Dónde están las propiedades de la ciudad que se venden a precios de remate

Al margen de la incertidumbre económica y la sucesión de novedades que el primer semestre de 2024 trajo aparejado para el sector inmobiliario, en general, el mercado de oficinas de clase B viene experimentando una notable estabilidad en lo que respecta a precios pedidos por metro cuadrado ˗con un leve descenso menor al 1% en comparación con los últimos seis meses de 2023˗ y vacancia ˗disminuyó un 0,67%, amén de que permanece por encima de los valores históricos˗. Y si bien la absorción neta vivió una disminución que se refleja en una merma de la demanda, continúa siendo positiva, con 7502 m² y un stock que suma 1271.663 m², conforme un relevamiento de la inmobiliaria L.J. Ramos.

A la par, el mercado de alquileres muestra guarismos más optimistas: la superficie demandada creció un 93,04% en relación con 2023 (28.427 m²) en la primera parte del año, dinamizada por la proclama de espacios más reducidos en tanto las nuevas exigencias de las pequeñas y medianas empresas que, en la mayoría de los casos, se ven obligadas a optimizar costos operativos, pero también por una modalidad laboral híbrida cada vez más asentada.

Y si bien el submercado Puerto Madero es el que vivió mayores aumentos en lo que a precios se refiere, es la zona de San Nicolás y sus franjas aledañas la que, pese a haber sufrido una caída drástica ˗no solo a partir de la pandemia, también por la descentralización hacia el norte de la Ciudad de Buenos Aires que ya había comenzado previo a ese período, con el desarrollo de nuevos polos, como el Corredor Libertador o el DOT˗, hoy muestra valores casi “irrisorios” en la comparativa con estas áreas de demanda en crecimiento.

Microcentro: ¿valores de oportunidad o inversión de alto riesgo?

Comprender si la idea de comprar una oficina no apta para vivienda por estos lugares puede significar una oportunidad de compra o más bien una “aventura” de riesgo considerable, amerita cifras concretas para un análisis pertinente. Variabilidad mediante, el valor promedio de publicación de estos inmuebles en el barrio de San Nicolás se ubica en el orden de los US$1236 por metro cuadrado, según datos aportados por el mismo informe.

Lo concreto es que en este sector de la ciudad que muestra un mercado deprimido se han registrado cierres en calles como Viamonte, Montevideo y Florida a precios que fluctuaron entre los US$478/m² y los US$988/m², conforme especialistas consultados, versus segmentos como el residencial donde se publican propiedades a un valor promedio de US$1450/m² y se cierran alrededor de los US$1350/m². De hecho, sobre la avenida Corrientes, “una oficina que se publicaba en US$800/m² hace poco tiempo se vendió en US$688/m², un 14% menos”, destaca Fernando Alsina, bróker de Toribio Achával.

Por supuesto que este submercado quedó muy “afectado después de la pandemia, y la demanda nunca volvió a los niveles anteriores, resultando en una alta oferta”, destaca Marcos Ballario Rota, analista de research de L. J. Ramos. Aquello fue lo que ha provocado una devaluación significativa de las propiedades en esta área. Por ello, la preocupación del Gobierno porteño de poner el foco de atención en esta zona con la meta de “recuperar su valor y restablecerla como un lugar muy transitado, tal como era antes”.

Dada la casi nula cantidad de operaciones, “podemos garantizar que la baja de precios de publicación llegó para quedarse un tiempo aún”, avisa Alsina. En sí, hay buenas oportunidades de oficinas no aptas para usar como vivienda, existe una oferta importante de este tipo de propiedades: “Muchas de ellas están publicadas o bien se han vendido en valores históricos muy bajos. Quién compra, se encuentra con buena oferta y, quien vende, quizá necesite el dinero y hace tiempo que no tiene candidatos”, explica.

El mayor interrogante es si en este escenario puede realmente darse una posterior revalorización de estas propiedades. Y si bien resulta posible, es “muy difícil lograrlo solo con iniciativa privada”, opina Marcos Ballario Rota. Por lo que es crucial que el sector público “también participe, proporcionando incentivos fiscales. Esto permitiría a los inversores asignar los fondos necesarios para hacer que estos inmuebles sean atractivos”, completa.

