Real State: por qué son tan rentables las oficinas Premium

Desde Cushman & Wakefield aseguran que para las empresas es más rentable invertir en oficinas Premium, bien ubicadas, que en fondos comunes.

“El cepo llegó para quedarse”. La frase la dice José Viñas, director de Brokerage de Cushman & Wakefield, y explica de alguna manera por qué, en los últimos tiempos, son cada vez más las empresas que, en su búsqueda de diversificar inversiones y resguardar el excedente de pesos, se vuelcan hacia la compra de oficinas, terrenos y depósitos logísticos.

Desde la empresa de servicios inmobiliarios corporativos explican que es difícil que el cepo se elimine sin perspectivas claras de una reducción del déficit. En este contexto de acumulación de pesos, las compañías que tienen excedentes y no pueden trasladarlos al dólar, buscan diversificar sus inversiones. Y ahí es donde aparece el real estate corporativo como una alternativa segura y rentable.

Según un estudio elaborado por Cushman & Wakefielden, en el que se analizan las rentabilidades en fondos comunes de inversión versus las del real estate corporativo, “desde hace más de 10 años los retornos en activos financieros estuvieron generalmente por debajo de la tasa de inflación”. Y, en comparación con otros índices de inversión, los inmuebles corporativos son los que vienen mostrando mayor cantidad de períodos positivos.

“Durante el cepo anterior (2011-2015) se habían hecho muchísimas transacciones de compraventa en el mercado inmobiliario corporativo debido a la acumulación de pesos por parte de las empresas. Por eso, en este último cepo, decidimos armar Brick Value, un plan especial para facilitar este tipo de inversiones en real estate corporativo para que las compañías puedan hacer este tipo de operaciones de manera más ágil “, cuenta José Viñas. Los resultados, aseguran, fueron muy buenos. “Empezamos a ver las primeras transacciones a mediados y fines de 2020. En 2021 fue tomando más volumen y ahora en 2022 muchísimo más”, dice Viñas.

Desde hace más de 10 años los retornos en activos financieros estuvieron generalmente por debajo de la tasa de inflación y, en comparación con otros índices de inversión, los inmuebles corporativos son los que vienen mostrando mayor cantidad de períodos positivos.

Por qué el real estate corporativo

La inversión inmobiliaria corporativa demostró tener tres cualidades que la distinguen del resto de las inversiones. Por un lado, la rentabilidad hoy es mayor a la de cualquiera de sus equivalentes financieros. Por otro, el nivel de riesgo es más bajo. Pero, además, el rendimiento está desacoplado del contexto particular que está atravesando la economía local.

“El real estate corporativo se consolidó como una alternativa de diversificación. Lo que primero descubrimos, cuando empezamos a analizar cómo se comportan las inversiones en real estate versus las inversiones en fondos comunes de inversión, es que el cepo vino para quedarse, porque hoy es utilizado como una herramienta de financiación. Y luego vimos que el real estate corporativo, especialmente en oficinas Clase A de Catalinas, no sigue el contexto político y económico del país porque es un activo estable que da rentas y además aprecia su valor en dólares”, explica Viñas.

La inversión inmobiliaria corporativa tiene tres cualidades que la distinguen hoy en día: una rentabilidad mayor a la de cualquiera de sus equivalentes financieros, un nivel de riesgo más bajo y su rendimiento está desacoplado del contexto que atraviesa la economía local.

¿Cómo llegaron en Cushman & Wakefield a concluir que los activos inmobiliarios son una herramienta antifrágil de diversificación? “Analizamos el comportamiento y las rentabilidades desde el 2011 al 2022. Son 11 años y dos cepos. Lo que hicimos en el informe fue analizar el real estate como si fuera un índice económico. Y con eso, hicimos el ejercicio de ver si alguien invertía en un año y vendía en otro, cuál era la rentabilidad para cada índice. Concluimos que el real estate corporativo se comportó de manera positiva sumando la rentabilidad del alquiler y la rentabilidad de la apreciación de capital. Solo en dos o tres casos dio una rentabilidad negativa, mientras que las rentabilidades en los fondos comunes de inversión dieron negativas en la gran mayoría de los casos si se las compara contra la inflación”, detalla Viñas.

Casos de éxito

Según los datos que manejan en Cushman & Wakefield, desde 2020 hasta la actualidad se realizaron transacciones de compraventa de inmuebles comerciales por aproximadamente 400 millones de dólares, especialmente de productos Clase A y buenas ubicaciones.

“Tenemos varios casos de éxito entre nuestros clientes. Por ejemplo, una empresa que compró una oficina, se la alquiló a una empresa del mismo grupo, alocó los pesos durante los años que estuvo el primer cepo, recibió una renta y cuando se levantó el cepo la vendió a un precio superior al que había comprado”, cuenta Mercedes Pagliettini, Broker Senior de Cushman & Wakefield.

Este y otros ejemplos similares se empiezan a multiplicar. Por eso, desde Cushman & Wakefield tomaron la decisión de redireccionar recursos desde el inicio de este cepo en septiembre de 2019 para acompañar a las empresas en todo el proceso de esta modalidad de inversión. “Varias compañías han comprado en más de una oportunidad, eligiendo inmuebles logísticos, oficinas o edificios en block para uso propio o para renta”, concluye Mercedes Pagliettini, Broker Senior de Cushman & Wakefield. Y quizás no haya mejor demostración de cómo está evolucionando este negocio que esta “reincidencia”.

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