Mercado inmobiliario corporativo. Las 8 claves del año que termina y lo que puede ocurrir en 2022

El 2021 se acerca a su fin y para el mercado de oficinas e industrial claramente no ha sido uno más. Con un regreso al trabajo presencial post pandemia más lento del que se pensó en un comienzo, el sector parece mostrar una cierta reactivación. Especialistas de Newmark recogieron información de usuarios y desarrolladores para conocer en detalle el estado de situación del sector y cuentan cuáles son las claves más importantes de lo que pasó y de lo que puede venir, tanto en el mercado de oficinas Clase A como en el sector logístico e industrial.

Oficinas Clase A

1) Una reactivación moderada A partir del segundo semestre del año, las empresas iniciaron el retorno a las oficinas y eso tuvo un leve impacto sobre el mercado corporativo. El hecho de tener un panorama más claro sobre la evolución de la pandemia, sumado al avance en la vacunación, llevaron a que se retomasen transacciones que se habían pausado por la crisis sanitaria. “Ante un exceso en la oferta de algunos edificios icónicos que se encuentran a precios atractivos, las empresas están aprovechando esas condiciones favorables a los inquilinos para realizar movimientos corporativos fly to quality hacia oficinas de más categoría”, señala Domingo Speranza, CEO Newmark Argentina. En línea con una demanda más activa, se observó también una mejora general de los indicadores, con un retroceso de la superficie liberada y una absorción neta que volvió a valores positivos durante el tercer trimestre, aunque todavía es apresurado aseverar que se está frente a un cambio de tendencia y en camino hacia la recuperación. Los edificios que entraron al mercado durante el período 2020-2021 son los que están traccionando la demanda: muestran una alta ocupación y es justamente la contratación de superficie en estos desarrollos la que está llevando a valores positivos la absorción neta.

2) Incertidumbre en la superficie futura La producción de nueva superficie se ralentizó. La imposibilidad de trabajar en plenitud durante varios meses del año demoró la fecha de entrega de nuevos edificios y muchos proyectos que tenían previsto iniciarse durante el período 2020-2021 fueron puestos en “stand by” a la espera de señales más claras sobre el rumbo económico del país y la recuperación del mercado. Además, algunos proyectos fueron reconvertidos hacia uso residencial. Para el 2022 se espera que se incorporen al mercado 142.400 m2, lo cual podría impulsar al alza la tasa de vacancia y presionar a la baja los precios, especialmente en el corredor Panamericana, donde se estima que finalizará la mayor parte de la superficie en construcción. “La demanda continuará con foco sobre edificios de reciente construcción, lo cual podría suponer un volumen de contrataciones alto y, como resultado, un bajo impacto sobre la superficie disponible”, afirma Karina Longo, Gerente de Research, Valuaciones & Data Analytics de Newmark.

3) Baja vacancia de Buenos Aires a nivel regional Si se compara el mercado de oficinas clase A con otras ciudades de la región, Buenos Aires presenta una mejora de los indicadores desde el segundo semestre de 2021. Si bien Santiago de Chile presenta la tasa de vacancia más baja de la región con un 6,7%, la capital argentina ocupa el tercer lugar con el 16,5%, detrás de Bogotá que cerró el semestre con 12,3%. “La baja vacancia en Buenos Aires se debe en parte a que el mercado se encuentra subofertado. El inventario de oficinas clase uno es de los más bajos de la región, con un índice de 108 m2 de oficinas clase A cada 1000 habitantes”, opina Fernando Novoa, Socio & Director de Oficinas de Newmark Argentina.

4) Las rentas se estabilizan Si bien en cuanto a los valores de renta Buenos Aires empieza a mostrar cierta estabilización con respecto al período anterior, la comparación regional aún la coloca con valores elevados, por lo cual podría preverse que los precios continúen ajustando de manera moderada a la baja. Una vez más: un mercado estructuralmente subofertado como el de Buenos Aires facilita la contención de las rentas, que muestran descensos más acotados que las registradas en otras ciudades latinoamericanas. Actualmente se están desarrollando 236 mil m2 en Buenos Aires, lo cual la destaca como la ciudad con más superficie en construcción. No obstante, el crecimiento del inventario clase A es lento en comparación con el resto de la región.

