¿Cuánto sale alquilar en los diferentes barrios? Subas desmedidas y un mercado cada vez más chico

Los valores se incrementaron en un 27,8% en lo que va del año; las propiedades pueden durar apenas horas publicadas ante la alta demanda; cómo afecta este fenómeno en cada barrio de la Ciudad

Ir y venir entre un portal y otro actualizando cada cinco minutos las páginas, sacar cuentas, evaluar, resignar condiciones y, entre mails, grupos y llamados, armarse de paciencia a la espera de poder concretar la operación. Esto es solo una parte de lo que atraviesan quienes buscan alquilar actualmente. El panorama tampoco es demasiado alentador para las personas que apuntan a renovar un contrato. Cuando la fecha se acerca, todo empieza a ponerse más difuso y la incertidumbre se convierte en angustia. Presionados por las subas desmedidas de precios y por un mercado cada vez más chico y distorsionado, los inquilinos se encuentran hoy en un verdadero callejón sin salida.

La odisea de alquilar, en primera persona

Encontrar un lugar para vivir nunca fue una tarea fácil, pero en medio de la pandemia y con el complejo escenario que atraviesa el mercado inmobiliario, se convirtió en una verdadera odisea para los inquilinos. Los precios de los contratos aumentan y la oferta es poca.

Clara y su pareja tuvieron que salir a alquilar en medio de este contexto. “El propietario decidió vender el departamento en el que vivíamos, nos hizo una prórroga por seis meses con una cláusula que decía que, si lograba venderlo , nos daba un tiempo prudencial de dos meses para irnos. Finalmente, eso sucedió”, cuenta la mujer, de 37 años, jefa de marketing de una empresa textil. El proceso de búsqueda, al que describe como agotador y estresante, se extendió durante tres meses.

Apuntaban a conseguir un departamento de alrededor de 60 metros cuadrados en Belgrano, Palermo o Las Cañitas. En total, llegaron a visitar 25 unidades. Todos los días, se generaban un hueco en la jornada laboral para navegar por los portales y llamar a las inmobiliarias. También publicaron la búsqueda en todas las redes sociales y se unieron a varios grupos de Facebook. Incluso, imprimieron volantes y los dejaron en los buzones de edificios de la zona.

Algo parecido le sucedió a Alfio, un arquitecto que alquilaba un departamento junto a un amigo y debió emprender una búsqueda que duró dos meses. Quería una unidad en la zona de Olivos, que tuviera al menos 40 metros cuadrados y espacio para guardar la moto. Asegura que se encontró con propietarios que pedían sumas altísimas por lugares que requerían arreglos. “Me tomaba una hora y media a la mañana y a la tarde para bucear en todas las páginas disponibles. Cuando salía una publicación medianamente buena, desaparecía enseguida, en menos de una hora. Fue muy duro porque los precios no paraban de aumentar, entonces entraba en una espiral de desesperación donde encima no tenía chances de reservar”, expresa.

Hace cuatro meses que Federico, de 23 años, busca activamente un departamento en Capital Federal. Inicialmente, el plan era mudarse solo, pero pese a que tiene una jornada laboral de tiempo completo en una agencia de publicidad, concluyó que no podría afrontar todos los gastos por su cuenta y decidió irse a vivir con su primo, de 22 años. “Ante la falta de opciones que nos cerraran, empezamos a averiguar por alquileres temporarios para irnos mientras esperábamos que apareciera algo definitivo”, explica el joven.

En sus pocos momentos libres y durante los fines de semana, investigaba todos los portales. “Además, difundimos la búsqueda en redes sociales y a través de mensajes a conocidos”, agrega. “Nada de lo que veíamos se ajustaba a nuestro bolsillo. No nos cerraba el precio al sumar alquiler, expensas, servicios y tener en cuenta los gastos diarios”, sostiene. “Se hizo cuesta arriba. Hoy es muy difícil mudarse solo, incluso teniendo un sueldo que supera el salario mínimo”, lamenta el joven.

Ante este escenario, desde las inmobiliarias señalan que cada vez son más comunes los alquileres multifamiliares. “Pagan un inmueble y lo habitan dos grupos familiares”, asegura Javier Igarzábal, titular de DIC propiedades. “Al no llegar con los gastos, deciden compartir los ambientes y acomodarse a las circunstancias. Esto también les permite poder demostrar entre dos o más personas ingresos acordes a la propiedad que desean alquilar”, indica.

