La inmobiliaria más endeudada del mundo se desmorona, ¿cuál es y por qué se funde?

Los problemas de la inmobiliaria Evergrande son enormes. Esta compañía, una de las grandes promotoras inmobiliarias de China, parecía imbatible hasta el año pasado y estaba acostumbrada a batir marcas. Pero uno de sus récords amenaza con derrumbarla: es la firma más endeudada de su industria en todo el mundo, con unas cargas de US$305.000 millones, y atraviesa serias dificultades para hacerlas frente. Entre temores por una posible quiebra que pueda arrastrar a su sector y dejar graves consecuencias en la economía de su país, esta semana ha visto ya dos recortes consecutivos en la calificación de su deuda, hasta quedar en niveles “muy altos” de riesgo de impago. En tanto, la consultora de inteligencia financiera REDD aseguraba que el gigante dejará de pagar los intereses de su deuda con dos bancos a partir del 21 del actual.

El martes, la firma de calificación de riesgo Fitch rebajaba la valoración de Evergrande, y las subsidiarias de ésta, Hengda Real Estate y Tianji Holding Limited, del nivel CCC+ al CC, o de “nivel muy alto” de riesgo de impago. El descenso “refleja una probable situación de impago. Creemos que el riesgo crediticio es alto, dado su apretada liquidez, el declive en las ventas contratadas, la presión para resolver el retraso en los pagos a sus proveedores y contratistas, y los progresos limitados en la liquidación de activos”, indicó Fitch en un comunicado.

Un día antes, las calificadoras de riesgo Moody’s y China Chengxin International también habían rebajado su valoración de la compañía, y Goldman Sachs recomendaba la venta de las acciones de la inmobiliaria. Su cotización en Bolsa este miércoles llegaba a retroceder hasta un 3,08%

Son horas complicadas para Evergrande, pero no fue siempre así. El nombre internacional del grupo, una combinación del inglés (ever, en esa lengua, quiere decir “siempre”) y del español (grande), ya representaba una declaración de principios, y de ambiciones. Su fundador, Xu Jiayin, es el quinto hombre más rico de China, con una fortuna valorada el año pasado en unos US$33.000 millones, según la lista que elabora la revista Hurun. Con sede en Shenzhen, en el sureste de China, está presente en 280 ciudades del país. Da empleo directo a 200.000 trabajadores, y los puestos de otros 3,8 millones de personas dependen de la compañía de manera indirecta. Su club de fútbol, denominado durante años Guangzhou Evergrande (ahora ya solo es Guangzhou FC), era el campeón habitual de las competiciones nacionales.

A su auge contribuyó el alza desorbitada de los precios de la vivienda que ha vivido China a lo largo de este siglo, y que ha continuado hasta hacer del mercado inmobiliario de las grandes ciudades uno de los menos asequibles del mundo con respecto al nivel de ingresos medio de los habitantes. Un alza impulsada por la falta de alternativas para la inversión procedente del ahorro: los depósitos bancarios no pagan intereses y el mercado bursátil es aún muy inestable. La creencia generalizada de que los precios de la vivienda solo suben, disparó la adquisición de propiedad inmueble. Ya no es infrecuente que el propietario de una vivienda lo sea de varias. Aún hoy, el mercado inmobiliario y de la construcción representa el 17% del PBI chino, si se incluye la venta de muebles y electrodomésticos. Es una fuente de ingresos imprescindible para los gobiernos locales, que obtienen el 44% de sus ingresos de la venta de terrenos y tasas correspondientes. Ese rubro representa US$1,3 billones anuales.

Los años buenos

Durante los años de bonanza, Evergrande se diversificó en todo tipo de sectores, desde el alimentario a los seguros, pasando por los parques de atracciones. Alguna de sus apuestas no dio el rendimiento esperado: en 2019 creó una subsidiaria para el desarrollo de vehículos eléctricos (China Evergrande New Energy Vehicle Group) que no ha comercializado aún ningún modelo.

Esta expansión se sufragó, en parte, con deuda y un modelo de negocio de la empresa matriz en el que sus proyectos de construcción se vendían antes de estar terminados y con esos ingresos se financiaban las siguientes edificaciones.

Pero el mercado ha cambiado a raíz de la pandemia de coronavirus. En el último año el mercado inmobiliario chino ha visto contraerse el entusiasmo por la compra de vivienda como inversión. En julio, según los datos de la consultora Capital Economics, los precios de la vivienda nueva vendida se encontraban un 20% por debajo de su máximo en el primer trimestre de este año.

Y el Gobierno ha comenzado a intervenir, alarmado ante una deuda que acumula más de US$5 billones entre las empresas del sector, y ha impuesto límites al nuevo endeudamiento en que pueden incurrir estas compañías. Entre otras restricciones, Evergrande ya no puede vender sus edificaciones antes de haberlas completado.

La compañía ha perdido en lo que va de año en torno al 70% de su valor. En agosto, sus contratos de venta -incluidos los de activos ofrecidos como pago a sus proveedores- cayeron un 26% con respecto al mismo mes del año pasado, según las cifras que divulgaba el grupo el viernes pasado.

También en agosto, el Banco Popular de China, el banco central, se reunía con los dirigentes del grupo, preocupado por el alto nivel de débito acumulado entre créditos bancarios, pagos a proveedores, inversores y compradores de vivienda. Las autoridades le reclamaban que “solucionase activamente sus problemas de deuda”.

Evergrande intenta desinvertir en sus subsidiarias y, para obtener liquidez, vender sus propiedades inmobiliarias a precios rebajados. La venta de activos ya le ha permitido liberar unos 25.000 millones de yuanes (unos €3262 millones). Pero el propio grupo ha advertido de la posibilidad de impagos si no consigue hacerse con el efectivo suficiente.

Una de las grandes dudas en torno a la situación de la inmobiliaria concierne a cómo responderá el Gobierno chino. Si acudirá al rescate, dado el tamaño de la compañía y el posible “efecto contagio”, u optará por abandonar a su suerte a un grupo que, en palabras de la consultora Eurasia Group, es “el ejemplo notorio de una gestión irresponsable de la deuda y mala conducta en el mercado inmobiliario”.

En opinión de Eurasia, “Pekín buscará evitar un rescate pleno de Evergrande, al tiempo que permanece vigilante contra riesgos sistémicos”. Pero si llegara a verse en el horizonte la posibilidad de una situación de pánico que forzara ventas a la desesperada y pudiera poner en peligro a todo el sector -una perspectiva que horrorizaría en cualquier momento al Gobierno, pero más aún cuando prepara la renovación del mandato del presidente Xi Jinping el año próximo-, “Pekín intervendría con anticipación para intentar evitar ese panorama, pero de momento parece estarse conteniendo”, considera la consultora.

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