Alquileres de oficinas: cuánto bajan los contratos y 14 claves para renegociar
Las oficinas sufren menos que el mercado de los locales los embates económicos que generó el avance de covid-19. Igual, las afecta las empresas comienzan a renegociar los contratos de alquiler con los propietarios de los pisos y se preparan para el mundo corporativo post coronavirus. ¿Qué se pide y cuál es la postura de los dueños de las plantas corporativas?
1- Los descuentos de los alquileres oscilan entre el 10 y 15%. El primer dato clave a la hora de sentarse a negociar es tener en cuenta que las renegociaciones no son masivas. Son caso a caso y los locadores analizan muy bien en qué situación está la compañía antes de aceptar una quita del alquiler. El propietario escucha y entiende pero no hay desesperación por retener al inquilino. "La mayoría de los acuerdos se están cumpliendo. Los principales grupos dueños de los edificios corporativos están cobrando el 90%", aclara Domingo Speranza, CEO de Newmark Knight Frank. "No está pasando lo que sucedía en 2001 cuando se le pedía a las empresas que se quedarán a cambio del pago de las expensas", agrega Mariana Stange, presidente de la inmobiliaria que lleva su nombre. Por su parte Juan Manuel Farola, Director de Oficinas de Colliers reconoce algunos planteos tales como el Blend & Extend (renegociación de precio más prórroga) o diferimiento de pagos en contratos con vigencia más reciente.
2-Se aplica el principio del "esfuerzo compartido". Los propietarios de los pisos corporativos analizan el negocio en el largo plazo, saben de crisis y de altibajos económicos pero no están cediendo a negociaciones en las que el esfuerzo sea 50 por ciento en cada una de las partes. De todas formas, ningún propietario quiere perder un inquilino en este contexto y las empresas tampoco quieren abandonar los pisos en los que invirtieron hasta US$1000 por metro cuadrado en equiparlos. Y las renegociaciones, en general, son de buena fe.
3- La brecha entre el dólar oficial y el blue marcará el futuro de los precios de los alquileres. Los contratos de los pisos corporativos se cierran en dólares pero a valor oficial, por eso a mayor brecha, menor será el descenso de los precios de los alquileres (que los propietarios cobran en pesos al valor dólar BNA). En números, significa que sí el "verdadero" valor del dólar fuese el del contado con liqui, quienes hoy pagan un alquiler de US$35/m2 deberían pagar US$16/m2, pero si fuese $85, abonarían US$25. Desde el negocio, lo que sucede es que si la brecha entre el oficial y el del contado con liqui es amplia, la renta baja bruscamente para el inversor sobre todo teniendo en cuenta que las oficinas se venden en dólares billete. Por ello, las rentas del negocio a los dueños de los pisos corporativos les cayó abruptamente en los últimos meses: del 8 al 3 por ciento (anual en dólares). Un descenso que nadie esperaba. "De hecho hay un desarrollador que está ayudando a los inversores en las renegociaciones porque , a fines del año pasado, les vendió pisos de oficinas premium en Catalinas que prometían un retorno de entre 6 y 7 por ciento y hoy los inquilinos los están llamando para bajar el alquiler", relata un broker.
4- Las renegociaciones son de corto plazo. La falta de claridad sobre que depara el destino y cuando las empresas podrán recuperarse, impulsa a que las bajas de los precios que se están renegociando por efecto coronavirus, es decir fuera de los contratos sean por corto plazo: hasta tres meses. Farola adelanta que durante los próximos meses podrían verificarse formatos más eficientes en los espacios ya ocupados o eventualmente relocalizaciones, en búsqueda no solo de ahorros sino de una mayor seguridad para la salud de los empleados.
5- Hay firmas que se aprovechan de la ocasión. No pertenecen a rubros afectados por el parate económico que ocasionó la pandemia pero igual presionan a los propietarios. En otros casos, sí fueron afectados, tienen una buena situación financiera pero prefieren cuidar la liquidez. "Por ejemplo, hay algunas firmas que si bien no están recibiendo el flujo diario, tienen reservas que prefieren guardar para estar líquidos y comprar plazas baratas cuando se genere el rebote", explica un desarrollador en plena negociación del contrato de alquiler con una firma de la industria turística.