Precios por las nubes y poca oferta

Son varios los factores que explican el complejo escenario que atraviesa el mercado inmobiliario y que llevan a que los inquilinos se vean envueltos en una situación que pareciera no tener salida. Por un lado, la ley de alquileres, aprobada en junio de 2020, tuvo un fuerte impacto en el sector. Uno de los contrapuntos más señalados es la imposibilidad de aplicar más de un aumento anual para equiparar la inflación, algo que, según especialistas, empujó a los propietarios a “cubrirse” con los precios de antemano con un efecto inmediato: aumentos desmedidos que, en algunos casos, alcanzaron al 100% en comparación a los valores de la prepandemia. A su vez, las condiciones que impuso la norma hicieron que muchos dueños prefirieran poner sus inmuebles a la venta (resignando precio) antes que alquilarlos caros, lo que provocó que disminuyera la oferta, mientras la cantidad de propiedades a la venta bate un nuevo récord cada semana. Estos dos motivos justifican, en parte, la importante suba de los valores que sufrieron los alquileres.

En lo que va de 2021, los precios de los alquileres se incrementaron en un 27,8% y, entre junio de 2020 y de este año, el aumento registrado fue del 72,3%, según el Index que todos los meses realiza ZonaProp. Esto implica que, actualmente, para vivir en un departamento de dos ambientes en la ciudad de Buenos Aires, una familia con dos sueldos netos mensuales de un Administrativo Categoría F con cinco años de antigüedad y presentismo debe invertir el 28,74% de los ingresos en la vivienda, de acuerdo al Monitor Inmobiliario del especialista Daniel Bryn. El promedio de los últimos tres años es de 25,55%.

El experto señala que, en los últimos 20 años, hubo dos momentos de grandes cambios antes de llegar al escenario actual. El primero fue entre 2002 y 2003, cuando el alquiler de una unidad de dos ambientes aumentó un 41% y los sueldos un 34%. “En ese momento, el alquiler pasó de costar el 35% del sueldo de una pareja al 43%, es decir, se necesitaban 13 días de trabajo de un mes de ambos para pagarlo”, puntualiza.

El segundo tuvo lugar entre 2006 y 2007, cuando aumentó el alquiler un 48% y los sueldos un 18%. “En ese momento, pasó de costar el 33% del salario de una pareja al 40%. Se necesitaban 12 días de trabajo de un mes para pagarlo”, explica Bryn.

Hoy, el alquiler pasó de costar el 23% al 25% del sueldo de una pareja. “Se necesitan 7,43 días de ambos para pagarlo. Arrancamos de un mínimo de 5,75 en 2019. Vale resaltar que, aun con la ley de alquileres, estamos por debajo del promedio de los últimos 20 años de ‘días del mes que hay que trabajar para pagar el alquiler’”, remarca.

En este contexto, se dan algunas tendencias impensadas hace dos años atrás:

Los inquilinos convalidan la suba de los precios. Según Bryn, pese a que los valores de los inmuebles aumentaron, nunca tardaron en alquilarse una vez publicados. “Hay muchas personas buscando porque se demoraron las renovaciones de contratos viejos y se prorrogaron las vigencias de los anteriores, pero en algún momento tienen que definir un nuevo lugar de alquiler”, afirma.

Además, remarca que, en los últimos 12 meses, el stock de viviendas en alquiler bajó considerablemente por lo que los inquilinos no tienen demasiadas opciones. Hace un año, de cada 100 inmuebles publicados, 80 estaban en venta y 20 en alquiler. Ahora, 93 son para venta y solo siete para alquiler, por lo tanto, la cantidad se redujo a más de la mitad de la que había en 2020.

Los que no pueden cumplir los nuevos contratos migran a barrios más económicos. Es que también hay un universo de inquilinos que, ante la imposibilidad de pagar los valores pedidos, migran de barrio y se mudan a zonas más económicas o hacia los bordes de la Capital Federal: quien alquilaba en Palermo se va a Saavedra, de Recoleta pasa a Coghlan y de Vicente López a Villa Ballester, por citar algunos casos.

