La nueva Pilar. Los cambios en la zona y lo que hay que tener en cuenta antes de comprar una propiedad

Ubicado en el tercer cordón del Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA), el partido de Pilar supo recibir a gran parte de los porteños que quisieron dejar la ciudad durante la pandemia, fenómeno que si bien se desaceleró durante el año pasado, sigue vigente.

La zona aún es foco de una gran demanda, en especial de público joven, que prioriza un estilo de vida en contacto con la naturaleza. En este contexto, la transformación laboral que supuso la llegada del coronavirus le dio un nuevo vuelo a los proyectos inmobiliarios ubicados a kilómetros de la city porteña. El home office se impuso a la presencialidad en muchos rubros y el hecho de no tener que ir a la oficina supone entonces la posibilidad de trabajar desde un ambiente cómodo y distendido que bien puede estar, además, rodeado de verde.

Es por eso que muchas familias se ven seducidas, ya no a comprar una casa de fin de semana en Pilar, sino a mudarse definitivamente para iniciar una nueva vida.

Hay que tener en cuenta, además, desde hace más de diez años, el partido ofrece todo tipo de servicios: desde educación, salud, entretenimientos y compras. Por eso, la puesta en marcha en abril del año pasado del Plan y Código de Reordenamiento Urbano y territorial del Municipio de Pilar, representó un gran cambio que impactará en el desarrollo de toda la zona.

De acuerdo a lo establecido, se aprobaron modificaciones en terrenos aledaños a la Panamericana -de ahora en adelante, se les da prioridad como corredor comercial- y principalmente en terrenos próximos a la ruta 34 y la 28, ambas transversales a la mencionada vía.

Se trata de terrenos de más de 200 hectáreas que quedaron en medio de la urbanización y que tenían zonificación rural y que, a partir de las nuevas medidas, se prevé que formarán parte de una nueva zonificación como barrio de media densidad. Es decir, en un área rural se podrán desarrollar proyectos inmobiliarios que abastecerán la gran demanda de vivienda que tiene la zona. Cabe aclarar que aún se necesita una convalidación del nuevo código por la Provincia de Buenos Aires que se prevé que se concrete próximamente.

Según Gustavo Hernández Siri, abogado especialista en desarrollos urbanísticos, el cambio es positivo para toda la zona, ya que sin dudas, traerá progreso, fuentes de trabajo y un reordenamiento urbano a la zona de Pilar “que hace años debía realizarse”, comenta.

“Definitivamente Pilar ingresó en lo que se denomina la ‘Ciudad Moderna’, logrando la rezonificación en todo el partido, lo que suma un cambio en las vías, tanto de ingreso como egreso, desde la autopista Panamericana incorporando las tierras urbanizables y aledañas a las rutas 28 y 34. Asimismo, se impulsa la creación de conexiones con los referidos accesos para darle mayor fluidez al tránsito”, explica.

El letrado destaca los principales puntos a tener en cuenta del nuevo código como la creación del Registro Municipal de Suelo Vacante y Edificaciones Paralizadas o Derruidas; el ordenamiento territorial que reduce los conflictos en el uso y ocupación del territorio y sus recursos; la importancia del planeamiento urbano para definir el modelo de ciudad; el trabajo conjunto y consultivo con la Provincia de Buenos Aires y el Consejo Federal de Inversiones para lograr el ordenamiento territorial. Aclara además, que estas nuevas disposiciones deben ser convalidadas por el Poder Ejecutivo Provincial, previo dictamen de los organismos competentes, en relación a su adecuación a los parámetros de planificación urbana.

Para Hernández Siri, la zona de aplicación del nuevo código cobrará mayor relevancia desde el punto de vista de inversión en nuevos desarrollos. “Las ventajas serán la creación de nuevos emprendimientos que generarán puestos de trabajo y mano de obra directa o indirecta, ya sea para el desarrollo de las urbanizaciones como de los centros de servicios aledaños, llámese a esto como centros comerciales, escuelas, centros de salud, entre otros. Todo esto consolidará la evolución del partido que comenzó a desarrollarse en las últimas décadas”, enfatiza.