Dependiendo del caso, asimismo, “se podrían realizar actualizaciones técnicas que pusieran en valor al inmueble y presentarlo en oportunidad al mercado para atraer inversores”, adiciona singulariza Julián Peña, broker de Cushman & Wakefield. Dicho esto, para observar una recuperación del sector “será necesario que la normativa local acompañe a las empresas que desean desembarcar en el país o ampliar operaciones ya existentes”.

El estado de las “pequeñas” oficinas en el microcentro porteño

Más allá de que las condiciones de estos inmuebles varían en cada caso conforme la calidad constructiva, antigüedad del edificio y tipo de empresa que haya ocupado el piso, “suelen encontrarse en un estado que va desde bueno o muy bueno en los mejores casos, donde se realizaron mejoras o mantenimientos, hasta regular”, singulariza Peña.

En términos generales, las oficinas clase B en este submercado presentan fachadas antiguas y muchas de ellas no se pueden modificar por su condición de patrimonio cultural. “No son de planta libre, tienen techos altos, son edificios de poca altura, cuentan con pisos de madera y poseen tecnología obsoleta tanto en equipos de refrigeración como en sistemas de seguridad”, precisa Ballario Rota.

Otro inconveniente de estos inmuebles es que requieren de un gasto inicial significativo por parte del comprador, lo cual es crucial para aumentar su visibilidad y destacar en el mercado. Dado que son oficinas añosas, “a menudo carecen de un mantenimiento adecuado, y la inversión es clave para hacerlas competitivas”. Pensándolas como oportunidad de compra, el experto entiende que se las puede modernizar para “ponerlas a punto y hacerlas atractivas para futuros usuarios/inquilinos”. Pero es vital que los propietarios “conozcan la realidad del mercado, procurando adecuar los valores a niveles, de mínima, razonables”.

Porque lo que el mercado observa, “las empresas que buscan alquilar (N. de la R.: hoy los precios oscilan entre US$3/m² y US$13/14 el m² por mes) pretenden una oficina a la que no haya que intervenirla en lo más mínimo, tanto por un tema de importantes inversiones como por el tiempo que demanda la implementación de la adecuación”, avisa Alsina.

¿Modelos para seguir?

A diferencia de otras ciudades que experimentaron el deterioro de su centro histórico / financiero, en Buenos Aires “eso no va a ocurrir nunca, todo lo contrario”, acota el broker de Toribio Achával. ¿Las razones? La ubicación estratégica del microcentro como centro neurálgico del GBA “cuando uno contempla el norte, el oeste y el sur, es estratégico”. Adicionalmente, la cercanía a iconos de la ciudad, como la Avenida 9 de Julio, el Teatro Colón, la Casa Rosada y numerosos puntos turísticos de interés, hacen que la zona del microcentro, en algún momento, se pueda transformar. Eso sí, hay que ir más allá de las oficinas, según creen los expertos: “Hemos tenido inversores extranjeros de España que están analizando y han venido especialmente para comprar edificios en bloc en el microcentro para reciclarlos y vender / alquilar las unidades en forma individual”, revela.

Y si para muestra basta un botón, la Ciudad de México es un ejemplo en este sentido. Después de la pandemia, “surgió la idea de reconvertir oficinas en viviendas con el objetivo de revitalizar zonas deshabitadas, ofreciendo beneficios fiscales para incentivar estos proyectos”, pormenoriza Ballario Rota. Desde 2017 hasta 2024, se han reconvertido 19 proyectos de oficinas, que cubrían aproximadamente 412.000 m², en viviendas, hospitales o escuelas.

“Esta estrategia ha demostrado ser efectiva, logrando un uso más eficiente del espacio disponible y contribuyendo a la recuperación del mercado inmobiliario tras la pandemia”, destaca. De modo similar, en Nueva York se implementó un programa de reconversión de oficinas en respuesta a la crisis mencionada. Este, estima la creación de 20.000 nuevas viviendas, aproximadamente, pues permite que más edificios de oficinas se “metamorfoseen” en espacios residenciales.

En varios países, sin ir más lejos, se ampliaron y mejoraron los amenities de la zona con más y mejor oferta gastronómica, locales comerciales, gimnasios, entre otros. Pero el desafío sigue estando en atraer a los colaboradores de cada empresa a que concurran a su lugar de trabajo. “En la medida que las empresas cuenten con más herramientas normativas para lograr este objetivo, notaremos una mayor circulación de personas y una revalorización natural del entorno como resultado”, concluye el broker de Cushman & Wakefield.

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