Quienes deben renovar su contrato buscan quedarse en el mismo departamento porque empezar un contrato con la nueva ley resulta más caro. Tras un año de la sanción de la ley, un punto clave es que quienes tienen que arrancar un nuevo contrato de alquiler pagan en promedio casi $12.000 más que aquellos que lo renuevan por una unidad de similares características.

La nueva fórmula que actualiza el aumento anual terminó perjudicando a inquilinos y propietarios. Para saber cuánto aumentan los valores, se debe consultar el Índice para Contratos de Locación (ICL) que publica diariamente el Banco Central en el sitio oficial, que contempla en partes iguales la variación de la inflación (de acuerdo al IPC que mide el Indec) y los salarios, según la remuneración promedio de los trabajadores estables (Ripte).

De acuerdo a ese índice, desde el 1 de julio 2020, cuando empezó a regir la ley, hasta hoy, los precios de los alquileres deben actualizarse un 44%. Los contratos que están alcanzados por la suba son únicamente los que se firmaron o renovaron dentro de la nueva norma. No hay una cifra oficial de cuántos son en total ya que, aunque deberían, no todos están registrados en la AFIP, donde tendrían que estar informados desde marzo.

En relación al debut del ICL, el dato es que el aumento de los alquileres se dio por debajo de la inflación, que fue del 50,2%% en 12 meses, según el último relevamiento del Indec (junio) y el incremento del UVA (43,93 por ciento), aunque por encima del aumento del RIPTE (sueldo promedio empleado en relación de dependencia), que subió un 33%.

Más allá de los análisis e índices (porque los números siempre son fríos), la vivencia de los inquilinos en la práctica marca una realidad compleja. Según un estudio realizado por el portal ZonaProp, a un año de la sanción de la ley, un 68% de los encuestados no se siente respaldado por la norma vigente. Los motivos son varios: la mayoría de ellos señala el aumento significativo de los precios, mientras que otra parte percibe que existe menos oferta de propiedades en alquiler. A su vez, un grupo más reducido, un 7%, asegura que, debido al panorama actual del mercado locativo, aún no encuentra un nuevo hogar para mudarse.

Es que los anuncios en los sitios desaparecen a las pocas horas de publicarse, las condiciones que exigen los propietarios son desmedidas y los precios no son, en muchos casos, “acordes” a las características del inmueble. En esa línea, un 36% de los inquilinos encuestados afirmó que el valor de renta de su vivienda aumentó entre un 30 y 50% en comparación con las cifras previas a la pandemia. En tanto, un 28% respondió que el incremento fue mayor al 50% y un 23% contestó que la suba representó entre un 10 y 30%. Solo el 8% sufrió aumentos mayores al 100%.

Los cinco barrios en los que más aumentaron los alquileres

Alquilar un departamento de dos ambientes en la ciudad de Buenos Aires cuesta en promedio $39.211 por mes, según datos del index de junio de ZonaProp. La cifra representa un 4,4% más que el mes previo. Las unidades usadas y las de tres ambientes o más, son las que más aumentaron.

Desde la sanción de la ley hasta ahora, todas las zonas registraron un incremento en los precios mayor al 50%. No necesariamente los barrios más caros tuvieron las subas más altas, sino todo lo contrario: aquellos lugares donde los alquileres son más bajos tuvieron un mayor incremento que zonas más “densas” como Palermo y Recoleta, donde hay más oferta.

Villa Ortúzar (98,2%), Monte Castro (95,6%) y Villa Pueyrredón (93,8%) son los barrios que registraron las subas interanuales más altas. Los alquileres de mayor precio se encuentran en Puerto Madero ($79.206), Villa Ortúzar ($46.507) y Palermo ($46.015). En tanto, en Floresta ($31.608), Liniers ($30.102) y Lugano ($25.705) se concentran los valores más bajos.

