Oportunidades de inversión. Las opciones para quienes no quieren comprar un departamento

El comienzo de año es un buen momento para organizar el cronograma de inversión y quienes miran oportunidades en el mercado inmobiliario tienen varias opciones por fuera de la más tradicional que es comprar un departamento. Por caso, la reactivación de los locales tras la pandemia convierte a ese mercado en una opción.

Maylingh Contreras, research analyst de la firma Newmark Argentina, sostiene que el sector ha sido uno de los segmentos inmobiliarios más afectados desde el inicio de la pandemia, sin embargo, muchas zonas han mostrado durante 2022 una gran reacción y lograron recuperarse en muy poco tiempo. “Aunque no todos los ejes contaron con la misma suerte de Cabildo y Juramento. La realidad es que algunos tramos porteños aún no dieron muestras de un crecimiento en la ocupación”, aclara. En la misma línea, Marcelo Zuliani, gerente comercial de Colliers agrega que: “Al resurgimiento de este tradicional polo podría sumarse el de Coronel Díaz y Santa Fe y el de Acoyte y Rivadavia”.

Jorge Gayoso, director de L.J. Ramos, considera que el 2022 fue un excelente año en alquiler de locaciones y un discreto año en ventas. “Los valores, en muchísimos casos, fueron similares a los de 2018/19, con un dólar a $40″, explica. Lucas Desalvo, Industrial & Retail broker de Cushman & Wakefield, por su parte, explica que “se nota una recomposición en el precio y el comienzo de un nuevo ciclo favorable a los propietarios”.

De cara a lo que sucederá en 2023, Contreras, de Newmark, explica que las zonas con preponderancia residencial continúen atrayendo la demanda, y revitalizando los ejes comerciales de las mismas, dado que allí es donde se da la mayor parte de la ocupación de locales a la calle”.

Para Zuliani el futuro inmediato tiene como protagonista a los negocios de cercanía y, también, tiene reservada una página importante para el fortalecimiento comercial de algunos barrios. “Están surgiendo en estas zonas emprendimientos mixtos con finalidad residencial y locales comerciales en su planta baja”, dice el broker.

Este mercado presenta varias zonas en desarrollo, pero sin duda la trama urbana de los terrenos debajo del viaducto del ferrocarril San Martín, paralelo a la avenida Juan B. Justo, generarán nuevos polos de retail. También otros rincones porteños brillarán como los locales que se ubican en las cercanías de Pampa y Libertador; del Paseo Gigena en Palermo o del proyecto Via Viva en Belgrano.

Los especialistas coinciden en que se espera una mejora de los indicadores en general. Mientras que en particular se estima que se registrará un retroceso de la vacancia. “Aunque esto no vendría de la mano de una mejora en los precios de renta, dado el contexto económico”, aclara Contreras.

Desde el Grupo Adrián Mercado sostienen que se profundizará el desarrollo de espacios del tipo rooftops y paseos comerciales a cielo abierto con buenas vistas. Todas propuestas que intentarán salir de lo convencional. Mientras que Nicolás Borrescio, Senior Analyst of Research, Consulting & Valuation de JLL se muestra optimista sobre el sector: “Confiamos en que la oferta y la demanda se verán revitalizadas, ya se registra un esperanzador descenso en la vacancia del mercado”.

Los depósitos

El 2022 también fue un gran año para el mercado logístico e industrial. “A lo largo del año, se han transaccionado operaciones por cientos de millones de dólares, producto de la imposibilidad de las multinacionales de girar dólares a sus casas matrices, y ante la necesidad de proteger los pesos generados por sus operaciones, se han volcado al real estate. Muchas de estas empresas han adquirido tierras para hacer land banking o grandes depósitos con renta”, explica Alejandro Winokur, socio y director de Newmark Argentina.

Emiliano Valli, CEO de Stark Desarrollos agrega que el 2022 “fue un gran año. Hemos logrado récord de ventas en todos nuestros parques industriales. La mayor demanda fue de empresas pymes medianas, sobre todo de industria nacional”.