6- No todas las empresas necesitan renegociar sus alquileres. ¿Cuánto tiempo ha pasado de aislamiento y trabajo desde casa? ¿Cuál ha sido el impacto en los negocios de su empresa? Estas son algunas preguntas claves que las organizaciones deberían realizarse según la guía que elaboró Cushman & Wakefield con algunas consideraciones a tener en cuenta. Entre los consejos advierte que si el impacto aún no es significativo, hay que esperar e intentar la renegociación con mayor información de la empresa y del mercado. "De esta manera se afectará menos la relación de largo plazo con el propietario", explica José Viñas, director de brokerage de la empresa de servicios inmobiliarios. También se plantea una planificación estratégica de la negociación y la importancia de determinar la posición comercial de la empresa. En este punto se refieren a que, por ejemplo, no todas las ubicaciones pueden tener el mismo valor estratégico para una compañía. "Si una ubicación de la firma ya estaba experimentando una baja utilización, en lugar de acordar un alquiler más bajo se puede decidir la consolidación en otros edificios", profundiza el especialista.
7- Los precios de los alquileres bajarán pero no se desmoronarán. Si bien es muy pronto para hablar del impacto del coronavirus en el real estate corporativo, algunos analistas se animan a aventurar que el escenario futuro augura una caída en los valores de alquiler del metro cuadrado. .
Matías Celasco Correa, economista research manager de la firma CBRE reconoce que, hay alguna baja de precio debido a que la demanda no es pujante. Pero aclara que, aún así, no ve que sean fuertes, ni que vayan a generarse grandes liberaciones de espacio. Respecto a la vacancia, Leandro Mercado vicepresidente del Grupo Adrián Mercado, sostiene que hoy ronda el 10% y que en el escenario post pandemia podría subir 5 puntos porcentuales. Hernán Castro, broker senior de Cushman & Wakefield, coincide con sus colegas en que las consecuencias económicas que trae una crisis de este tipo, genera que haya muchas empresas con necesidad de reducir costos de alquiler (entre otros tantos) y que deberán achicar su espacio destinado para las oficinas. "Esto generaría un aumento de la vacancia, difícil de mensurar por ahora, pero, sin dudas, también aportará a la caída de los precios", explica. Igual, la verdadera foto de cómo quedará el mercado tras la pandemia recién se verá cuando se cierre el tercer trimestre del año.
En este contexto es muy difícil lograr que todos los inquilinos de un mismo edificio paguen el mismo alquiler porque los locadores no negociarán de la misma forma con todos los locatarios. De hecho, los tres principales propietarios de edificios corporativos del mercado se reunieron para definir una estrategia común en las renegociaciones pero desistieron. "Entendieron que cada caso es un mundo", reconoce en off uno de los brokers consultados.
8- Habrá una caída en la demanda. Se amesetará la absorción de metros con un impacto tanto en los proyectos terminados como en los que se encontraban en carpeta, previo a la pandemia. "Las estimaciones económicas privadas están revisando la proyección del PBI para el año y anticipan, en el mejor de los casos, una contracción de la economía superior al 5% . Esto implica que no habrá demanda de espacios en el corto plazo y los proyectos quedarán en el freezer por un tiempo", analiza Martín Potito, economista y director de L. J. Ramos. Según el informe de esta compañía, en el primer trimestre del año se registraron 91,765 metros cuadrados tomados, cifra que supera al total alcanzado en 2019. "La demanda tenderá a acotarse. Estará impulsada por empresas que desarrollen actividades relacionadas con productos y servicios esenciales", coincide Felipe Ramos, broker de la división corporativa de la misma empresa. "Si bien la absorción podría verse afectada, algunos proyectos continúan su curso y no habría que descartar el impacto por la necesidad de relocalizaciones justificadas en un nuevo paradigma sobre cómo organizar el trabajo", sostiene Farola.
9- Se firmarán contratos a plazos más cortos. Para lograr una mayor previsibilidad, los locatarios de los alquileres que se vencen en los próximos meses preferirán no firmar contratos de cinco o diez años, los periodos habituales en los que se cerraban antes de la pandemia. Hoy , las empresas ya están planteando contratos de dos o tres años.
10- Algunas empresas analizan achicarse. Como efecto derrame de la crisis generada por la pandemia, algunos brokers advierten que hay pymes o profesionales independientes que analizan mudarse a las oficinas de clase B con valores más accesibles (US$18/m2). Se preparan para dejar oficinas clase A para mudarse a pisos más pequeños que además les aseguren contratos en pesos.
