Las oficinas top, ante el riesgo de quedar obsoletas
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LA NACIONLeandro Murciego
El nuevo escenario ocasionado por la pandemia obliga a replantear, rubro por rubro, el mercado inmobiliario, a corto, mediano y largo plazo. Los especialistas sostienen que los problemas no se acabarán dejando atrás ni el aislamiento social ni la cuarentena. Las marcas generadas por este presente dejarán heridas en las diferentes áreas y el sector de las oficinas no será la excepción.
El escenario es aún incierto. Desde la apertura de la cuarentena, son muy pocas las empresas que volvieron a ocupar las oficinas y las que lo hicieron optaron por retornar las actividades con equipos reducidos y alternando los días de trabajo para evitar la alta ocupación de las plantas y conservar el aislamiento social obligatorio. "Es difícil saber que va a pasar en el mediano plazo, ya que aún no hay fechas ciertas de regreso masivo a las oficinas. Además, aún se está dando forma, día tras día, a la nueva normalidad, de la que tanto se habla", comenta Fernando Novoa Uriarte, socio y director de Transaction Management de Newmark.
José Viñas, director de brokerage de Cushman & Wakefield, sostiene que el mercado actual está en constante cambio y que para poder adaptarse a él, es preciso que las partes puedan encontrar puntos de acuerdos, es decir, que el futuro reclama una mayor flexibilización. "Esta es la gran palabra de estos días y de los próximos meses. Este presente trajo grandes modificaciones no sólo en el modelo del negocio sino también en la forma de trabajar impulsada por el aislamiento social que sirvió para consolidar el home office", comenta el especialista. En la misma linea, Marcos Villanueva, CEO de Waves in movement, la empresa especializada en gerenciamiento y operación de edificios corporativos, explica que "la pandemia resaltó lo bueno y lo malo, dejo en evidencia que muchos de los edificios categorizados como A en realidad no están a la altura de las nuevas necesidades de los usuarios inmobiliarios de estos tiempos". En números, el ejecutivo destaca que en un relevamiento realizado por su empresa, en más de 150 edificios Clase A en la ciudad, se detectó que menos del 20% cuenta con amenities en línea con las nuevas necesidades.
Los beneficios demostrados por el teletrabajo, sumado en muchos casos a la necesidad de bajar costos de las compañías harán que éstas revalúen la superficie que necesitan para operar. Éste ecosistema laboral, que se comenzó a definir de la mano de la pandemia, se conformará como uno de los nuevos escenarios. Esto en muchos casos se traducirá en una reducción de metros cuadrados ocupados por parte de las empresas. "Ahora, ante el nuevo escenario los propietarios de los edificios se encuentran frente al gran desafío de tratar de aggiornar sus inmuebles con miras a las nuevas demandas. Los que mejor y más rápido puedan hacerlo más chances tendrán no sólo de retener a los inquilinos sino también de sumar nuevos ocupantes", dice Mariana Stange, socia de Mariana Stange Real Estate.
La reubicación será uno de los grandes ejes de los tiempos venideros, que atravesará tanto a inquilinos como a propietarios. "Se observará una tendencia de consolidación versus reubicación. Por un lado habrá empresas que, dada su situación económica, se verán en la necesidad de reducir metros cuadrados, mientras que otras, aprovecharán el momento para incrementar su superficie ocupada. Esto, sin duda, le propone a los propietarios de los edificios la posibilidad de redistribuir el metraje de las plantas para realizar nuevas reubicaciones dentro del propio inmueble", cuenta Viñas.
