Las dos palabras que dijeron los premios Nobel de economía que explican el mercado de propiedades en la Argentina
Después de varios años de asfixia, el mercado -por fin- respira
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El mercado inmobiliario argentino se ha reseteado. Impulsado por varias medidas del nuevo gobierno, el Real Estate local experimenta un comportamiento que no se veía en años.
- Mayor cantidad de operaciones de compraventa (con cepo cambiario vigente).
- Menor oferta de departamentos en venta respecto del año anterior.
- Pequeño rebote de precios de venta en algunos segmentos y tipologías (los precios suben en las unidades que tienen una mayor presión de demanda).
- Mayor oferta de unidades en alquiler.
- Caída en los precios de alquileres en términos reales.
Cuáles fueron las medidas que impulsaron el cambio
1. DNU
El DNU habilitó a los ciudadanos a elegir el tipo de contrato de alquiler, moneda, tipo de indexación y período que más se ajuste a sus necesidades. Esta simple medida hizo que la oferta de alquileres desborde el mercado, a tal punto, que pasamos de no tener alquileres a tener oferta récord de propiedades para este fin. En el fondo, la gran mayoría de los propietarios no querían ni venderlas ni tenerlas vacías, solo querían condiciones de mercado lógicas y más seguras para volcarlas al alquiler.
El mercado de alquileres nunca vivió, desde el lado de la oferta, este nivel de competencia entre propietarios dada la variedad de condiciones ofrecidas de alquiler (debido a que el plazo, la moneda y condiciones en general son libres, los locadores pueden diferenciar sus propuestas). Quienes buscan alquilar también se benefician al poder elegir el inmueble según las condiciones que les resulten más atractivas y beneficiosas para su situación particular.
Es tal el nivel de impacto de esta medida sobre el mercado en general, que afecta positivamente no solo al segmento de alquileres, también afecta al de la compraventa ya que incentiva la inversión en suelo argentino.
2. Créditos hipotecarios
En poco tiempo 22 bancos re-lanzaron créditos hipotecarios UVA y en los últimos meses se consolidan las opciones con la estabilización de la inflación. Si bien del lado de la demanda son pocos los que logran acceder hoy, existe un segmento que tiene la posibilidad de comprarse su primer vivienda.
Se pensaba que los jóvenes no “querían” comprar inmuebles, y sin embargo la evidencia muestra que en realidad era que no “podían”. Los profesionales con trabajo estable y un buen salario, si quieren tienen la posibilidad de acceder a créditos hipotecarios UVA para poder comprar un inmueble en lugar de alquilar.
Basta con ver los datos de los montos aprobados por los bancos para verificar que existe un interés genuino de ser propietario. Según el economista Federico González Rouco, en agosto se otorgaron créditos hipotecarios UVA por $67.000 millones (cerca de US$50 millones) y en septiembre se superaron los US$100 millones.
En la medida que la economía se estabilice y los salarios se recompongan, mayor cantidad de personas tendrán acceso al crédito.
La gran ventaja de quienes pueden comprar un inmueble usado en este momento es que los precios han bajado considerablemente (cayeron en dólares un 40% en términos reales respecto de los precios del 2019).
3. Eliminación del impuesto a la transferencia de inmuebles (ITI)
La gran mayoría de quienes están vendiendo los inmuebles hoy, realizaron la compra antes del 2018 por lo que obtienen el beneficio impositivo de eliminación de este tributo denominado ITI.
Adicionalmente, quienes en los últimos años se han ido del país pero quieren vender su patrimonio local para utilizar ese dinero en su nuevo lugar de residencia, también se vieron beneficiados ya que prescinden de realizar un tedioso trámite de autorización de venta ante AFIP que era necesario realizar para abonar este impuesto al momento de la venta.
4. Blanqueo
Un nuevo blanqueo, que dependiendo del monto a blanquear y la alícuota que se desea abonar de impuesto, beneficia tanto al mercado residencial usado (blanqueando menos de U$S 100.000) como al segmento de obras en construcción.
5. Las palabras clave
Hace pocos días se entregó el premio Nobel de Economía a Daron Acemoglu (MIT), Simon Johnson (MIT) y James A Robinson (Universidad de Chicago) y como suelo hacer todos los años escucho algunas entrevistas y presentaciones que lo galardonados realizaron en los últimos años difundiendo su trabajo. Luego de haber escuchado una charla realizada por James Robinson en Talks at Google tomé nota de dos palabras recurrentes de su presentación: incentivos y derechos de propiedad.
Palabras que son fundamentales para el desarrollo de un mercado inmobiliario más sano y ágil. El foco de las medidas que están dinamizando el mercado local está puesto en esas palabras: un diseño de incentivos correcto y el resguardo de los derechos de propiedad.
*La autora de la nota es Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria y Co-fundadora del ROI y SELECTIA
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