Las razones por las que tener un local en Florida puede ser mejor negocio que en la avenida Alvear
Mientras una calle apuesta por el lujo y la exclusividad para atraer a un público selecto, la otra se adapta al turismo y al alto tránsito, con un comercio más dinámico
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RedactorAriel Goldfarb
Las avenidas Alvear y Florida son dos corredores emblemáticos de Buenos Aires, muy distintos pero comparten un dato impensado hace unos años atrás: tienen la misma cantidad de metros cuadrados libres. Mientras que en Alvear, el epicentro del lujo y la exclusividad, la vacancia ronda el 14,7%, en la tradicional peatonal porteña ese número se calcula en 14,5%. En cuanto a precios, en el primer caso, los alquileres defienden valores de US$24,3/m² por mes, y en el segundo, los US$27,4/m².
Es decir, alquilar un local en Florida es más caro que en Alvear. “Si bien los indicadores de vacancia y los valores de renta pedidos entre Florida y Alvear son bastante parecidos, lo que varía es el tipo de marca y empresa que se quiere instalar en cada uno”, explicó Santiago Winokur de Newmark a LA NACION. Las marcas que necesitan alto volumen optan por la peatonal mientras que las que buscan exclusividad, por Recoleta.
La diferencia en los precios se puede explicar por la naturaleza de los espacios disponibles en cada corredor. En Av. Alvear, los locales vacantes son más pequeños y selectivos, lo que contribuye a que las marcas permanezcan en el tiempo. En Florida se liberaron locales más grandes, lo que incrementa el valor de los alquileres, pero también complica la ocupación de estos espacios más amplios, menos demandados por las marcas que buscan reducir su exposición física.
Por su parte Carolina Wundes, gerente de Market Research & Data Analytics de Newmark Argentina, explica por qué los alquileres son “más baratos” en Alvear que en Florida. “En la peatonal, el mercado es mucho más dinámico y flexible: la alta rotación de inquilinos, producto del tránsito peatonal de alrededor de 250.000 personas diarias, genera una demanda constante que empuja los precios al alza. El mercado en Florida está en constante adaptación, con una oferta que cambia rápidamente en respuesta a las tendencias de consumo”, analiza.
El perfil de los consumidores también marca la diferencia. Mientras que en la avenida Alvear el consumidor es más exclusivo y recurrente, con el 87% de marcas nacionales, en Florida la mayor parte de la oferta está compuesta por cadenas comerciales, lo que genera una rotación constante y permite a los propietarios adaptarse rápidamente a la demanda de los consumidores. Estas cadenas representan el 44% de los comercios en Florida mientras que en Alvear son solo 20%. “El dinamismo de Florida está directamente relacionado con la flexibilidad que requieren los comercios de cadenas y el perfil más volátil de los consumidores”, dice Wundes.
En números, la peatonal cuenta con 302 locales, 52% ocupados por la industria textil, secundada por la gastronomía con un 11%. Mientras que el corredor Alvear tiene 56 locales de los cuales la mayoría son de moda (56%).
La influencia del turismo
Otro punto fuerte de Florida es la afluencia de turistas: generan el 45% de las ventas en la zona. Este fenómeno crea una demanda estacional que obliga a los comerciantes a adaptar sus estrategias constantemente, ajustando precios y ofertas según los ciclos turísticos. “Florida sigue siendo un corredor de alto volumen, donde el tráfico masivo de turistas permite a los comercios aprovechar los picos de afluencia”, señala Winokur. Esta fluctuación puede ser una ventaja para los negocios que logran capitalizar la demanda en temporadas altas, pero también impone desafíos, como la necesidad de una oferta más flexible que se ajuste a la variabilidad de las compras.
En contraste, la avenida Alvear tiene una dinámica más estable sin las fluctuaciones atadas al turismo que tiene Florida. En este corredor, los comerciantes se centran en ofrecer una experiencia exclusiva con consumidores de productos de alta gama que buscan la personalización y experiencia de compra, lo que explica una rotación baja del 3,7%. “La permanencia es clave porque los comercios buscan mantener una imagen premium. Además, la estabilidad del mercado es alimentada por clientes recurrentes, permite una estructura de precios más sólida y menos sujeta a los altibajos del turismo”, explica Wundes.
Respecto al mix de oferta nueva, “el 40% de las nuevas aperturas en la peatonal Florida son gastronómicos, mientras que el sector de tecnología y electrónica ha crecido un 15% en el último año”, añade Wundes.
En definitiva, cada una con su perfil propio, ambas zonas tienen una identidad bien marcada con ciertos puntos en común pero continúan adaptándose a un mercado en constante transformación, con estrategias comerciales diferenciadas que buscan satisfacer las diversas demandas del retail porteño.
Por Ariel Goldfarb
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