Las oficinas surfearán el año al ritmo de la macro

El mercado de las oficinas atraviesa tiempos complicados. Si bien los principales indicadores del sector corporativo como los precios de alquiler y la tasa de vacancia se mantuvieron saludables hasta el tercer trimestre de 2019, el año finalizó dando muestras de algunos síntomas de estrés causado por la situación económica que atraviesa la Argentina: en tan solo un año el país acumuló una inflación cercana al 60 por ciento. En ese sentido, los precios de alquiler pedidos, en dólares, bajaron un 6,5 por ciento respecto del cierre de 2018 para oficinas clase A, y un 8 por ciento para clase B. La vacancia, al término del tercer trimestre, en el sector premium rondó el 7,1 por ciento. Un poco más complejo se presentó el escenario en los productos clase B ya que en el mismo período trepó hasta el 9,1 por ciento. Aunque los datos finales de 2019 estarán disponibles recién en algunas semanas, los especialistas estiman que la misma aumentará en ambas clases de pisos.

El inventario de las oficinas clase A durante 2019 creció unos 59.000 m2, alcanzando un stock que ronda los 2.316.000 m2, según datos de Newmark Knight Frank. Los datos duros revelan que el 48% de la superficie nueva entregada durante 2019 correspondió a oficinas ubicadas en el Microcentro, el 28%, en el corredor Panamericana y el 24%, en Puerto Madero.

Por su parte, los valores de alquiler promediaron, en el caso de las oficinas premium, entre los US$27 y US$32 el metro cuadrado; mientras que en las oficinas clase B, los US$21. Mientras que los precios de venta del metro cuadrado terminaron el año entre los US$3500 y US$6500.

Un dato interesante es que el año pasado mostró un cambio en el ratio cantidad de operaciones de alquiler versus cantidad de ventas. Esta relación que históricamente se mantiene en 70/30 este año se corrió a 60/40. Es decir, que se registraron más operaciones de compra-ventas durante 2019, ratificando aquella sentencia que afirma que los ladrillos son el mejor refugio de capital. Este escenario, sumado a la incertidumbre económica y política, llevó a algunas empresas a buscar relocalizaciones en zonas secundarias, con una oferta más accesible en valores; mientras otras tomaron la decisión de reducir sus espacios. Para entender qué sucederá en 2020, La nación consultó a referentes del sector. Martín Potito, director de la división Oficinas de L. J. Ramos, se mostró cauto a la hora de analizar el futuro, aunque afirmó que se iniciarán varias de las obras que hay en carpeta. "Se espera que algunos desarrolladores comiencen a construir sobre los lotes adquiridos en la zona de Catalinas II. Aunque el mercado de oficinas muestra indicadores saludables respecto de otros sectores del real estate, la demanda real dependerá del funcionamiento de las empresas, y ellas de la economía en su conjunto", relata.

"Catalinas y Retiro es la zona que prefieren la mayoría de las empresas para instalarse, elegida por el 45% de las empresas, seguida por el corredor Libertador en CABA y el de la Panamericana", detalla Domingo Speranza, CEO de Newmark Knight Frank. Agrega que el mercado dará cuenta de gran dinamismo en los próximos años. Según un relevamiento realizado por la firma que lidera, el 41% de las empresas reducirá la superficie de sus oficinas en los próximos tres años; el 31% incrementará la superficie que ocupa, y un 28% estima que permanecerá en los inmuebles que hoy ocupa. "El factor determinante a la hora de redefinir superficies serán los costos, seguido por el tipo de espacios ocupados y se implementarán mayormente a través de cambios de layouts y consolidación de activos inmobiliarios", comenta Speranza.

Patricio Weiss, presidente de Castro Cranwell & Weiss estima que el escenario económico que se presenta abre un amplio abanico de hipótesis y de teorías. "Estamos ante un panorama complicado en el que tanto los inversores como desarrollistas juegan un papel vital. Ellos, salvo excepciones, no se muestran muy entusiasmados con el futuro económico. Sin duda, el dólar desdoblado afecta la rentabilidad y eso desalienta a cualquier jugador del sector. Para otros, este presente puede resultar alentador, ya que ante la presencia del cepo, al igual que en 2015, las empresas analizarían invertir en inmuebles como una posibilidad para mantener sus reservas actualizadas", analiza.