Desde la firma Cushman & Wakefield sostienen que este mercado cerró el 2022 con una tasa de vacancia con tendencia a cero. “Hay sectores como el Triángulo de San Eduardo (en la bifurcación de las rutas 8 y 9), donde la vacancia llegó a 2%”, aclara Santiago Isern, broker Industrial & Logístico de Cushman & Wakefield. Nicolás Ferrero, Research Manager de CBRE amplía: “se espera que el desequilibrio existente de la demanda por sobre la oferta se mantenga este año. Esta realidad se está acelerando la entrega de naves y terrenos para suplir la demanda”.

En la actualidad, hay 174.726 m2 en construcción, de los cuales 100.000 m2 ingresarán al mercado a fines de 2023, y un número similar en 2024. Por ende, es de esperar una situación compleja para quienes estén pensando en alquilar, ya que no habrá disponibilidad. Hay países de la región que ya llegaron a una tasa de vacancia de cero y en los cuales existen procesos de licitación para tomar metros futuros. “Nuestra recomendación a los clientes, desde hace un año, es que si están pensando en crecer en 2023 aceleren el proceso de contratación”, cuenta Isern.

Hoy, el sector reclama activos más grandes y de mejor calidad, optando por una buena ubicación, conectividad con las principales arterias vehiculares del país, y capacidad de los inmuebles que permita futuras expansiones. Esta demanda continuará. “A partir de este contexto, incrementaremos nuestras superficies disponibles en 100.000 m2 durante 2023″, afirma Agustín Rico, COO de Plaza Logística.

Respecto a los precios, se espera que sigan aumentando, y este año podrían promediar los US$8 BNA/m2 en depósitos A+. Según Winokur, invertir en parques pymes, con depósitos de hasta 5000 m2, puede convertirse en una muy buena elección, ya que este será un producto muy demandado. “Por otro lado, los grandes parques logísticos, con depósitos superiores a los 30.000 y hasta los 70.000 metros cuadrados o más, dará a las grandes empresas, incluyendo a las multinacionales, la posibilidad de ocupar importantes superficies con altos estándares internacionales”, dice el broker.

En este contexto, los inversores miran la ruta 9, a la altura de Escobar, donde todavía se pueden conseguir precios de alquiler que promedian US$7 o US$8 por metro cuadrado. Además, el sur sigue siendo una alternativa como última milla, y con valores que pueden partir desde los US$6 por metro cuadrado. “También vemos una oportunidad en fábricas ubicadas en zonas urbanas, las cuales pueden hacer fly to quality hacia un Parque Industrial y esos predios pueden ser utilizados para centros de distribución de última milla”, analiza Isern.

En definitiva, el mercado logístico siempre estuvo considerado, por parte de los inversores, como un sector que demanda grandes desembolsos, pero esto no es tan así.

“Este sector siempre estuvo conceptuado como un sector de muy difícil acceso, con tickets muy altos y donde se realizaban obras monstruosas. Pero, la realidad es que, como todo submercado, ofrece proyectos de diferentes dimensiones que reclaman distintas inversiones. Hay obras de grandes magnitudes que exigen de muy importantes montos y otras, en cambio, más chicas que permiten el ingreso de pequeños inversores. Obviamente, cada una ofrece diferentes modelos de negocios. El ticket de un inmueble logístico tiene que ver tanto con la calidad de los materiales de construcción, con el ocupante que lo va a alquilar y con la ubicación, entre muchas otras variables”, agrega Isern. Al mismo tiempo que agrega que: “Más allá de esto, cada vez hay más personas que se animan a mirar al sector logístico como una oportunidad de negocio, impulsado por el crecimiento de este rubro en el mundo entero de la mano de la pandemia y con el boom del comercio electrónico”.

No solo los mercados cambian, sino también los inversores y esto comenzó a suceder en este sector. “La fantasía histórica del argentino, que lograba juntar unos ahorros, era tener primero, algo en Punta del Este; después comprar algún inmueble en Puerto Madero -o en algún otro mercado local-. Pero esto fue variando. El inversor comenzó a informarse y encontró en el mercado logístico la posibilidad de obtener mejores rentas que en el mercado residencial. Por ejemplo, por el valor en el que te podés comprar un departamento de dos ambientes podés pasar a tener un depósito de 200 o 300 m², una inversión que te dejará una renta -en este escenario- por sobre el 6 o 7 por ciento anual (una rentabilidad imposible de obtener en el sector residencial). En una mejor situación económica nacional, ese número se incrementaría rápidamente”, comenta Winokur.

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