La nueva Recoleta: cuánto cuesta un departamento en los proyectos de lujo que se construyen en el tradicional barrio porteño

Del matrimonio Perón-Duarte al matrimonio Bioy Casares-Ocampo, pasando por el ex presidente Arturo Frondizi, el padre Carlos Mugica, los escritores Rafael Alberti y Jorge Luis Borges y la actual reina de Holanda, Máxima Zorreguieta. Como se ve, la lista de vecinos ilustres de la Recoleta es extensa y ecléctica, tanto que hoy incluye a la vicepresidenta Cristina Fernández de Kirchner y a la ex gobernadora de la provincia de Buenos Aires, María Eugenia Vidal.

Nada es casual: elegante, distinguido y parisino, el barrio con artículo y nombre femeninos que durante décadas encabezó el valor del m² en el mercado local, es sede de embajadas, hoteles de lujo y de la icónica Biblioteca Nacional, entre otras joyas arquitectónicas que figuran en todas las guías de la ciudad. Pero, aun así, con tanta tradición a la vista, la zona que desde el SVXIII creció alrededor de la iglesia del Pilar y del cementerio contiguo también aporta novedades al mercado inmobiliario local.

“Lo que más se valora de los nuevos proyectos es justamente la modernidad”, explica Gabriela Goldszer desde la dirección de Ocampo Propiedades, resaltando por dónde pasa el atractivo de las propuestas más recientes y su aporte al barrio tradicional. En concreto, la broker se refiere a la oferta de amenities y tecnología, presentes, por caso, en dos de las iniciativas que actualmente trabaja la firma exactamente en el corazón del barrio: Deco Recoleta, ya concluido, en Ortiz y Guido; y Callao Clásico, en construcción, entre Quintana y Alvear.

“En el primer caso, el proyecto le da sofisticación a una ubicación especial”, señala Goldszer, destacando que las amenities llevan la firma de Armani Casa, y apuntando que los valores de las unidades parten desde los US$140.000. El otro emprendimiento está en plena avenida Callao, una iniciativa de 15 pisos, residencias pensadas para vivienda que arrancan desde los US$308.000 y que cuenta con cuatro penthouses en el último piso –tres ya vendidos-- con terraza propia y vista 360.

“Callao Clásico es el proyecto más lujoso del área; un triple frente con amenities que no tienen competencia”, coincide y profundiza Martín Boquete, desde Toribio Achával, otra de las comercializadoras de la iniciativa, remarcando que apunta a un target ABC1 con un valor que promedia los US$5500/m², y que se inicia en los US$4600 y llega hasta los US$6500 “según piso y ubicación”.

Tierra escasa y reformulaciones

Consultado por la oferta de tierra, desde Toribio Achával confirman lo difícil de hallar lotes. En ese sentido, señalan que hay una tendencia al reciclado parcial o total de edificios en la zona, que da lugar a nuevos proyectos. A la hora de los ejemplos mencionan Vizion Juncal, entre Montevideo y Rodríguez Peña, un petit hotel que no se demolió, pero sí se reformuló.

Boquete explica que se trata de una iniciativa de unidades más chicas, también, en una zona con potencial demanda internacional, a metros de la plaza Vicente López, en la que el valor del m² oscila entre los US$3000 y los US$3500. “Si bien por ahora no se ven extranjeros comprando -no se puede descartar a futuro- si se los ve alimentando la demanda de alquiler”, afirma el broker.

“La búsqueda y consolidación de la tierra fue un trabajo de muchos años”, explica Andrés Valenzuela, director comercial de la desarrolladora Northbaires, consultado por la tarea de encontrar el terreno donde se emplaza OM Recoleta, en Marcelo T. de Alvear y Callao, en un gran lote de más de un tercio de manzana y que cuenta con acceso por ambas calles.

Con 53.000 m² de residencias y unidades comerciales, el emprendimiento también cuenta con un edificio francés de 22 metros de frente, con unidades recicladas con alturas superiores a los cinco metros que dan una sensación de amplitud. En cuanto a valores, el precio de venta de las unidades arranca en los US$3500/m² con tickets que para una unidad de dos ambientes y 66 metros cuadrados arrancan en los US$263.000, mientras que las viviendas de cuatro ambientes, de 200 m², rondan los US$970.000.

