Los alquileres, activos en un escenario complicado

Las dificultades que atraviesa el mercado de propiedades parecen no limitarse a la compraventa de inmuebles. Aunque la virtual paralización de dichas operaciones haría suponer un incremento en las de alquileres, los problemas alcanzan también a este rubro, muchas veces invisibilizado, a pesar de que cada día afecta a mayor número de argentinos.

Se calcula que hace una década, el 68% de los residentes en la ciudad de Buenos Aires era propietario. Hoy dicho porcentaje se redujo al 56% y aumentaron en un 30% los hogares establecidos en viviendas rentadas. Podría decirse, entonces, que una de cada 3 familias alquila el lugar en el que vive y padece los conflictos del sector que, de diferente manera, soportan también los locadores.

"A la incertidumbre general no escapan ni los que están en condiciones de vender ni los que con esfuerzo y algo de crédito podrían comprar. Así, el mercado de alquileres viene, desde hace un tiempo, con igual tendencia: alta oferta y alta demanda. Quien antes buscaba vender su propiedad ahora decide esperar y, mientras tanto, alquilarla. Lo mismo el comprador, ante las dificultades para la adquisición prefiere alquilar y postergar el convertirse en dueño para tiempos de mayor certeza", afirmó Francisco Altgelt, socio de Altgelt Negocios Inmobiliarios.

También consultados sobre el tema, Rafael Baigún, socio de Baigún Operaciones Inmobiliarias; Ariel Champanier, presidente de Re/Max Premium, y Aníbal Montes, presidente de RG Montes, coincidieron con Altgelt y afirmaron que la falta de operaciones de compraventa ha incrementado tanto la oferta como la demanda de inmuebles para la renta. Tal situación, sin embargo, no ha dado como resultado una mayor fluidez a la hora de acuerdos entre locatarios y locadores. ¿Por qué? Entre otras razones, por la inflación.

Comentó Rafael Baigún: "Aquellos propietarios que se niegan a vender en los valores actuales suelen poner sus unidades en alquiler, pero muchas veces, dada la inflación, pretenden contratos escalonados semestralmente, lo que crea inconvenientes con los posibles inquilinos". Por su parte, Montes destacó que los problemas no son privativos de los nuevos contratos. "La inflación también complica la renovación de contratos vigentes. Los propietarios piden ajustes que mantengan el nivel de su renta en dólares y los locatarios, que dependen de sus salarios y no han recibido mayores aumentos, encuentran dificultoso pagar el nuevo precio y salen en busca de otro inmueble."

Inflación para agentes y clientes

Es que, como dijo Ariel Champanier, "la inflación es el gran problema de la Argentina y alcanza a todos los mercados. En el inmobiliario, en particular, cuenta tanto para brokers como para clientes. A los agentes nos afecta en la suba de salarios de empleados, en los costos de mantenimiento de las oficinas, en el precio de la publicidad, etcétera. Y, claro, también en lo que hace al movimiento y los valores de las operaciones. Si el dólar sube, el valor de la propiedad baja, y no sólo el valor, baja el ánimo de la gente, sus expectativas. En un mercado como el actual hay que ser híper profesional, el cliente nos necesita más que nunca, se debe tasar con suma precisión y negociar atendiendo las necesidades de locador y locatario. En lo que hace a alquileres, los precios se ajustan, pero un poco por debajo de la inflación, principalmente porque los propietarios no desean mantener el inmueble vacío y afrontar sus gastos".

Baigún lo confirma y agrega: "Los precios de los nuevos alquileres han aumentado, aunque en muchos casos esa suba no acompaña a la inflación. Para un alquiler de un ambiente, el piso ronda los $ 2500; para un 2 ambientes, los $ 3000; para un 3 ambientes, los $ 4000, y para un 4 ambientes, los $ 5000". Con respecto a las actualizaciones, "se calculan entre un 10% y un 12% las semestrales, y entre un 25% y un 30% las anuales. El mercado de alquileres no está aceptando porcentajes mayores", asegura, por su parte, el titular de Altgelt Negocios Inmobiliarios.

Condiciones parecidas

Salvo estos incrementos y, en ocasiones, la pretensión de ajustes cada seis meses, las condiciones que deben afrontar los inquilinos para la firma del contrato son las habituales: "Uno o 2 meses de depósito, un mes de adelanto, la comisión inmobiliaria y los gastos de informes", comunica Montes. Aunque Altgelt aclara que "cada vez son menos los propietarios que exigen dos meses de depósito y, con frecuencia, se toma el valor del último mes del contrato como monto del depósito".

En cuanto a estas tendencias, los entrevistados coinciden en que son las mismas para todos los barrios, salvo algunas ofertas premium de Barrio Parque y Puerto Madero. Y aseguran, además, que la tipología más buscada sigue siendo el 2 ambientes; que para los pisos importantes, de 3 o más dormitorios, con altas expensas, los propietarios suelen aceptar la opción paquete, mientras las grandes casas, si son aptas, terminan siendo rentadas con fines comerciales y siempre con tiempos de cierre mayores. Siempre según Altgelt, "en general, los tiempos de oferta se extendieron para todos los inmuebles. El potencial inquilino se encuentra con muchas alternativas para elegir lo que quiere y eso lo vuelve exigente", dice.

Finalmente, y para ponerle algo del hoy tan requerido optimismo a la situación, vale escuchar a Montes. Él aseguró haber tenido en febrero, "un gran movimiento de unidades chicas y medianas, cerrando un 100% más de alquileres que en el mismo mes de 2013".

10 Años

Han transcurrido desde que el 68% de los residentes de la ciudad de Buenos Aires eran propietarios. Este porcentaje se redujo a 56% y aumentaron en un 30% los hogares establecidos en viviendas rentadas

100% más operaciones

En febrero se produjo un gran movimiento en los departamentos chicos y medianos, cuyas operaciones se cerraron en un 100% más que en el mismo período del año anterior. Así se pone un poco de optimismo a la situación

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