para darle lugar a los lugares móviles o rotativos. “En la actualidad, el foco está puesto en los empleados. Ellos, hoy, deciden. Tienen -en algunos casos- la libertad de trabajar hasta en un cien por ciento remoto. Esto es, sin dudas, un cambio de paradigma que tiene su impacto directo en los espacios laborales. Todo esto, obliga a las empresas a enfrentar el desafío de hacer oficinas más atractivas que inviten a la gente a volver a trabajar en ellas”. Y agregó: “Las nuevas oficinas están pensadas para incentivar la interacción entre los miembros del staff. En este sentido, las áreas comunes se han convertido en los espacios más importantes. Es por ello que se hace principal hincapié en su diseño. Los espacios privados, como por ejemplo los despachos, tienden a desaparecer, incluso hasta en las compañías más conservadoras, donde eso resultaba imposible de ser aceptado”.
20. Ya no existirán barrios que sólo sean nodos corporativos
Uno de los cambios más notorios que experimenta el sector as que ya no existen zonas exclusivas. Ya no existen más áreas de oficinas, de restaurantes o residenciales. Hoy se tiende, explican los referentes, a la mixtura de propuestas. “Esta es una tendencia mundial. Ahora, en las zonas tiene que haber una interacción que permita tanto la convivencia de los distintos usos como también su potencialidad. Si eso no sucede, no hay desarrollo. Esto nos va a obligar a pensar en la refuncionalización de muchos sectores, como por ejemplo el microcentro”. de Elía: “Los edificios antiguos tienen, a diferencia de lo que muchos piensan, un beneficio por sus amplias dimensiones: son fáciles de refuncionalizar. A la hora de hacer allí viviendas hay que pensar que las unidades deben contar con buena circulación de aire y hasta contemplar la naturaleza o espacios al aire libre (aptos para realizar trabajos). Es así que, una buena solución es acondicionar las terrazas para esos fines”.
Por otra parte, el cambio de paradigma laboral (con la inclusión del trabajo híbrido) modificó el uso de los espacios, pero esto no siempre traduce en la liberación de metros cuadrados. “Si bien se redujo el espacio destinado para los metros cuadrados que se le otorga a cada puesto de trabajo (antes era 8 m² o 9 m² por empleado, actualmente ronda los 6 m²) se amplió la superficie común prevista para el trabajo colaborativo. Por otra parte, hay se intenta ofrecer espacios de mayor calidad para todos los colaboradores”, comentó Novoa Uriarte.
La nueva dinámica laboral, en muchos casos, se traduce en modificación y reformas de espacios. “El gran desafío de los arquitectos, en este nuevo escenario, es más que construir nuevos espacios, reacondicionar lo existente teniendo como foco al nuevo usuario. En líneas generales, la búsqueda actual tiene como objetivo: generar hábitat más natural, más saludable. Esto requiere de mucho estudio interdisciplinario. Es momento para que las empresas inviertan en investigación. El cambio que se reclama es más profundo y que demanda de una mayor escucha a la necesidad de los empleados”, finalizó de Elía.
Mirá el Summit de Real Estate de LA NACION completo acá
Por Carla Quiroga
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