Para Ignacio Cabrera, broker de Javier Lobo Soluciones Inmobiliarias, los inversores en 2020, al igual que en 2019, se mostrarán cautos. "Hasta que no haya señales de reactivación económica será difícil que se decidan a apostar nuevamente en ladrillos, porque si bien ésta es la mejor forma de respaldarse, la baja rentabilidad desalienta cualquier inversión", justifica.

Adrián Mercado, CEO del Grupo Adrián Mercado, estima que las señales alentadoras llegarán a partir de julio. La primera será el acomodamiento, con precios estables y en proceso de toma de decisiones tanto de los propietarios como los inquilinos. Los precios de construcción dependerán de la inflación y el dólar. Se espera que una vez que se acomode la divisa americana, haya más calma. Luego, se necesitan créditos", explica el broker.

También se muestra esperanzada Mariana Stange, socia de Mariana Stange Real Estate y especialista del mercado corporativo. "Esperamos un 2020 con movimiento por parte de la demanda. El desafío será decodificar en poco tiempo su necesidad y brindarle soluciones ad hoc. Sin duda estos nuevos tiempos reclaman nuevas acciones", comenta. Carlos Boero, gerente de oficinas de Toribio Áchaval, agrega que en 2019 los inversores fueron progresivamente retrayéndose del real estate. De cara a futuro adelanta que si se mantiene el combo inflación y recesión comercial deberían caer los precios del metro cuadrado para la venta y recién allí reaparecerían en escena este tipo de jugadores. "Por otro lado, el cepo va a hacer que las empresas, que disponen por actividad comercial de flujo de fondos, migren sus inversiones al real estate como refugio ante la devaluación", adelanta. Mariano Vega, director de Raghsa, la desarrolladora especializada en proyectos corporativos sostiene que uno de los grandes desafíos del sector, y más en tiempos de crisis, es generar un diálogo fluido con el cliente. "En estas épocas es vital poder generar un ida y vuelta fluido con clientes para lograr acuerdos de largo plazo y mantener la ocupación", reflexiona .

Las medidas esperadas

Matías Celasco Correa, economista y Research Manager de CBRE explica que para que se genere un "boom" de proyectos nuevos, el Gobierno debería aumentar en ciertas medidas como por ejemplo estabilizar las cuentas, generar una moneda fuerte y tener mercado de financiamiento con profundidad. "Otro punto clave sería reformular la ley de alquileres con el objetivo de generar estabilidad en los contratos comerciales de cumplimiento efectivo", analiza. En la misma línea, Elbio Stoler, fundador y director de ADN Developers sostiene que para revertir este escenario, este rubro necesita de tres medidas puntuales: "Bajar la inflación y la carga tributaria y estabilizar el dólar" . Mercado, por su lado, aporta una cuarta variable: la aparición de los créditos con tasas más bajas para los desarrolladores.

Alejandro Badino, Gerente General de Colliers Argentina coincide en que "la toma de decisiones estará impulsada por necesidades que no pueden postergarse y no por proyectos de inversión o crecimiento genuino". Por ejemplo, un inversor podrá tomar la decisión de invertir motivado por la conveniencia de transformar en ladrillos los pesos que pueda tener "atrapados" para proteger su capital.

Respecto a los valores, tanto para la compra como para el alquiler, en líneas generales, no mostrarán grandes cambios durante el primer semestre. Cabrera estima que el metro cuadrado para la venta en oficinas clase A oscilará entre los US$5000 y US$6500, mientras que para el alquiler, los US$27 y US$21 para los pisos clase B".