“El modelo de negocios está centrado en el desarrollo de microzonas de la ciudad”, retoma el directivo en relación a la tierra y a la estrategia de la compañía, remarcando que el emprendimiento también tiene oficinas y funciona la sede de la Universidad de San Andrés. “La parte residencial está vendida en un 80 por ciento”, detalla.

Raíces históricas y espíritu joven

Además de prosapia y bronces, la Recoleta alberga importantes museos y facultades: Derecho, Medicina, Económicas, Odontología y Farmacia y Bioquímica, todas pertenecientes a la estatal Universidad de Buenos Aires. También en el barrio están las sedes de la UCES y de la Universidad del Salvador. Quizás por esta razón, el área es una de las preferidas por quienes viven en el interior del país y buscan una propiedad para hacer pie en la ciudad.

“Recoleta es y será resguardo de valor, además de ser uno de los barrios más tradicionales de la ciudad”, sentencia Maria Inés Kries, gerente comercial de Newland, empresa que actualmente tiene la obra iniciada de Vitraux Recoleta, un emprendimiento con monoambientes de entre 26 a 47 m², con posibilidad de armar tres ambientes, sobre Paraguay, entre Ayacucho y Junín, en plena zona universitaria.

“Es un proyecto de inversión que funciona bien tanto para renta temporaria como tradicional”, subraya Kries acerca de Vitraux. ¿Los valores? Los tickets parten en los US$61.300. “Son precios en los niveles más bajos de la historia y pisos que en un mercado recuperado dejarían una rentabilidad de un 30% anual en dólares”, recuadra.

La especialista pone sobre la mesa el potencial del negocio de alquiler que tiene la zona, que no sólo es elegida por estudiantes, sino que también la prefieren aquellos que vienen a realizarse estudios, tratamientos o cirugías, por tratarse una zona de hospitales, institutos médicos y clínicas privadas. A todos ellos, hay que sumar la preferencia de los turistas atraídos por las bondades e infraestructura del barrio. Con demanda constante, los valores de alquiler de las propiedades en la zona muchas veces se expresan en dólares.

Oportunidades en usados

Pero, en definitiva, ¿qué dicen los números sobre el desempeño del barrio? De acuerdo con cifras del último febrero de ZonaProp, Recoleta se ubica en un sexto lugar entre los barrios de la ciudad con mejor cotización del m². La proptech indica el precio a estrenar alrededor de los us$2978/m², por encima del promedio de la ciudad, que es de US$2536. El usado está en los US$2447.

Un barrio extenso e identificado con la Comuna 2, que limita con Almagro, Palermo, Once y San Nicolás, es su amplitud la que en principio explica las variaciones de precios que hoy se encuentran en el mercado del usado en Recoleta: “hay opciones entre los US$1800 y los US$4000 por metro cuadrado, dependiendo de la calle puntual y del edificio”, afirma Andrés White, gerente comercial de Miranda Bosch.

“Es un barrio residencial consolidado, que cuenta con edificios de categoría, generalmente de estilo francés y racionalista”, describe White, destacando que la oferta está constituida mayormente por departamentos que tienden a ser de grandes superficies, de hasta 500 m². “Hoy hay inmuebles con uno y hasta con cuatro dormitorios, por lo general para reciclar. Esto abre las posibilidades para desarrollar obras a medida y así cumplir con las necesidades específicas de los compradores”, señala.

De acuerdo con el broker, la Recoleta tuvo una caída de precios desde el 2018 hasta el presente, que se profundizó especialmente en 2020.

Desde mediados de 2021, afirma White, los precios en general dejaron de caer, pero continúan siendo impactados a medida que sube la cotización del dólar billete. “Muchos de los productos que desde entonces ingresaron a la venta son inmuebles usados de calidad; hay varios departamentos de época con mucho potencial, que esperan a ser reciclados y puestos en condiciones. En general, es un barrio lleno de buenas oportunidades, especialmente dadas por aquellos casos en los que hay necesidad de vender y los precios quedan ajustados a los valores del mercado”, finaliza

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