La opinión de los ocupantes

• Estamos frente a una disrupción en el uso del espacio de oficinas. Cambió la relación de poder entre el talento y las empresas. Esto supone el inicio de un cambio cultural, por el cual las empresas se plantean no solo cómo retener talento sino también como atraerlo de nuevo a los espacios de oficinas.
• Por el lado de los trabajadores, ya no valoran el home office como un beneficio ni la presencialidad, sino la flexibilidad de la jornada laboral.
• Estos cambios no sólo son complejos de dimensionar, sino que va a llevar tiempo incorporarlos.
• Los espacios de oficinas que hoy tienen las empresas pierden atractivo, no sirven o no son suficiente para que los trabajadores vuelvan a habitarlo porque hay una resistencia del “¿para qué voy?”.

La opinión de los desarolladores

• Desde el lado de los desarrolladores se ampliaron los espacios de amenities y se diseñaron para promover la socialización postpandemia. Los edificios de reciente construcción ganan peso al momento de elegir dónde instalarse.
• Entienden que la oficina se presenta a futuro como una experiencia y no como un espacio de trabajo.
• Por condiciones de mercado, los ocupantes se encuentran frente al mejor momento para realizar un fly to quality. En un contexto de exceso de oferta y con precios a la baja, el mercado se inclina hacia el lado de los tenants, aunque estas condiciones no se extenderán demasiado en el tiempo ya que la vacancia ha iniciado su tendencia a la baja dada la alta ocupación de edificios clase A recién incorporados al mercado.

Mercado logístico e industrial

1)Reactivación general A pesar de la progresiva reapertura de las tiendas físicas, el crecimiento del e-commerce no se detuvo e impactó positivamente. Si bien la demanda se concentró en los inmuebles logísticos premium, el mercado muestra signos de una recuperación generalizada, registrándose una absorción neta trimestral positiva de 34.400 m2. “La tasa de vacancia continuó en descenso, motivada en parte por una disminución en la superficie liberada y por la reactivación de la demanda, ambos hitos positivos para el mercado”, comenta Alejandro Winokur, Socio & Director de Industria de Newmark Argentina.

2) Rentas estables Los valores de renta muestran una estabilización y, en un contexto de mejoría paulatina del mercado, se puede observar que se acercan cada vez más a los de prepandemia. Al cierre del tercer trimestre, el valor promedio de alquiler para centros logísticos clase A se ubicó en 6,5 U$S/m²/mes, sin registrar cambios significativos en comparación con el segundo trimestre del año.

3) Baja actividad constructiva Si bien con la flexibilización de las restricciones sanitarias en el segundo trimestre del año la actividad de la construcción se reactivó y se registraron nuevos ingresos de metros al mercado, todavía parece insuficiente pensando en el futuro. “La actividad constructiva está en valores mínimos históricos. Los desarrolladores están a la espera de tener mayor claridad sobre el rumbo económico del país y la evolución de la pandemia”, afirma Maylingh Contreras, Research, Valuaciones & Data Analytics de Newmark.

La opinión de los desarolladores

• El mercado presenta históricamente gran dependencia de transacciones “built to suit”. En un intento de los desarrolladores de reducir esta dependencia, entre 2018 y 2020 se construyeron cerca de 300.000 m2 que el mercado tardó varios años en absorber.
• Una vez que ingresen los 73.000 m2 que ahora están en construcción, no habrá proyectos en obra. La demora en iniciar nuevos se debe a que, en estas condiciones de mercado, construir un depósito no es negocio dado que los valores de renta no son atractivos para los niveles de costo de construcción.
• A esta realidad se suma que, a pesar del crecimiento exponencial del e-commerce, en el mercado logístico no se replicó una explosión de la demanda, sino que la misma se mantuvo en niveles prepandemia.

4) Qué pasará en 2022 Para el 2022 se espera que el mercado continúe en la senda positiva por el crecimiento exponencial del e-commerce. Pero como el desarrollo de los centros logísticos depende en gran medida de las transacciones “built to suit”, es decir que se construye lo contratado porque la financiación es acotada y las tasas muy elevadas, será fundamental ver qué pasa con el contexto económico en general y con variables como la inflación y el valor del dólar, que condicionan naturalmente la construcción de nuevos centros y la planificación a largo plazo de las empresas.

Para más información sobre el Mercado Inmobiliario Corporativo, no dudes en contactarte con Newmark Argentina o 4311-9500.

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