Consejos para los inquilinos

• Definir prioridades. Ñeca Gal, que lleva adelante “Mudaton SOS”, plantea que el primer paso es tener en claro qué se priorizará en la búsqueda y qué puede quedar relegado: el barrio, los metros cuadrados, la luminosidad, la cercanía a los lugares favoritos, la orientación, el ruido, etcétera. Muchas veces no se puede encontrar todo, pero sí es importante saber qué es lo que no negociamos, lo que sí o sí tiene que tener nuestro nuevo hogar”, señala.
• Armar un presupuesto. La especialista sostiene que es fundamental proyectar las cuentas y pensar que “todos los números tienen que cerrar”. La clave es sumar el valor del alquiler, las expensas (indexación anual), los servicios públicos (luz, agua, gas) y privados como internet, cable o teléfono. Además, la mudanza conlleva sus gastos. “Hay que calcular la disposición de los ambientes con los muebles. Si en la nueva casa no entran los muebles y electrodomésticos es un problema. Sumarle a los costos el valor que tiene equipar todo un departamento es una locura en estos tiempos”, considera.
• Buscar precios acordes a las posibilidades. Según señala Bryn, hoy es limitada la posibilidad de “negociación” que tiene el inquilino sobre el valor que abonará. Al haber tanta demanda, si el propietario pide un valor “razonable” en relación a lo que se ofrece en el barrio, no estará dispuesto a bajar.
• Estar en contacto con la inmobiliaria de confianza. Igarzábal señala que es importante que, en un contexto de alta demanda, los inquilinos estén vinculados a la inmobiliaria permanentemente. “Que venga o llame cada tres o cuatro días, para que el profesional lo tenga muy presente. Todo el tiempo ingresan nuevas propiedades, pero suelen alquilarse a los clientes que están en listas de espera. Por eso, muchas veces ni siquiera llegan a publicarse en los portales”, explica.
• Hacer la búsqueda en profundidad. Gal indica que lo mejor es conseguir la mayor cantidad posible de fotos y videos de la propiedad. “Hay que tener cuidado porque algunas imágenes son muy mentirosas. Hoy se puede hacer un tour online o pedir el plano de la unidad”, asegura. Además, plantea que una buena idea es chequear a través de Google Street View los locales que quedan cerca, la fachada del edificio y las paradas de transporte, entre otras cuestiones.

Tips para empezar el contrato

• Contemplar los gastos iniciales. Para empezar un nuevo contrato, señala Gal, es necesario tener el dinero correspondiente a un mes de alquiler por adelantado, un depósito que no puede ser superior a un mes de alquiler por año de contrato y los costos de escribanía.
• Tener el dinero para hacer la reserva al momento de la visita del inmueble. Desde DIC Propiedades aseguran que algo muy común es que el inquilino visita una unidad, se retira para analizar la propuesta, demora el comienzo de la negociación y, muchas veces, cuando llama a la inmobiliaria, la propiedad ya está reservada. “Sugerimos que, antes de hacer la selección de lo que se va a visitar, el cliente disponga del dinero para hacer la reserva, organice la documentación respaldatoria para dejarle copias al dueño y ya pueda ir gestionando el cierre de la operación sin perder tiempo”, señala Igarzábal.
• Tener los documentos necesarios listos. “Con la cantidad de demanda que hay, ningún propietario va a querer esperar un mes para que el inquilino llene los formularios que piden los que emiten las cauciones”, sostiene Bryn.
• Construir confianza con el propietario. Bryn asegura que, dado que ahora el contrato se extendió de dos a tres años, es muy útil que el inquilino le demuestre al dueño desde el comienzo que podrá cumplir con los requisitos que pide el aviso.
• Conocer la ley y sus exigencias. Es importante que los inquilinos estén al tanto del marco normativo para firmar un nuevo contrato. En este sentido, Bryn destaca: “Al momento de la visita al departamento, deben repasar con la persona que representa al propietario todas estas condiciones y, si van a firmar una reserva, que todas estas condiciones queden por escrito y no en el aire”.
• Pedir el contrato con anticipación para poder leerlo en detalle. “Con contrato en mano, hay que prestar atención al monto del alquiler, expensas, servicios, e impuestos y asegurarse de que el escrito no especifique nada que no sea lo reglamentado”, plantea Gal. En particular, señala que hay que revisar la cláusula de rescisión anticipada, el depósito, el monto y, sobre todo, el plazo de entrega una vez finalizado el contrato.
• Realizar un inventario detallado. Desde Reynolds Propiedades sostienen que es una de las partes más importantes del contrato. “Es preferible que quede registro fotográfico del mismo. En nuestro caso, estamos generando un formato que incluye videos que bajamos a dos pendrives, uno para cada parte, y que se entregan en sobres separados que se sellan”. Por su parte, Gal destaca: “Hay que chequear cada detalle de la propiedad y registrarlo, desde la antigüedad de los mobiliarios hasta el estado de las griferías”.

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