Con esa visión coincide Mariano Braun, socio de la desarrolladora Micelio quien afirma que a partir de este código se empieza a tener una zona de planificación a largo plazo que se autopercibe a futuro como un área suburbana “pero ya con una densidad poblacional mucho más alta que lo que venía teniendo”, explica.

“Hay mucha zona rural que ahora permite desarrollos y, básicamente, hay una necesidad de tierra desarrollable porque cada vez hay más la gente que se quiere venir a vivir acá. Los locales empiezan a tener hijos y las nuevas generaciones quieren tener sus casas”, advierte. De hecho los proyectos en la zona se multiplican. Sin ir más lejos hace pocos días se lanzó Verona Pilar. El barrio cerrado ubicado en el kilómetro 47 de la Panamericana ramal Pilar en un predio de 20,5 hectáreas.

El proyecto de US$15 millones de inversión que la semana pasada estrenó Desarrollos Norte. “Sin promocionarlo vendimos 62 lotes en apenas un día”, detalla Mariano Galeazza, socio de la desarrolladora que busca replicar el éxito de Azzurra Tortugas: el masterplan es del estudio Robirosa, la arquitectura de Ezequiel Gil (Pacifica), el paisajismo de Thays y el resguardo ambiental de Aves Argentina.

La empresa desarrolladora conoce a la perfección este submercado. En plena pandemia lanzó Azzurra Tortugas, un emprendimiento premium que conjuga la arquitectura, el diseño y la naturaleza: en el km. 38 de la Panamericana ramal Pilar en un predio rodeado por colegios, campos deportivos y barrios cerrados. “El emprendimiento de 450 lotes está en un 85 por ciento vendido con gente viviendo y 60 casas en construcción”, detalla Galeazza quien detalla que los tickets de los lotes arrancan en los US$130.000 con opciones hasta US$400.000 para el caso de los terrenos que dan a la laguna de cuatro hectáreas.

De esta forma Pilar continua expandiéndose y que lo hará aún más con estas nuevas disposiciones. “Se está extendiendo el área suburbana de Pilar y esta zona, cada vez crece más y tiene más infraestructura porque hay más gente. Esto trae más servicios, más entretenimiento, más colegios, las universidades también tienen propuestas fuertes”, asegura Braun.

Admite también que esto beneficia a los desarrollos de la zona que se siguen multiplicando con opciones incluso para las nuevas generaciones que están dando sus primeros pasos para tener su primera vivienda. Por ejemplo, Micelio avanza con Cardano, el barrio cerrado ubicado en la ruta 28, entre el pueblo de Pilar y el de General Rodríguez -dentro del partido de Pilar- y a diez minutos de la Panamericana. “Es un lugar donde se respira mucho campo y eso es lo que la gente busca”, aclara Braun.

Con un 90% del barrio vendido se prevé que la entrega de lotes será durante el año que viene, asimismo la desarrolladora planea construir departamentos de entre 50 m² y 100 m² pensados para aquellos que quieran menos metros en un entorno natural, con servicios y amenities. El valor de los terrenos arranca en los US$50/m², por lo que un lote -no menor a los 1000 m²- cuesta entre US$50.000 y US$62.000, dólares. Según el desarrollador, la demanda de los proyectos en Pilar radica en que se acrecienta la cantidad de personas que no tienen necesidad de viajar y se inclinan por buscar algo con más espacio lejos de la Capital. “Por esta razón antes de fin de año vamos a lanzar un nuevo barrio en esta zona”, afirma.

Otra de las pruebas de que la zona promete es el proyecto Bosque Tortugas, el emprendimiento con unidades desde un dormitorio y precios US$110.000 hasta US$500.000. Está ubicado a solo 1800 metros de la Panamericana sobre la calle Hipólito Yrigoyen en donde estaba la quinta de 2, 5 hectáreas que pertenecía a la familia Duhou, dueños del Palacio. “Se desarrollará por etapas: serán alrededor de 223 departamentos. Todos los módulos tendrán cuatro pisos ubicados en una zona caracterizada por la presencia de quintas grandes”, detalla Martín Boquete, director de Toribio Achával.