11- No se espera una gran liberalización de metros. Si bien la pandemia probó que el home office puede ser una práctica productiva para algunas posiciones dentro de las organizaciones, su implementación no es tan fácil de llevar a la práctica. Por eso, también es muy difícil predecir cuántos metros podrían desocuparse.
A futuro se espera que las empresas se organicen con sistemas de trabajo mixto. Es decir, la gente trabajará algunos días en su casa y otros en la oficina. Y si bien por un lado, la rotación del personal podría generar la necesidad de menos metros, por otro aumentarán los costos de limpieza porque, por ejemplo, los puestos que tengan doble turno tendrán que ser desinfectados dos veces en el día.Además se plantean otros desafíos. Hoy muchas de las "desprolijidades" del home office se perdonan por la vorágine que generó la irrupción del virus pero cuando se decide una política desde la gerencia de RR.HH, las exigencias y los costos son otros. Las firmas más vanguardistas en el tema en el mundo le pagan Internet a sus empleados, y plus por los gastos extra en comida, en servicios y hasta en mobiliario. "En la Argentina además debés contemplar que no le afecte en el impuesto a las Ganancias", agrega Speranza de Newmark Knight Frank.
12- Las compañías preparan cambios en sus layouts. "Nosotros tenemos casos de mudanzas corporativas que tendrían que estar haciendo la obra y ahora están detenidas. Desde nuestro lugar, ayudamos a las partes, buscando el esfuerzo compartido. Además, esta situación tiene un plus: cuando las empresas se muden efectivamente, el layout de las oficinas será distinto", comenta Martín Boquete, director de Toribio Achával.
Las organizaciones redensificarán sus espacios. "Algunas planean destinar entre 12 y 16 metros por persona. Pre pandemia eran seis", explica Stange. Speranza agrega que los ingresos de las personas a los edificios serán escalonados: "está comprobado que con las nuevas normas de circulación en los ascensores, la gente podría tardar hasta cuatro horas en ingresar". También implementarán nuevas tecnologías, cambiarán el mobiliario y las rutinas. Los facility managers explican que las organizaciones atraviesan la etapa en la que preparan a los espacios para el día después: implementan nuevos sistemas de ventilación en las oficinas donde no pueden abrirse las ventanas y analizan como redefinir el destino de las salas de reuniones.
La próxima etapa estará definida por "la nueva normalidad" y prácticas que marcarán una nueva forma de pensar los nuevos proyectos que comenzarán a construirse. "Se habla de cambios estructurales en la forma y en el tamaño de las plantas, en los sistemas de ventilación, en las griferías que serán touch y en la implementación de tecnología con reconocimiento facial o lectores ópticos en los accesos como los que se utilizan en los aeropuertos", explica Stange. Además se está pensando en ascensores con capacidad para dos personas.
13- El teletrabajo no necesariamente significará ahorro. A diferencia de lo que muchos piensan, el teletrabajo no se traduce en un ahorro de costos por parte de las empresas sino de un redireccionamiento de sus fondos. Es decir, lo que se ahorra en alquiler de instalaciones y equipamiento se debería reasignar a suministros para el personal: buena conexión de Internet, equipos y computadoras que soporten el intenso trabajo diario sin tener que sufrir múltiples interrupciones ni "lags" ni "cuelgues" del sistema operativo.
14- Lo que viene, la oficina satélite. Las organizaciones comienzan a analizar alquilar oficinas clase B frente a la complejidad de diseñar prácticas de home office y lograr que las personas trabajen cómodas en sus casas. En estos casos, las organizaciones destinarán las oficinas mejor ubicadas y en edificios más modernos al directorio y para las reuniones con clientes como parte clave de la imagen corporativa.
15- Las empresas tendrán que incentivar los vínculos. Para Patricio Weiss, presidente de Castro Cranwell & Weiss el gran desafío serán las cuestiones vinculadas con las relaciones intrapersonales. "Este es el gran tema para cualquier compañía. El camino del teletrabajo o del home office es largo, y recién la Argentina está dando los primeros. El tiempo irá definiendo este nuevo proceso", comenta el broker.
Ignacio Vidaguren, partner & COO de Internet Media Services, compañía que se dedica al marketing digital comenta que lo más importante es incentivar y resaltar la importancia de que el equipo esté conectado. Para lograrlo, en su firma, se organizan encuentros que permitan la interacción y la socialización del personal. "Para ello recurrimos a clases de yoga, reuniones con psicólogos, nutricionistas y hasta ensayamos una suerte de after-office virtual, con la finalidad de generar una cohesión de grupo", finaliza..
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