Cómo construir para quienes lo necesitan. Una propuesta para el Congreso
Por Marcelo Busellini y Iván Kerr
El coronavirus nos coloca en un momento bisagra de nuestra historia. Los impactos económicos del aislamiento al que nos hemos tenido que someter, aún no podemos siquiera mensurarlos. Pero es claro que, la coyuntura local e internacional no acompañará las expectativas de inversión en materia de obra privada. Se abre entonces la oportunidad de aprender de buenas y probadas experiencias en la región con objetivos de corto plazo muy claros, la reactivación de la economía, la generación de empleo y la facilitación del acceso a la vivienda.
La sociedad reclama que los tres poderes vuelvan a funcionar con normalidad y exige a nuestros representantes ser sean ágiles en proponer los resortes para salir de la crisis en la que estamos inmersos.
Zanjado el debate de que el Congreso debe sesionar, basta pegar un vistazo a lo que han hecho nuestros vecinos rioplatenses. Allí, nuestros hermanos orientales del Uruguay, desde el 2011 que sancionaron la Ley 18.795, con el objetivo de facilitar el acceso a viviendas, tanto para compra o para alquiler a sectores de ingreso medio y medio bajo. La referida norma contempló un programa de promoción de la inversión privada en viviendas de interés social mediante la asignación de exoneraciones tributarias y la creación de un nuevo Fondo de Garantía para Desarrollos Inmobiliarios. (Fogadi), invitando a volcar esas inversiones en desarrollos inmobiliarios de zonas urbanas determinados.
Nuestro país necesita imperiosamente promover una mayor participación del sector privado en la construcción de viviendas para sectores de ingresos medios, con recursos y riesgos 100% privados, en un contexto en el que el déficit habitacional, tanto cuantitativo como cualitativo ha seguido creciendo, en todo el territorio nacional y en una coyuntura en la que un elevadísimo déficit fiscal, impide aumentar significativamente los recursos públicos destinados a satisfacer estas crecientes demandas.
Existen tres grandes actores en la producción de viviendas de cualquier país: el sector público, a través de múltiples modalidades y líneas de acción, tanto a nivel nacional, como provincial o municipal; el sector privado formal, que orienta su actuación, mayoritariamente, hacia emplazamientos urbanos consolidados; y el sector informal, que produce viviendas en asentamientos irregulares.
En las últimas décadas, tanto Argentina como Uruguay, han sido países en los que la tasa de crecimiento de las viviendas informales se ha ubicado por encima del promedio de América Latina. Tenemos en nuestras manos la posibilidad, como la tuvo Chile hace 25 años de intentar en primer término frenar el vigoroso crecimiento de la informalidad urbana, y luego, poder revertirlo. La principal herramienta es lograr atraer a capitales privados, ociosos en muchos casos y con mucho interés en poder potenciar su actividad siempre bajo un paraguas de reglas e incentivos fiscales claros.
Para ello, tenemos que resolver la monstruosa carga impositiva asociada al desarrollo inmobiliario con impuestos distorsivos que lo único que genera es concentrar la actividad en productos "premium", debido a que son los únicos en los que el desarrollador puede encontrar alguna rentabilidad. Hoy tenemos "inversiones para inversores", pero que no sirven para satisfacer la enorme demanda que se mantiene insatisfecha y, es solo en el ámbito del Congreso, en donde podemos encontrar la facultad de modificar y generar los incentivos fiscales que el desarrollo de viviendas necesita.
Por tanto, aprovechemos los vientos de cambio que la pandemia del Covid19 nos ha impuesto a todos y discutamos los alcances de una Ley de Vivienda que promueva la construcción de las mismas, destinada a generar nueva oferta para sectores medios y medios bajos, totalmente libre de impuestos nacionales. Ello, permitirá la aparición en el mercado de nuevas unidades funcionales y donde el incentivo sea aplicado directamente al precio de la vivienda de modo que el comprador sea el gran beneficiario. Estas exoneraciones pueden estar focalizadas por área geográfica, siendo el conurbano de la Provincia de Buenos Aires un gran canalizador de esas inversiones.
Y frente a quienes crean que, en el contexto macroeconómico actual, la Argentina no está en condiciones de renunciar al cobro de impuestos, hay que tener presente que la exoneración de estos tributos no genera un impacto negativo al fisco, ya que, en la situación actual no se cobran porque directamente no se generan. Adicionalmente, hemos visto que la ecuación termina siendo positiva con la generación de puestos de trabajo registrados y las empresas proveedoras de insumos asociados a la actividad generando toda esa actividad económica virtuosa.
La construcción de viviendas genera una multiplicidad de externalidades positivas, entre ellas baja en los costos de inversión de asistencia social. Y, en un momento crítico para la industria de la construcción, gran parte del personal ocupado del país puede surgir de esta actividad, achicando la volatilidad del sector y el impacto en el ciclo económico.
En Uruguay dio resultado y en solo cuatro años capturo más de US$1000 millones de inversión privada para construcción de viviendas de clase media, media baja, re densificando la ciudad y repoblando barrios centrales. Paradójicamente, muchos capitales argentinos, invierten hoy allí bajo ese esquema.
En ese contexto, será clave que logremos generar los consensos necesarios, de manera que el camino dentro de las diferentes dependencias del Estado sea efectivo y ayude a vencer las lógicas resistencias que genera todo lo nuevo. Manos a la Obra, no hay tiempo que perder.
Los autores son ex Secretario para la Vivienda de la Nación y ex director nacional en la Secretaria para la Vivienda de la Nación.
Por Marcelo Busellini y Iván Kerr
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