Ante este escenario la capacidad de adaptación de los inmuebles será clave. Entre las reformas más usuales para refuncionalizar un edificio se encontrarán desde la segmentación de servicios de aire acondicionado y electricidad hasta la subdivisión en pequeñas unidades en el caso de los proyectos ya construidos. La nueva dinámica laboral exigirá que tanto complejos usados como a estrenar ofrezcan recursos tecnológicos innovadores que permitan no sólo mantener la productividad sino también poder sostener un trabajo fluido por parte de los empleados que se encuentren en las oficinas como aquellos que realicen tareas desde sus hogares. Dicho de otra manera, los complejos de oficinas tendrán que poder garantizar no solo la conectividad sino también el trabajo en red. "Hay que entender que no es posible para los propietarios hacer cambios estructurales en el corto plazo. Sin embargo, el real estate comercial es un negocio de largo plazo, y en ese sentido, seguir adaptando los edificios para los próximos tiempos resulta vital para mantener la vida útil y el valor de los activos", cuenta Martín Potito, director de L.J. Ramos. Alan Mohadeb, gerente comercial de Consultatio está convencido que los edificios de oficinas van a requerir una transformación profunda. "Los primeros cambios llegarán desde su arquitectura y sistema constructivo, y luego vendrán con la incorporación de un programa de destino con identidad propia para poder resolver y satisfacer las necesidades de sus ocupantes. En esta carrera por retener o captar empresas, los proyectos ganadores serán los que estén en línea con las últimas tendencias tecnológicas, los que posean plantas súper flexibles, eficientes, cómodas y abiertas.
Villanueva pone sobre la mesa otro tema: en breve llegará una nueva oferta de metros cuadrados con alto nivel de tecnología, un management focalizado en aportar valor agregado a los usuarios, y sobre todo, con amenities que permitan la colaboración y la construcción de comunidad. "Los propietarios de edificios de oficinas, deberían preguntarse que sucederá con sus activos cuando lleguen al mercado estas nuevas propuestas. Incluso, en caso de prosperar propuestas como la de etiquetado de edificios -hoy a nivel energético podría generarse una nueva categorización que dejaría muy en evidencia el estado de los inmuebles y sus prestaciones", alerta.
En síntesis, Villanueva anticipa que los propietarios de edificios AAA deberían preocuparse por que "sus oficinas no caigan de categoría y pasen a ser clase B en menos de un año, con el impacto que esto generará en el valor de sus activos y sus rentas". Y afirma que la única alternativa es reconvertirse para seguir siendo competitivo.
La flexibilidad de la que tanto se habla no solo se trata del uso o de la funcionalidad de los metros cuadrados de una planta de oficinas o de un edificio sino que también contempla la comunicación entre inquilinos y los propietarios. "Debe primar el buen diálogo, ya que no todas las empresas fueron afectadas de la misma manera. Hoy, el locador quiere tomar la menor cantidad de decisiones y el locatario busca hacer valer el perplejo escenario actual. Esto los suele poner en dos orillas diferentes del mismo río. Por eso es vital el diálogo", explica Novoa Uriarte. En otras palabras habla de esfuerzo compartido. "Muchos ya aplicaron reducción de rentas, diferimiento y descuentos en pagos, mayor período de gracia y curvas de pagos, entre otras acciones", resume Potito.
Manrique Mom, responsable de la división de oficinas de Adrián Mercado coincide con Potito en que los inmobiliarios tienen un rol clave. "Debemos ofrecer soluciones en lapsos reducidos para poder agilizar los procesos de las negociaciones", cuenta.
Los tiempos que se vienen estarán íntimamente vinculados con la mejora de las experiencias de los inquilinos. Para ello, será preciso trabajar e invertir en la recolección de datos, la elaboración de estadísticas y su análisis. Al día de hoy, muchos propietarios ya evalúan ofrecer espacios especiales o amenities que se conviertan en diferenciales. Estos van desde lobbies con wifi hasta espacios de espera cómodos, gimnasios, auditorios, servicios gastronómicos, comedores o cajeros automáticos.
La incorporación de los programas de bienestar será otro de los puntos importantes. Los propietarios de edificios también podrán ofrecer actividades tendientes a mejorar las condiciones físicas y emocionales de sus ocupantes como por ejemplo clases de relajación, yoga, meditación, spinning, entrenamiento funcional o aeróbico. Otra opción es generar propuestas de afinidades entre los usuarios como por ejemplo salidas grupales, actividades de socialización, intervenciones artísticas en espacios comunes, actividades lúdicas, y programas de fomento de las economías zonales, como las compras compartidas. En la desarrolladora Nómada trabajan sobre la base de dos pilares: la infraestructura orientada al desarrollo de experiencias, y un programa denominado Aldea, diseñado para generar intercambio y bienestar entre la comunidad de personas que visitan a diario sus edificios. "Varios de nuestros emprendimientos ya cuentan con diversos servicios y un "rooftop" en altura, donde se desarrolla una propuesta de usos múltiples en la que proponemos actividades recreativas y de bienestar", explica Alex Sakkal, cofundador de la desarrolladora.
