Las claves de lo que se pronostica en los mercados inmobiliarios de Estados Unidos y Europa para quienes piensan invertir en propiedades
El análisis del panorama actual del mercado inmobiliario en Europa y Estados Unidos y qué tener en cuenta antes de invertir
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Mariano Capellino
Tras un 2022 muy complicado, marcado tanto por la alta inflación como por las tasas de interés en niveles récords, el 2023 representará un gran desafío para el real estate.
Se espera, al menos durante el primer semestre, que los bancos centrales continúen subiendo sus tasas, aunque seguramente de manera más moderada. Por lo tanto, es muy probable que Estados Unidos y Europa entren en recesión, e inclusive la tasa de desempleo suba desde el 3,5% al 5%.
Teniendo en cuenta esto, y si comparamos la tasa de rendimiento de la renta de los activos versus la tasa de interés de los préstamos hipotecarios, creemos que en Estados Unidos continuará siendo negativa y el mercado se seguirá contrayendo.
Si la Reserva Federal sigue aumentado sus tasas, las cuales podrían llegar al 5% durante los primeros meses del año, las tasas hipotecarias a 30 y 15 años seguirán subiendo y podrían ubicarse en 8,25% y 8 %, respectivamente.
Obviamente, todo dependerá de si la Fed logra controlar o no la inflación, que actualmente se ubica en el 7,1%, muy por encima de su objetivo del 2%.
Sin embargo, lo que ya es un hecho es que la caída en las ventas de viviendas, que se empezó a experimentar a mediados de 2022, continuará este año: el volumen anual rondará los 4,5 millones, mientras que en el caso de las casas nuevas el número estará cerca de las 600.000.
En Europa, la economía actualmente es positiva, pero con proyección descendiente por la inflación y el conflicto bélico en Ucrania.
En el continente europeo también se espera una suba de tasas de interés por parte del Banco Central Europeo, aunque las mismas allí todavía son más bajas que las de la Reserva Federal de EE.UU. (llegarían al 3% para mediados de año).
Así, en algunos países como España, que no tuvieron la fuerte apreciación de EE.UU. y otros países de Europa durante la pandemia, se podrían obtener retornos positivos sobre el capital que se invierte y sobre la deuda que se toma. Actualmente, según una encuesta, este país es el tercer mercado favorito para los inversores inmobiliarios en Europa.
Durante el 2022, la economía española tuvo un incremento anual del 5% de su PBI, siendo una de las de mayor crecimiento del mundo, mientras que la tasa de inflación se moderó en diciembre al 5,8% desde su máximo del 10%.
Por su parte, la tasa de desempleo cerró a su nivel más bajo de los últimos 14 años y las familias ahorraron €130.000 millones durante la pandemia, frente a los €30.000 millones previos a la aparición del coronavirus.
Respecto al sector inmobiliario, éste registró un año récord en volumen de inversión, con más de €17.000 millones, un incremento en las ventas de viviendas del 17% respecto al 2019 y una suba de precios del 7,2% anual.
Teniendo en cuenta que la demanda de propiedades sigue siendo superior a la oferta, ya que España está teniendo un importante crecimiento demográfico por la llegada de extranjeros, y a pesar de que la suba de tasas de interés provocará una reducción en el volumen de operaciones en 2023, se espera que los valores se mantengan o incluso experimenten un leve incremento durante este año, para retomar la senda de crecimiento en el 2024, cuando la inflación se normalice y las tasas de interés vuelvan a reducirse.
De todas formas, más allá de las oportunidades de cada mercado, a la hora de invertir es clave que se defina una estrategia de inversión, ya que esto puede significar una gran diferencia en relación al rendimiento y la exposición al riesgo que se quiera tener.
Por eso, es importante que el inversor conozca su perfil de riesgo, basado en su experiencia y sus preferencias, y que defina sus objetivos y su horizonte temporal, para poder saber cuál es el portafolio de activos más conveniente acorde a su perfil y a su estrategia. A partir de aquí, es clave estar listos para aprovechar las oportunidades que como sabemos son impacientes.
(*) El autor es CEO de Inmsa Real Estate Investments
Por Mariano Capellino
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