Negocios: las opciones para quienes no quieren comprar departamentos y buscan otros nichos
Los inmuebles logísticos y los proyectos multifamily en ciudades americanas se consolidan como alternativas para los inversores
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LA NACIONLeandro Murciego
Buscar oportunidades en este contexto es casi a obsesión para quien quiere resguardar su capital en ladrillos. Pero qué opciones tiene el inversor que no desea apostar por una propiedad residencial en el mercado local. Esta es la pregunta que respondieron Santiago Isern (Cushman & Wakefield), Alejandro Winokur (Newmark Argentina) e Iván Chomer (Dividenz y Grupo Chomer), los referentes que participaron del panel titulado “Oportunidades de inversión” en el marco del Summit de Real Estate que organiza todos los años LA NACION.
Los especialistas que formaron parte de este panel coincidieron que el mercado logístico siempre estuvo considerado, por parte de los inversores, como un sector que demanda grandes desembolsos, pero esto no es tan así.
“Este mercado siempre estuvo conceptuado como un sector de muy difícil acceso, con tickets muy altos y donde se realizaban obras monstruosas. Pero, la realidad es que, como todo submercado, ofrece proyectos de diferentes dimensiones que reclaman distintas inversiones. Hay obras de grandes magnitudes que exigen de muy importantes montos y otras, en cambio, más chicas que permiten el ingreso de pequeños inversores. Obviamente, cada una ofrece diferentes modelos de negocios. El ticket de un inmueble logístico tiene que ver tanto con la calidad de los materiales de construcción, con el ocupante que lo va a alquilar y con la ubicación, entre muchos otras variables”, cuenta Isern. Al mismo tiempo que agrega que: “Más allá de esto, cada vez hay más personas que se animan a mirar al sector logístico como una oportunidad de negocio, impulsado por el crecimiento de este rubro en el mundo entero de la mano de la pandemia y con el boom del comercio electrónico”.
No sólo los mercados cambian, sino también los inversores y esto comenzó a suceder en este sector. “La fantasía histórica del argentino, que lograba juntar unos ahorros, era tener primero, algo en Punta del Este; después comprar algún inmueble en Puerto Madero -o en algún otro mercado local-. Pero esto fue variando. El inversor comenzó a informarse y encontró en el mercado logístico la posibilidad de obtener mejores rentas que en el mercado residencial. Por ejemplo, por el valor en el que te podés comprar un departamento de dos ambientes podés pasar a tener un depósito de 200 o 300 m2, una inversión que te dejará una renta -en este escenario- por sobre el 6 o 7 por ciento anual (una rentabilidad imposible de obtener en el sector residencial). En una mejor situación económica nacional, ese número se incrementaría rápidamente”, comenta Winokur.
Otras posibilidades de inversión
Para Chomer, un joven desarrollador de 33 años que arrancó hace ocho años con su propia desarrolladora local, la clave está en la diversificación, por eso hace un año creó Dividenz, una plataforma que apunta a resolver uno de los problemas de los inversores que miran oportunidades en el real estate y no saben como salir del “riesgo” que implica invertir en países como los latinoamericanos. “Buscamos que la gente tenga la opción de invertir en mercados más seguros con otra seguridad jurídica y más estables como por ejemplo el americano. Es decir ofrecemos un puente, un canal profesional para que la gente pueda diversificar sus fondos obteniendo una rentabilidad mas atractiva que la local y además en negocios que ya son eficientes y por lo tanto disminuyen el grado de riesgo”, detalla Chomer, que también conoce a la perfección el mercado residencial de Buenos Aires: tiene 40.000 metros cuadrados en desarrollos.
El empresario insiste en que en la actualidad aquella persona que necesita invertir debe tener como lema rector: la diversificación. “Esta idea es fundamental para cualquiera que esté pensando en realizar una compra de un bien con el objetivo de resguardar los ahorros. Esta diversificación tanto puede ser a nivel local, mirando mercados como el logístico o industrial, o bien puede poner su mira en otros mercados, más lejanos y menos convencionales. Hoy existen muchas propuestas entre las que se destacan el mercado inmobiliario tanto de Miami, Nueva York o California, entre otros. Allí, nosotros fuimos a buscar los inmuebles que se denominan multi-family. Estos son edificios de rentas que pertenecen a una institución y que tienen entre 50 o 100 unidades; las cuales están alquiladas a residentes locales”, describe y agrega que la plataforma permite realizar inversions desde los US$50.000. “Muchos de nuestros clientes arrancan con este monto y a los pocos meses tieneninvertidos millones”, aclara el emprendedor.