La seguridad sanitaria se presenta como otro de los principales pilares que mejorarán la experiencia de los ocupantes. Los inquilinos esperarán que sus colaboradores se desempeñen en espacios que cuiden su salud. Es por eso que se deben ofrecer buenos sistemas de protocolo e infraestructura preparada para la nueva normalidad. "Para ello será preciso que los complejos cuenten con accesos seguros con detectores de temperatura y una clara señalética que facilite la circulación de las personas. Además, deberá contar con servicios de higiene y limpieza permanente, tener tecnología contactless en ingresos y baños, iluminación con células de movimiento y apertura automática de puertas en áreas comunes. Los edificios que propongan y cumplan estos requerimientos tendrán un diferencial atractivo a su favor a la hora no solo de la comercialización (defendiendo mejor sus precios) sino también de la retención de los inquilinos", afirma Mom.
La movilidad
La necesidad de distanciamiento social provocó, entre otros, cambios en la movilidad de las personas, y el traslado al trabajo no es ni será la excepción. Hoy, cada vez son los que se movilizan en monopatines eléctricos, bicicleta, motocicletas y hasta sus propios automóviles relegando la utilización de los medios de transportes públicos. Es por eso que, según los brokers consultados, este es otro de los puntos a tener en cuenta entre las demandas que llegan con la nueva normalidad. Es por eso que, resultará de gran valor aquellos complejos que puedan ofrecer a sus ocupantes servicios de transportes empresariales (como combis o micros), sistemas de estacionamiento de vehículos que puedan brindar un uso flexible de las cocheras, aumentando así la capacidad de automóviles que se puedan estacionar allí. "Esta nueva modalidad reclama también el uso de bicicletas y motos lo que obliga a los propietarios a contar con espacios de guardado para estos vehículos, los cuales también pueden ser complementados con servicios y espacios para su reparación. Los puestos de carga de los vehículos eléctricos será otro de los servicios que se comenzarán a exigir cada vez más a los complejos de oficinas", explica Mariana Stange.
La pandemia, en nuestro país, profundizó la crisis que atravesaban muchas empresas. Es por ello, que en el escenario futuro resultará fundamental la optimización de los recursos financieros. La tendencia que se observa es que cada vez más los inquilinos utilizan sus fondos para gestionar su negocio principal y, en consecuencia, evitan destinar inversiones de capital (CapEx) en sus espacios de trabajo. Ante este escenario se verá, por parte del mercado, como un plus los propietarios que puedan proveer el capital necesario para implementar los diseños de oficinas que los ocupantes requieran. Por caso, hay constructoras que ofrecen hacer la inversión, desde un "built to suit" de un edificio corporativo hasta incorporar, al precio del alquiler, el costo del amoblamiento de las oficinas en sus desarrollos. Por caso, con esa opción de comerialización se está ofreciendo Officia Nordelta, el proyecto que se inaugurará en el primer semestre de 2021. "Si bien la incorporación del CapEx al contrato de alquiler implica un alivio de caja, hay otros factores a tener en cuenta en las políticas de inversión de cada empresa. Nosotros tratamos de simplificar integralmente las necesidades de nuestros potenciales inquilinos en una sola negociación de acuerdo a los propios requerimientos del usuario", comenta Rodolfo Melazza, director de Pedro Podesta. Stange coincide en que cada vez son más valoradas las oficinas que se encuentran totalmente armadas. "En algunos casos hasta tienen sus computadoras. Es un producto que produce una ocupación casi inmediata y que parece estar viviendo una suerte de auge", cuenta .
Para finalizar, los especialistas coinciden en que en este contexto complejo lo importante es leer, de manera adecuada, la nueva situación del mercado. Quien no pueda comprender la dinámica de estos tiempos tendrá dificultades para adaptarse a la nueva fórmula de éxito: mayor y mejor calidad de servicios a precios más competitivos.
Por Leandro Murciego
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