Manual del inquilino: qué tenés que saber si estás por alquilar un departamento

Comenzó el 2021 y el mercado inmobiliario empezó a moverse. En caso de que tengas que alquilar, te contamos cuáles son los tips que debés tener en cuenta en tu vida cotidiana para ser un buen inquilino.

El dueño del inmueble, ¿es verdaderamente quien alquila?

Antes de entrar a la propiedad rentada, quien alquilará la casa o departamento debe chequear si quien figura como titular en el contrato es realmente el dueño del inmueble. Se debe acreditar y justificar que es el propietario el que está a cargo y puede hacerse a través del pedido de escritura pública y el informe de dominio de la propiedad.

Generalmente se le pide información al inquilino pero no se hace de manera recíproca y es fundamental para quien alquila saber si es realmente el propietario quien arrienda.

¿Se puede excluir de la negociación el depósito de garantía?

Al momento de alquilar, algo que suele ser un dolor de cabeza para quienes buscan un departamento o una casa para rentar es el depósito de garantía. El artículo 1196 del Código Civil y Comercial establece que no puede exigirse más del importe equivalente al primer mes de alquiler y a la finalización del contrato debe devolverse indexado conforme al último mes de alquiler vigente y se entregará al inquilino contra la restitución del inmueble.

“Si bien la nueva ley de alquileres advierte que el monto se actualiza y se devuelve al finalizar el contrato, se puede negociar entre propietario e inquilino que no se entregue, ya que es una suma que nunca se aplica y el que alquila cuando se va no suele reclamarlo. A veces pasa que se decía que se devolvía a los 30 o 60 días y al no haber reclamo se lo quedaba el propietario”, recalca el abogado especialista en temas inmobiliarios y profesor en la Universidad de Buenos Aires.

Por otra parte, una modalidad útil para negociar el precio del alquiler y que usualmente no se utiliza es pagar varios meses por adelantado o hasta un año, lo que hace que el valor de arrendamiento sea más bajo. En el mercado, este tipo de acuerdos pueden lograr una reducción de entre el 10% y el 20% del alquiler.

Compensar gastos de refacciones con alquileres

Es importante revisar y chequear cómo está el inmueble antes de realizar la mudanza, para así detallar al propietario aquellos arreglos y evitar reclamos una vez finalizado el contrato. Según el artículo 1201 del Código Civil y Comercial, el locador debe conservar el inmueble para el uso y goce convenidos en el contrato y tiene que efectuar todas las reparaciones de deterioros que no fueran causados por el locatario.

“Es fundamental probar el funcionamiento de todos los artefactos eléctricos y a gas antes de entrar. Pueden pedirse certificados de aptitud de funcionamiento, que pueden realizarlo personal especializado en cada área. Es una práctica que suele realizarse en el extranjero y que acá en el país no suele hacerse, por lo que los costos podrían recaer en el inquilino”, sostiene Esper.

“Para las reparaciones urgentes, una vez que el propietario fue notificado por el inquilino, tiene 24 horas para realizarlas, mientras que para las no urgentes cuenta con 10 días corridos pero en caso de no tener respuestas, el inquilino podrá hacerlas a costa del dueño”, remarca Enrique Abatti (h), del estudio de abogados Abatti & Rocca. El art. 1204 bis del Código Civil y Comercial sostiene también que el locatario podrá retener de los alquileres el monto que pagó de las reparaciones, aunque deberá hacer un detalle de las mismas.

Últimamente, tanto el propietario como quien alquila suelen designar de común acuerdo a un tercero (que podría ser el administrador del consorcio) para hacer de “juez” y así determinar si las reparaciones son urgentes o no, ya que en muchos casos estas están a cargo del consorcio.

Qué hacer y qué firmar antes de dejar el inmueble

Al momento de dejar un departamento o casa rentada, es necesario realizar ciertos trámites para evitar problemas luego de dejar la vivienda. Es por ello que es necesario dar de baja los servicios públicos como la electricidad, gas y agua, para así no tener deudas a su nombre tras la finalización del contrato, y ponerlos a nombre del propietario.

Cada vez que se devuelve el inmueble también se firma un documento escrito, que es un acta de restitución de inmueble, en donde dice que no hay deudas de servicios y que solo se le reclamará al inquilino por la locación que se acaba de terminar y tampoco se puede reclamar al garante. Es clave para evitar reclamos futuros contra el garante.

Qué hay que pagar para rescindir contrato antes de tiempo

En caso de que el inquilino quiera irse antes del fin del acuerdo por el alquiler de un inmueble debe tener en cuenta ciertos aspectos. Según el artículo 1221 del Código Civil y Comercial, el inquilino tiene el derecho irrenunciable de resolver anticipadamente el contrato transcurridos los seis primeros meses del mismo, aunque debe avisar al titular del inmueble con un mes de anticipación, indemnizando con el equivalente al monto de un mes y medio del alquiler vigente y de un mes si la opción la ejercita transcurrido el primer año de contrato. Si lo notifica al locador con una anticipación de 3 o más meses, el inquilino no debe pagar indemnización al locador.

Por otra parte, si quien alquila no puede gozar del inmueble por causas ajenas a su persona (problemas de ruidos molestos, humedad en paredes, roturas que provoquen acumulación de agua dentro de la vivienda), puede pedir la rescisión del contrato sin indemnizar al locador, o la cesación del pago del precio por el tiempo que no pueda usar la propiedad.

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