Potito de L.J. Ramos analiza que por la restricción en la compra de dividas, los precios de las oficinas de uso corporativo deberían analizarse en función no solo del valor deseado por el vendedor, sino también por la forma de pago elegida por el comprador. "Tenemos el benchmark de lo sucedido entre 2012 y2015, un periodo también de cepo cambiario, donde el valor en dólares del metro cuadrado para las oficinas clase A se incrementó por la alta demanda", profundiza.

Las nuevas zonas

Los brokers sostienen en que las zonas de mayor crecimiento de la ciudad de Buenos Aires para este año serán el corredor Norte y Catalinas; mientras que en la provincia de Buenos Aires continuarán siendo el eje de Libertador y Panamericana. "En 2020 se entregarán más de 200.000 m2 de oficinas, aunque muchos de ellos no se ofrecerán comercialmente, ya que antes de su finalización ya están o vendidos o prealquilados", explican Hernán Castro y Silvina Lascano, brokers de Cushman & Wakefield y JLL, respectivamente. El corredor Libertador de la Capital Federal será el que muestre el mayor desarrollo. Se espera la finalización del Centro Empresarial Libertador que sumará 62.000 m2 al mercado (el 37,7 % de la superficie que entrará al mercado en 2020), cifra que supone un aumento del inventario del submercado en un 80%.

Por otra parte, el inventario del Polo Saavedra aumentará en un 24,3% con la finalización del edificio EXA de 25.000 m2. Mientras que en el corredor Panamericana está prevista la entrega de 42.700 m2 que aumentarán el inventario de la zona en un 17,2 %. En Catalinas se terminará la construcción de la torre Norte de IRSA (34.800 m2). "La misma aumentará el inventario del submercado en 16,3%", cuantifica Potito.

Tanto Mercado como Stange coinciden en que Saavedra, Palermo, Belgrano y Núñez continuarán con su tendencia constructiva. "La conectividad, la infraestructura tanto comercial como urbana de estos barrios es uno de los principales bastiones de estas zonas. Otro sector de la ciudad que continuará atrayendo a una gran cantidad de firmas es el centro porteño. Allí el metro cuadrado se ofrece a la mitad del valor de las zonas más buscadas. Esto en muchos casos se presenta como una gran oportunidad para empresas y estudios. Por otro lado, la gran asignatura pendiente del mercado de oficinas continúa siendo la zona Sur de la ciudad de Buenos Aires. Quizá en los próximos años allí estará puesta la mira de los desarrolladores y de los inversores. Allí el tiempo tendrá la última palabra", coinciden los especialistas. Adrián Milberg, gerente general de Baigún Operaciones Inmobiliarias aporta otros barrios con gran potencial como por ejemplo Colegiales, Villa Urquiza y Monserrat. "Estos son los sectores de la ciudad que se encuentran en el radar de nuevos desarrollos y de consultas", afirma.

Para Cabrera una de las zonas estrellas del 2019 fue el Distrito Tecnológico. "Allí las empresas vinculadas con ese rubro tienen buenos incentivos, lo que sin duda, estimuló y estimula el crecimiento de la zona. Esto es algo que se replicará durante 2020 y que seguirá invitando a los inversores a mirar con interés ese rincón porteño", afirma.

En cuanto a novedades, el ejecutivo de Raghsa adelanta que para este año proyectan desarrollar otra torre de oficinas premium en el eje Libertador. La estrategia es replicar el modelo que aplicaron en Puerto Madero. En ese barrio construyeron dos proyectos Madero Riverside y Madero Office, y la sinergia entre ambos funcionó.

En conclusión, para considerar un crecimiento en el sector inmobiliario y de desarrollo, primero tendrá que solucionarse la situación macroeconómica y luego vendrá el resto. "No podemos hablar de medidas puntuales sin arreglar lo macro. Más que reactivación veremos que habrá nichos de oportunidad tales como inversiones en pesos por parte de ciertas empresas, u oportunidades de mercado que dejarán atrás algunas de las grandes compañías que no estén dispuestas a seguir operando en el país y sean captadas por industrias nacionales", es contundente, Badino.

Así las cosas, el mercado está resistiendo la crisis y espera un 2020 con algún gesto político que le arrime nuevos aires al sector.

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