Además asegura que este modelo ofrece un retorno que oscila entre el 10 y 15 por ciento anual y en dólares. “Hoy, en los Estados Unidos, se presentan como lugares atractivos para invertir Texas, Austin, Denver y California”, detalla.
Por otra parte, aconseja la importancia de “moverse” y explica que contextos inflacionarios en dólares como los de Estados Unidos, “los activos de economía real son lugares donde uno puede guardar valor y el mutyfamily en el real estate al no tener que contruir y tener contratos de alquiler que se actualizan en forma anual, aumenta el margen del negocio porque no hay reinversion, ni riesgo”.
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Volviendo al mercado de inmuebles logísticos, otra de las novedades que ofrece el mercado es la aparición de complejos importantes que están fondeándose con la aparición de pequeños o medianos ahorristas. “Este es un modelo, en algún punto, similar a los proyectos residenciales que se los conoce como de pozo. Ese inversor -cuando se finalice la obra- se convertirá en el propietario de una parte de un gran depósito que le permitirá obtener un porcentaje de la renta que se le cobrará al inquilino. Este tipo de negocio ofrece contratos a más largos plazos, mayor seguridad y montos de retornos más elevados. Esto no sólo pasa en la Argentina. Nuestro país es una réplica de lo que sucede en el mundo. Sin duda, el mercado actual presenta muchas y variadas oportunidades”, sostiene Isern.
Winokur aclara que no todos los inversores locales se encuentran a la caza de un inmueble logístico o industrial, muchos jugadores y hasta algunas empresas comenzaron a querer acopiar tierras. Y de esta forma pone sobre la mesa la oportunidad que genera el landbanking. “Primero, hay que entender que el inversor logístico o industrial es un jugador que tiene puesta la mirada en el largo plazo. Por otra parte, apuesta al crecimiento nacional. Dicho esto, resulta más sencillo de comprender por qué este tipo de inversor se encuentra siempre activo en busca de tierras, que permitan crear nuevos proyectos. A su vez, cuando alguien compra terrenos dentro de un parque industrial, con tan sólo esperar un par de años, esos lotes -y sin haber puesto un peso en ellos- se habrán revalorizado. Tan sólo siendo propietario de esos terrenos esa persona u organismo habrá logrado: ahorro, capitalización y crecimiento”, dice el referente de Newmark Argentina. Y amplía: “En la actualidad, existe un gran interés en invertir en logística. Dicho de otra manera, en los últimos tiempos, están direccionando millones de pesos en este tipo de operaciones. Un factor determinante para elegir este mercado es que aún, por la coyuntura local (menos oferta que demanda), resulta una inversión de muy rápida salida”.
Números que muestran el fenómeno
Hoy el sector industrial se encuentra viviendo un récord de ocupación. Según los especialistas, este escenario continuará por la misma senda y para fines de 2022 se prevé que no habrá tierras disponibles. “Lo que estábamos presagiando desde hace algunos años finalmente sucedió. Hoy la vacancia se encuentra en menos de un dígito y, si todo sigue los caminos lógicos para fines de año, no habrá tierra disponible en el mercado local. Es decir, tendremos una vacancia de cero. Si para ese momento una empresa viene a pedirme 20.000 metros cuadrados de depósitos, yo no voy a tener qué ofrecerle. Es decir, voy a tener que esperar que las obras que están en curso se terminen y lo más factible es que estás ni siquiera ingresen libres al mercado. Esto hace pensar que el valor de este tipo de producto subirá su valor, fruto de la escasez. Acá, nuestro mercado logístico cuenta con tan sólo con 2,5 millones de metros cuadrados, lamentablemente al día de hoy se están construyendo muy pocos complejos logísticos clase A (tan sólo unos 75.000). Necesitamos que se desarrollen nuevos proyectos, de calidad y bien ubicados”. Y agrege Winokur: “El mercado históricamente absorbe entre 70.000 y 100.000 metros cuadrados al año, es decir que ya no estamos en condiciones de responder a la clásica demanda del sector”.
En la actualidad, la Argentina cuenta con el valor del metro cuadrado de alquiler más alto de la región. “Aquí una nave de logística premium se encuentra entre los US$7 y los US$8 el metro cuadrado por mes contra los US$4 que vale en la región. Esto lo convierte en un escenario de gran atractivo para inversores locales y foráneos, ya que este negocio ofrece una rentabilidad anual, en promedio, del 8 o 9 por ciento. Un número que da cuenta del presente que vive el sector es que en nuestro país el monto que se transaccionó desde enero hasta el momento: supera los US$150 millones”, concluye Winokur.
Mirá el Summit de Real Estate de LA NACION completo acá
Por Leandro Murciego
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