El otro dato que adelanta la revalorización que tendrá el emprendimiento es que tras su aprobación, la municipalidad cambió el código y ya no se permitirán construcciones de estas características, con lo cual “está asegurado que siempre tendrá vistas abiertas”, afirma Boquete que además destaca el frondoso bosque virgen del predio.

¿Una nueva ciudad verde?

Definitivamente se puede pensar en una ciudad conectada con la naturaleza y esto es lo que ofrece Pilar.

Si bien, a largo plazo, este reordenamiento progresivo cambiará la fisonomía hacia un perfil mucho más urbano del partido, de todas formas mantendrá su espíritu verde y apacible distintivo.

En ese sentido, Horacio Benvenuto, gerente general de Izrastzoff Compañía Inmobiliaria, considera que la principal consecuencia del nuevo código será la conversión de las zonas rurales en urbanas. “Es muy importante para el mercado inmobiliario, ya que lo favorece en gran medida porque hace viable económicamente tierras que antes eran impensadas para crear nuevos barrios y condominios. La normativa responde a la necesidad de seguir habilitando tierra para captar inversión en nuevos desarrollos inmobiliarios”, explica.

En esta línea, Benvenuto considera que es probable que las zonas rurales se vayan corriendo, dando lugar al desarrollo de barrios cerrados y loteos. “Tanto la municipalidad como los nuevos loteos deberán mejorar y extender los sistemas de aguas, cloacas y demás servicios. Adicionalmente, la infraestructura de caminos y transporte. Además crear un marco de protección ambiental para que Pilar siga siendo un oasis cercano a CABA”, admite.

En relación al impacto ambiental, Hernández Siri aclara que, con el Código de Ordenamiento Territorial de Pilar, se busca concretar zonificaciones más razonables desde lo ambiental y social. Es decir, por un lado concentrar el polo fabril en la zona del parque industrial o en el sector aledaño a la ruta 6, y consecuentemente, generar nuevas áreas con foco en lo residencial, comercial y de servicios con una destacable accesibilidad desde la Panamericana. “Siempre bajo el concepto del cuidado del medioambiente, realizando los estudios correspondientes, y asegurándose que los proyectos propuestos no resulten desfavorables para la zona y se propicie un crecimiento demográfico ordenado”, subraya.

En ese sentido, el código regula el impacto ambiental de los nuevos emprendimientos. Según la experiencia de Braun, la nueva normativa hace énfasis en mantener y reforzar la vegetación que existe y, en lo posible, incorporarla al proyecto. “Pero en caso de no quedar opción de tener que tirar algún árbol, hay que compensar con nueva forestación”, aclara. Y añade: “ya en el código anterior se exigen estudios de impacto ambiental y vial bastante complejos y es uno de los puntos en los que más nos hicieron énfasis con el desarrollo del barrio Cardano”.

Justamente, buscando este respiro verde es que las familias eligieron y eligen mudarse a Pilar, “se trata de un nuevo concepto de vida, por el que, después de la pandemia, la sociedad le dio importancia a los espacios verdes y amplios de la comodidad de una casa. Sin olvidar la necesidad de la creación de nuevos núcleos de expansión urbanísticos que lleven a las familias a un nuevo concepto de vida en ciudades”, comenta Hernández Siri.

Por su parte, Benvenuto considera que, con el tiempo, esta rezonificación traerá a los vecinos la pérdida de la cercanía al ambiente rural, mayor densidad de población, incremento del valor inmobiliario, creación de empleo, mayor ingreso a las arcas de la municipalidad al empezar a pagar más impuestos que cuando tenían zonificación rural.

En tanto que el cambio en la fisonomía llevará años, se trata de un proceso, pero Pilar va en camino a ser un área mucho más urbana a medida que desaparezcan los ambientes rurales que hoy se ven a las afueras del partido.

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